ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567: สัญญาณฟื้นตัวบนความท้าทาย ชี้วัดผลประกอบการ 41 บริษัทมหาชน
ปี 2566 ที่ผ่านมา เป็นอีกปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความผันผวนและแรงกดดันอย่างต่อเนื่อง แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวหลังจากการปรับตัวของปี 2565 แต่ภาพรวมกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่มักจะคึกคักอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายความร้อนแรงให้ตลาดกลับมาได้ สถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงช่วงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมตลาดโดยรวมยังคงน่าจับตามองถึงทิศทางการฟื้นตัวที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามแนวโน้มและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์มาอย่างใกล้ชิด เพื่อให้เห็นภาพรวมของอุตสาหกรรมที่ชัดเจนที่สุด สำหรับรายงานฉบับนี้ เราได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่งในปี 2566 เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความท้าทายของตลาดได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างผลงานได้อย่างโดดเด่นท่ามกลางสถานการณ์ที่ยากลำบากนี้
ภาพรวมรายได้รวม 41 บริษัท: การปรับตัวที่เห็นได้ชัด
เมื่อพิจารณาภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 พบว่ามียอดรวมกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท แม้ภาพรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 บริษัท จากทั้งหมด 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับการปรับตัวอย่างมีนัยสำคัญในด้านรายได้รวม (ลดลงกว่า 20%) ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ยังมี Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LL) ที่ลดลง 23%, Major Development (MJD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10% และ Pruksa Holding (PPH) ที่ 9% โดย Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
บทพิสูจน์ที่แท้จริง: รายได้จากการขาย
ในขณะที่รายได้รวมสะท้อนภาพรวมการดำเนินงานทั้งหมด แต่หากต้องการวัดผลงานการขายที่แท้จริงของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ “รายได้จากการขาย” คือตัวชี้วัดสำคัญที่ไม่อาจมองข้ามได้ เพราะบริษัทขนาดใหญ่มักมีรายได้จากแหล่งอื่น ๆ เช่น การบริหารจัดการโครงการ การให้เช่า หรือการลงทุนในธุรกิจอื่น ๆ มาช่วยหนุน แต่รายได้จากการขายโดยตรงคือหัวใจหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 บริษัท จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายในการผลักดันยอดขายของโครงการ
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังคงมีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผู้นำรายได้จากการขาย: AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์
สำหรับการจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566:
AP (Thailand) (AP): ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท
Siri (Sansiri) (SIRI): ตามมาติดๆ ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท และเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%
Supalai (SPALI): รักษาตำแหน่งอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกที่ 13%
Pruksa Holding (PPH): อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): มีรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท
Quality House (QH): ทำรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): มีรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเห็นผลของการลงทุนและพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
แม้การมีรายได้มากจะเป็นสิ่งที่ดี แต่ผลกำไรสุทธิคือสิ่งที่บ่งบอกถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน ประสิทธิภาพในการดำเนินงาน และความสามารถในการสร้างผลตอบแทนที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน บางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท มีผลกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด: บทพิสูจน์ความแกร่งจากสินทรัพย์
สำหรับการจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566:
Land and Houses (LH): ยังคงยืนหนึ่งในตำแหน่งแชมป์กำไรสูงสุด แม้รายได้รวมจะลดลง แต่กวาดกำไรในปีนี้ไปถึง 7,495 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่มาจากการบันทึกกำไรพิเศษราว 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai ก็คงขึ้นมาเป็นอันดับ 1
Supalai (SPALI): ทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): เฉือนกันไปอย่างหวุดหวิด ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท
Origin Property (ORI): มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 25%
SC Asset Corporation (SC): ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): เฉียดฉิวด้วยกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): มีกำไร 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): มีกำไร 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): ทำกำไรสุทธิที่ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางในอนาคต: ปี 2567 ยังคงท้าทาย แต่โอกาสมีอยู่เสมอ
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของอุตสาหกรรมที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายในปี 2566 และมีแนวโน้มว่าปี 2567 จะยังคงเป็นปีที่ต้องอาศัยความแข็งแกร่ง การปรับตัว และกลยุทธ์ที่เฉียบคมในการดำเนินธุรกิจ
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ยังคงมีบริษัทที่สามารถสร้างผลงานได้อย่างน่าประทับใจ ทั้งในด้านรายได้จากการขายและการทำกำไร ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตและโอกาสในการคว้าชัยชนะสำหรับผู้ที่พร้อมปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่านที่สำคัญ ความเข้าใจในแนวโน้มตลาดล่าสุด เทคโนโลยีที่เข้ามามีบทบาท และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป ล้วนเป็นปัจจัยที่จะกำหนดความสำเร็จในอนาคต หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการวางกลยุทธ์เพื่อรับมือกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 นี้ มาพูดคุยกับผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อค้นหาแนวทางที่เหมาะสมและยั่งยืนสำหรับธุรกิจของคุณ!
