พลิกวิกฤตอสังหาฯ ปี 2567: กลยุทธ์ก้าวข้ามตลาดซบเซา สู่การเติบโตยั่งยืน 2025
ปี 2566 ที่ผ่านมา วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่ แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขาย (High Season) ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง สภาพการณ์ที่เกิดขึ้นยังคงส่งผลกระทบต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมตลาดดูมืดมนไม่แตกต่างจากปีก่อน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์กว่า 41 แห่งอย่างใกล้ชิด เพื่อประเมินว่าแต่ละองค์กรรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างไร ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามผ่านพ้นวิกฤตนี้ไปได้อย่างสง่างาม
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับตัวในสภาวะตลาดที่ท้าทาย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนถึงแรงกดดันที่รุนแรงในตลาด
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักหน่วง โดยมีรายได้รวมติดลบกว่า 20% ได้แก่ LPN Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่เผชิญกับการลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property -23%, Major Development -22% และ Siamese Asset -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงชะตากรรมนี้ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อน นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai -10%, Pruksa Holding -9% และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Sansiri ผงาดขึ้นสู่แชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ผลปรากฏดังนี้:
Sansiri: 39,082 ล้านบาท
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท (เฉียดฉิวกับอันดับ 1)
Supalai: 31,818 ล้านบาท
Land and Houses: 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding: 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 24,487 ล้านบาท
Univentures: 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 16,169 ล้านบาท
Origin Property: 15,157 ล้านบาท
Singha Estate: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลงานที่แท้จริงในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุด อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาสนับสนุน หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 จะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
ตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจที่ 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงอย่างมีนัยสำคัญในรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่มีรายได้ลดลงถึง 78%, LPN Development เกือบ 40%, และ Land and Houses ที่ลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท
Sansiri: 32,829 ล้านบาท (เป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai: 30,836 ล้านบาท (ยังคงรักษาอันดับได้อย่างแข็งแกร่ง)
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (ขึ้นมาติด Top 5 และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวก 13%)
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงประคองตัวใน Top 10 ได้)
Frasers Property: 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้จะลดลง 24% แต่ยังคงเกาะกลุ่มใน Top 10)
Quality House: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana ที่มีผลงานโดดเด่นอย่างยิ่ง โดยในปี 2566 สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อน (2,870 ล้านบาท) ซึ่งเป็นผลจากการเร่งพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายในช่วงที่ผ่านมา
กำไรสุทธิ: บทสรุปความสามารถในการทำกำไรหลังหักค่าใช้จ่าย
ท้ายที่สุด การวัดความสำเร็จที่แท้จริง คือ “กำไรสุทธิ” หรือความสามารถในการทำกำไรหลังหักค่าใช้จ่ายทั้งหมด เพราะแม้จะมียอดขายสูง แต่หากต้นทุนสูง ก็ไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะตัวจริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงจากปีก่อน
Land and Houses ยังคงเป็นผู้นำด้านกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมจะลดลง แต่สามารถทำกำไรสูงสุดได้ ส่วนหนึ่งมาจากกำไร 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน)
Supalai: 6,083 ล้านบาท (หากไม่มีรายการพิเศษของ Land and Houses จะขึ้นเป็นอันดับ 1)
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท (เฉียดฉิวกับอันดับ 2)
Sansiri: 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง 25% แต่ยังคงติด Top 5)
SC Asset: 2,525 ล้านบาท
