ชะลอตัวรุนแรง! วิกฤตอสังหาฯ ไทย ครึ่งปีแรก 2568 ยอดขาย-กำไรดิ่งเหว สะท้อน “ความกลัวหนี้” ท่วมแผ่นดิน
บทนำ
สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 กำลังเผชิญหน้ากับความท้าทายครั้งใหญ่ ตัวเลขทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์สะท้อนภาพที่น่ากังวลอย่างชัดเจน รายได้รวมลดลงถึง 15.21% และกำไรสุทธิหดตัวอย่างรุนแรงถึง 37.17% ยิ่งไปกว่านั้น ข้อมูลยังบ่งชี้ว่ามากถึง 18 บริษัทจาก 40 บริษัทที่ทำการสำรวจ กำลังประสบปัญหาขาดทุน ยิ่งตอกย้ำถึงความเปราะบางของภาคส่วนนี้ ซึ่งถือเป็นเครื่องยนต์สำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย
นี่ไม่ใช่เพียงตัวเลขทางบัญชีที่ดูห่างไกลจากชีวิตประจำวันของผู้คน แต่คือ “กระจกเงา” ที่สะท้อนถึงบรรยากาศความไม่แน่นอนและความกังวลที่ปกคลุมเศรษฐกิจไทยในปัจจุบัน คนไทยจำนวนมากกำลังชะลอการตัดสินใจก่อหนี้ใหม่ แม้จะเป็นเรื่องพื้นฐานของการมีที่อยู่อาศัยอย่างบ้านหรือคอนโดมิเนียม ความกลัวหนี้ที่ฝังรากลึกกำลังส่งผลกระทบเป็นวงกว้างต่อกำลังซื้อ และส่งสัญญาณเตือนถึงภาวะเศรษฐกิจที่กำลังชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์: ตัวเลขสะท้อนความท้าทาย
ข้อมูลเชิงลึกจาก LWS Wisdom บริษัทวิจัยในเครือ แอล.พี.เอ็น ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยผลประกอบการของ 40 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2568 (มกราคม – มิถุนายน) ดังนี้:
รายได้รวม: อยู่ที่ 131,217.08 ล้านบาท ลดลง 15.21% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
กำไรสุทธิ: อยู่ที่ 8,369.92 ล้านบาท ลดลงถึง 37.17%
บริษัทที่ขาดทุน: มากถึง 18 บริษัท จาก 40 บริษัทที่ทำการสำรวจ
ตัวเลขเหล่านี้ชี้ให้เห็นถึงแรงกดดันที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญ ทั้งในแง่ของการแข่งขันที่สูงขึ้น การชะลอตัวของความต้องการซื้อ และต้นทุนที่เพิ่มสูงขึ้น อันเป็นผลมาจากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงมีความผันผวน
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้สูงสุด (ม.ค. – มิ.ย. 2568)
การจัดอันดับรายได้แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งและส่วนแบ่งทางการตลาดของบริษัทต่างๆ แม้ภาพรวมจะลดลง แต่ยังมีบางบริษัทที่สามารถรักษาหรือแม้กระทั่งเติบโตได้ ซึ่งสะท้อนถึงความสามารถในการปรับตัวและกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน
เอพี ไทยแลนด์: 17,786.61 ล้านบาท (ลดลง 0.33%)
แสนสิริ: 15,677.66 ล้านบาท (ลดลง 19.44%)
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 12,107.57 ล้านบาท (ลดลง 17.77%)
ศุภาลัย: 10,667.34 ล้านบาท (ลดลง 16.70%)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 10,336.18 ล้านบาท (ลดลง 0.77%)
เอสซี แอสเสท: 7,891.04 ล้านบาท (ลดลง 8.77%)
สิงห์ เอสเตท: 6,947.38 ล้านบาท (ลดลง 12.18%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 6,944.37 ล้านบาท (ลดลง 29.59%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 4,998.72 ล้านบาท (ลดลง 24.83%)
พราว เรียล เอสเตท: 3,773.78 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น 111.52%)
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุด (ม.ค. – มิ.ย. 2568)
ส่วนการจัดอันดับกำไรสุทธิ สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารต้นทุนและกลยุทธ์การดำเนินงานของแต่ละบริษัท การที่บริษัทจำนวนมากขาดทุน บ่งชี้ถึงความท้าทายในการทำกำไรท่ามกลางภาวะตลาดที่อ่อนแอ
