เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2567: ท่ามกลางความท้าทาย ใครคือผู้ยืนหยัด?
ปี 2566 ถือเป็นบททดสอบครั้งใหญ่สำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความหวังที่จะเห็นการเติบโตอย่างต่อเนื่องจากโมเมนตัมในปี 2565 ที่ตลาดเริ่มฟื้นตัว แต่ภาพรวมกลับสวนทาง ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดการณ์ กระทั่งเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ยังคงมีความไม่แน่นอนและท้าทายไม่น้อยไปกว่าปีก่อน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิดมาโดยตลอด การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จึงเป็นเครื่องมือสำคัญในการประเมินสุขภาพของอุตสาหกรรม และเพื่อตอบคำถามว่าภายใต้แรงกดดันต่างๆ ใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและก้าวข้ามผ่านวิกฤตไปได้อย่างแข็งแกร่ง
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่สะท้อนความผันผวน
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินผลประกอบการในปี 2566 พบว่า รายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่า มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในตลาด
บริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมติดลบในระดับสูง อาทิ แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (ESTAR) และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ (CGD) ต่างมีรายได้รวมลดลงประมาณ 28% นอกจากนี้ ยังมี ไรมอน แลนด์ (RML) ที่ประสบปัญหาด้านรายได้ลดลงถึง 26%, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (LALIN) ติดลบ 23%, เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ (MJD) ลบ 22% และ ไซมิส แอสเสท (SAJ) ลบ 21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำตลาด ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 อันดับบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจากแลนด์แอนด์เฮ้าส์แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, ศุภาลัย (SPALI) ลบ 10%, พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ลบ 9% และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การแข่งขันด้านรายได้รวม: ใครคือผู้ครองบัลลังก์?
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 จะพบว่า แสนสิริ (SIRI) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้รวมสูงถึง 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% เฉือนเอาชนะ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาทไปอย่างหวุดหวิด ตามมาด้วย ศุภาลัย (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาท ในอันดับที่ 3 และ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่ 30,170 ล้านบาท ในอันดับที่ 4 ส่วน พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) อยู่ในอันดับที่ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับที่ 6 คือ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย ยูนิเวนเจอร์ (UV) ที่ 17,672 ล้านบาทในอันดับที่ 7, เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท ในอันดับที่ 8, ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท ในอันดับที่ 9 และปิดท้ายที่ สิงห์ เอสเตท (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท ในอันดับที่ 10
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม การพิจารณาจากรายได้รวมเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอ เนื่องจากบางบริษัทมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม ในบริบทนี้ รายได้จากการขาย ถือเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนประสิทธิภาพการดำเนินธุรกิจหลักของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างแท้จริง เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกกลับมีการเปลี่ยนแปลงไป
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ถึง 299,979 ล้านบาท โดย มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ยิ่งตอกย้ำถึงความท้าทายของตลาด
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ ไรมอน แลนด์ (RML) ที่ลดลงถึง 78%, แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งด้านยอดขาย ก็ยังเห็นรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และสิ่งที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
ผู้นำด้านยอดขาย: การต่อสู้ที่เข้มข้น
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 เอพี (ไทยแลนด์) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำได้อย่างสวยงาม ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า แสนสิริ (SIRI) ที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท แม้แสนสิริจะเติบโตถึง 7% ก็ตาม ศุภาลัย (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) ขึ้นมาอยู่ใน 5 อันดับแรกได้อย่างยอดเยี่ยม ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกที่ 13% ขณะที่ พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) อยู่ในอันดับที่ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท ในอันดับที่ 6 ส่วนอันดับที่ 7 ตกเป็นของ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท ในอันดับที่ 8 อันดับที่ 9 คือ ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) ซึ่งเป็นบริษัทที่มักจะติดอันดับมาอย่างสม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และปิดท้ายที่อันดับ 10 ด้วย พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF) ที่มีรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเห็นผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 เซ็นทรัลพัฒนาทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้จะทำยอดขายได้มากเพียงใด แต่หากกำไรสุทธิไม่เป็นที่น่าพอใจ ก็ไม่อาจกล่าวได้ว่าประสบความสำเร็จอย่างแท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท สิ่งที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรลดลง เมื่อเทียบกับปี 2565
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ผงาดขึ้นเป็นแชมป์กำไรสูงสุด
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุด แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์ แม้รายได้รวมจะลดลง แต่สามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญคือ การรับรู้กำไรกว่า 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากปราศจากรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง ศุภาลัย (SPALI) ที่ทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท คงจะได้ขึ้นเป็นอันดับ 1 ไป
เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ตามมาในอันดับที่ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างฉิวเฉียดกับศุภาลัย อันดับ 4 คือ แสนสิริ (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 42% ส่วนอันดับ 5 คือ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25%
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) อยู่ในอันดับที่ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เอาชนะ ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อยในอันดับที่ 7 พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) อยู่ในอันดับที่ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับที่ 9 ตกเป็นของ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และปิดท้ายที่อันดับ 10 ด้วย เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่มีกำไรสุทธิ 1,610 ล้านบาท (เป็นการประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มปี 2567
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ ปัจจัยต่างๆ เช่น ภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่, อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง, กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังมีความเปราะบาง และความไม่แน่นอนทางการเมือง ล้วนส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจลงทุนและการซื้ออสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม ในท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ยังมีบริษัทที่สามารถปรับตัวและสร้างผลงานได้อย่างน่าประทับใจ การที่บริษัทใดจะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้ในสภาวะเช่นนี้ ขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ เช่น ความแข็งแกร่งของแบรนด์, ความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน, การพัฒนานวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด, การสร้างสรรค์ประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า และที่สำคัญที่สุดคือ ความสามารถในการบริหารความเสี่ยงและปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ข้อมูลผลการดำเนินงานอย่างรอบด้านเช่นนี้ จะช่วยให้เข้าใจถึงพลวัตของตลาด และสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างมีข้อมูลและมีประสิทธิภาพ
คุณคือส่วนหนึ่งของการขับเคลื่อนอนาคตวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย! หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดและกลยุทธ์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับสภาวะปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมที่จะแบ่งปันความรู้และประสบการณ์ เพื่อร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการสร้างความสำเร็จให้กับทุกท่านในโลกของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์