Quality House: 2,503 ล้านบาท (เฉียดฉิวกับ SC Asset)
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property: 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปปี 2566 และการคาดการณ์ปี 2567: โอกาสและความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ข้อมูลที่รวบรวมจาก 41 บริษัทชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับอุตสาหกรรมนี้ แต่ท่ามกลางความท้าทาย ย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ที่สามารถปรับตัวและวางกลยุทธ์ได้อย่างชาญฉลาด
กลยุทธ์สู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2025 (2567-2568)
จากประสบการณ์กว่า 10 ปีในวงการ ผมขอแบ่งปันแนวทางและกลยุทธ์ที่ผมเชื่อว่าจะช่วยให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์สามารถก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ และสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืนในปี 2025 (2567-2568):
การบริหารต้นทุนและกระแสเงินสดอย่างเข้มงวด: ในภาวะตลาดที่กำลังซื้อชะลอตัว การควบคุมต้นทุนให้มีประสิทธิภาพสูงสุด และการบริหารกระแสเงินสดให้คล่องตัว คือหัวใจสำคัญ การตัดค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็น การเจรจาต่อรองกับซัพพลายเออร์ และการวางแผนการเงินที่รอบคอบ จะช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มความยืดหยุ่นในการดำเนินธุรกิจ
การเน้นย้ำจุดแข็งและสร้างความแตกต่างของผลิตภัณฑ์ (Product Differentiation): ในตลาดที่มีการแข่งขันสูง การนำเสนอโครงการที่มีเอกลักษณ์ โดดเด่น และตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของกลุ่มเป้าหมาย จะเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจของผู้บริโภค ไม่ว่าจะเป็นเรื่องดีไซน์ ฟังก์ชันการใช้งาน ทำเลที่ตั้ง หรือสิ่งอำนวยความสะดวกพิเศษ
การใช้เทคโนโลยีดิจิทัลเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพและเข้าถึงลูกค้า: การลงทุนในเทคโนโลยีดิจิทัล ไม่ว่าจะเป็นแพลตฟอร์มการขายออนไลน์ ระบบ CRM (Customer Relationship Management) หรือการใช้ AI ในการวิเคราะห์ข้อมูลลูกค้า จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการทำงาน ลดต้นทุนการดำเนินงาน และสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า
การปรับกลยุทธ์การตลาดให้เข้ากับยุคดิจิทัล: การทำการตลาดแบบดั้งเดิมอาจไม่เพียงพออีกต่อไป การใช้โซเชียลมีเดีย Influencer Marketing Content Marketing และการทำ SEO (Search Engine Optimization) เพื่อให้ลูกค้าค้นหาข้อมูลได้ง่าย จะช่วยเพิ่มการรับรู้แบรนด์ และสร้างโอกาสในการขาย
การสำรวจตลาดใหม่และกลุ่มลูกค้าที่หลากหลาย: นอกจากกลุ่มลูกค้าหลัก การมองหาโอกาสในตลาดใหม่ๆ หรือการปรับผลิตภัณฑ์เพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่หลากหลาย เช่น กลุ่มผู้สูงอายุ กลุ่มคนรุ่นใหม่ หรือกลุ่มนักลงทุน จะช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างแหล่งรายได้ใหม่
การสร้างพันธมิตรเชิงกลยุทธ์: การร่วมมือกับพันธมิตรที่มีความเชี่ยวชาญในด้านต่างๆ เช่น สถาบันการเงิน บริษัทเทคโนโลยี บริษัทรับสร้างบ้าน หรือแม้แต่ธุรกิจอื่นที่เกี่ยวเนื่อง จะช่วยเสริมความแข็งแกร่ง ลดความเสี่ยง และเพิ่มโอกาสในการเติบโต
การให้ความสำคัญกับการพัฒนาบุคลากร: พนักงานคือหัวใจสำคัญของทุกองค์กร การพัฒนาทักษะ ความรู้ และขีดความสามารถของพนักงาน ให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาด และการสร้างวัฒนธรรมองค์กรที่แข็งแกร่ง จะเป็นรากฐานสำคัญสู่ความสำเร็จในระยะยาว
การมองหาโอกาสในการลงทุนที่คุ้มค่า: แม้ตลาดจะชะลอตัว แต่ก็ยังมีโอกาสในการเข้าซื้อสินทรัพย์ที่มีศักยภาพในราคาที่เหมาะสม การวิเคราะห์ข้อมูลอย่างรอบด้าน และการตัดสินใจลงทุนอย่างมีหลักการ จะสามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีในอนาคต
อนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทย 2025
ปี 2567 ยังคงเป็นปีแห่งความท้าทาย แต่ด้วยความเข้าใจในตลาด การปรับตัวที่รวดเร็ว และการนำกลยุทธ์ที่กล่าวมาประยุกต์ใช้อย่างมีประสิทธิภาพ ผมเชื่อมั่นว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจะสามารถพลิกวิกฤตให้เป็นโอกาส และกลับมาเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งอีกครั้งในปี 2568 (2025)
หากท่านกำลังมองหาแนวทางการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ชาญฉลาด หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเพื่อนำพาธุรกิจของท่านก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้ โปรดติดต่อเรา เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการสร้างความสำเร็จให้กับท่าน