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 2,212.48 ล้านบาท
แสนสิริ: 2,028.11 ล้านบาท
เอพี ไทยแลนด์: 1,870.04 ล้านบาท
ศุภาลัย: 1,509.27 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 1,192.82 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์: 736.36 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท: 531.08 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 430.97 ล้านบาท
แอสเซท ไวส์: 399.89 ล้านบาท
จี แลนด์: 230.97 ล้านบาท
ปัจจัยกดดันตลาด: ความกังวลหนี้และกำลังซื้อที่หดหาย
ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ชะลอตัวอย่างชัดเจนในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 เป็นผลมาจากปัจจัยหลายประการที่ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นและกำลังซื้อของผู้บริโภค:
ความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ลดลง: ตัวเลขเศรษฐกิจมหภาคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ประกอบกับความกังวลเกี่ยวกับภาวะเงินเฟ้อและค่าครองชีพที่สูงขึ้น ทำให้ผู้บริโภคมีความระมัดระวังในการใช้จ่ายมากขึ้น และชะลอการตัดสินใจซื้อทรัพย์สินมูลค่าสูง เช่น บ้านหรือคอนโดมิเนียม
ภาระหนี้ครัวเรือนที่สูง: ระดับหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ทำให้ผู้บริโภคจำนวนมากมีข้อจำกัดในการกู้ยืมเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย ธนาคารพาณิชย์มีความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อมากขึ้น เนื่องจากมีความเสี่ยงด้านหนี้เสียที่อาจจะเพิ่มสูงขึ้น
อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัวในระดับสูง: แม้ว่าจะมีสัญญาณการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายในบางช่วงเวลา แต่โดยรวมแล้ว อัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัยยังคงอยู่ในระดับที่ค่อนข้างสูง ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อภาระผ่อนชำระของผู้กู้ ทำให้การซื้อบ้านกลายเป็นภาระที่หนักอึ้งยิ่งขึ้น
ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ: ปัจจัยภายนอก เช่น สถานการณ์ภูมิรัฐศาสตร์ ความผันผวนของเศรษฐกิจโลก และการเปลี่ยนแปลงของนโยบายการค้า อาจส่งผลกระทบต่อภาพรวมเศรษฐกิจไทย และสร้างความไม่มั่นใจให้กับนักลงทุนและผู้บริโภค
สต็อกสินค้าคงค้าง: ปัญหาที่รอการแก้ไข
นอกจากยอดขายที่ชะลอตัวแล้ว ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังเผชิญกับปัญหา “สินค้าคงค้าง” (Inventory) ที่เพิ่มสูงขึ้น มูลค่ารวมของโครงการบ้านและคอนโดมิเนียมที่ขายไม่ออก บวกกับโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา มีมูลค่ารวมกันสูงถึง 725,404.57 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.89%
สถานการณ์นี้สะท้อนให้เห็นถึงความไม่สอดคล้องกันระหว่างอุปทาน (Supply) และอุปสงค์ (Demand) ผู้ประกอบการอาจมีการประเมินสถานการณ์ตลาดคลาดเคลื่อน หรือไม่สามารถปรับแผนการผลิตให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่แท้จริงได้ การมีสต็อกสินค้าคงค้างจำนวนมาก ไม่เพียงแต่จะส่งผลกระทบต่อกระแสเงินสดของบริษัท แต่ยังอาจนำไปสู่การตั้งสำรองหนี้สูญที่เพิ่มขึ้น และอาจต้องเผชิญกับการลดราคาเพื่อระบายสต็อก ซึ่งจะส่งผลกระทบต่ออัตรากำไรในระยะยาว
มุมมองจากผู้บริหาร: การปรับตัวเพื่อการอยู่รอดและการเติบโต
“ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจเกี่ยวกับทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยชี้ว่า ภาพรวมตลาดจะเริ่มมีความชัดเจนมากขึ้นในช่วงไตรมาส 3 ถึง 4 ของปี 2568 ซึ่งจะเป็นจุดเริ่มต้นของการปรับตัวและฟื้นตัวในระยะต่อไป
อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์การดำเนินงานอย่างเร่งด่วน เพื่อประคองธุรกิจให้อยู่รอดผ่านพ้นวิกฤติครั้งนี้ไปให้ได้ การให้ความสำคัญกับการบริหารต้นทุน การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป การใช้เทคโนโลยีเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพ และการสร้างพันธมิตรทางธุรกิจที่แข็งแกร่ง จะเป็นกุญแจสำคัญในการฟื้นตัวและเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งในอนาคต
บทบาทของภาคอสังหาริมทรัพย์ต่อเศรษฐกิจไทย
ภาคอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เป็นเพียงภาคส่วนที่ผู้คนใช้ชีวิตอยู่ แต่ยังเป็น “เครื่องยนต์หลัก” ที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 8-10% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) การชะลอตัวของภาคส่วนนี้จึงส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ (Multiplier Effect) ไปยังภาคส่วนอื่นๆ อย่างมีนัยสำคัญ:
อุตสาหกรรมก่อสร้าง: การลดลงของยอดขายโครงการใหม่ ย่อมส่งผลให้ความต้องการแรงงานก่อสร้างลดลงตามไปด้วย
อุตสาหกรรมวัสดุก่อสร้าง: การผลิตและการจำหน่ายวัสดุก่อสร้างจะได้รับผลกระทบโดยตรงจากการชะลอตัวของการก่อสร้าง
ภาคการเงิน: สถาบันการเงินมีความเสี่ยงเพิ่มขึ้นจากการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หากเกิดปัญหาหนี้เสีย
ธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง: ร้านค้าเฟอร์นิเจอร์ ของตกแต่งบ้าน บริการขนส่ง และธุรกิจอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายที่อยู่อาศัย ล้วนได้รับผลกระทบ
ดังนั้น การที่รายได้และกำไรของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวลง พร้อมกับสต็อกสินค้าที่คงค้างสูง จึงเป็นสัญญาณเตือนที่สำคัญต่อภาวะเศรษฐกิจโดยรวม สะท้อนถึง “ความไม่มั่นใจ” ของผู้บริโภคที่ไม่กล้าก่อหนี้ในช่วงเวลานี้
บทสรุปและแนวโน้มในอนาคต
แม้ว่าสถานการณ์ปัจจุบันอาจจะยังไม่ถึงขั้นวิกฤติ แต่ก็เป็นประเด็นที่ต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด หากความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและกำลังซื้อไม่ฟื้นตัว การชะลอตัวในภาคอสังหาริมทรัพย์อาจกดดันต่อเศรษฐกิจโดยรวมให้ถดถอยลงไปอีกในระยะต่อไป
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง นี่อาจเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมในการพิจารณาอย่างรอบคอบ เนื่องจากมีแนวโน้มที่ราคาอสังหาริมทรัพย์บางประเภทอาจปรับตัวลดลง หรือมีข้อเสนอพิเศษจากผู้ประกอบการ เพื่อระบายสต็อกสินค้า
หากคุณคือผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางในการปรับกลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ท่ามกลางความท้าทาย หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสทองในตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลง อย่าพลาดที่จะศึกษาข้อมูลเชิงลึกและเข้าร่วมเวทีเสวนาหรืออบรมที่เกี่ยวข้องกับ “เทรนด์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568” เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับอนาคต และคว้าโอกาสในการเติบโตอย่างยั่งยืน!
