อสังหาริมทรัพย์ไทย ครึ่งปีแรก 2568: ทิศทางตลาดที่สะท้อนความกังวลของผู้บริโภค
ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 แสดงสัญญาณชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนผ่านผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ที่พบว่ารายได้และกำไรสุทธิปรับลดลงอย่างต่อเนื่อง ซึ่งไม่ใช่เพียงตัวเลขทางบัญชี แต่คือภาพสะท้อนที่ชัดเจนของภาวะเศรษฐกิจไทยที่เต็มไปด้วยความท้าทายและความไม่แน่นอน ความกังวลเรื่องหนี้สินที่อยู่ในระดับสูงประกอบกับอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัวในระดับสูง เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ผู้บริโภคจำนวนมากชะลอการตัดสินใจก่อหนี้ใหม่ แม้จะเป็นการลงทุนในสินทรัพย์จำเป็นอย่างที่อยู่อาศัยก็ตาม
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมมองว่าสภาวะการณ์เช่นนี้ไม่ใช่เรื่องน่าแปลกใจ หากแต่เป็นสิ่งที่คาดการณ์ไว้แล้วจากปัจจัยมหภาคหลายประการ ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่ถดถอยลงอย่างเห็นได้ชัด สอดคล้องกับข้อมูลที่ระบุว่า รายได้เฉลี่ยของครัวเรือนยังเติบโตได้ช้า ขณะที่ภาระหนี้สินครัวเรือนกลับอยู่ในระดับที่น่าเป็นห่วง อัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ยังคงถูกรักษาไว้ในระดับสูงเพื่อควบคุมเงินเฟ้อ เป็นเหมือนกำแพงอีกชั้นที่ทำให้ผู้ที่กำลังวางแผนซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมต้องพิจารณาอย่างรอบคอบยิ่งขึ้น ความฝันที่จะมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองจึงถูกเลื่อนออกไปอย่างไม่มีกำหนด
ภาคอสังหาริมทรัพย์เปรียบเสมือนเครื่องยนต์หลักที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย การชะลอตัวของอุตสาหกรรมนี้จึงส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง ครอบคลุมไปถึงอุตสาหกรรมเกี่ยวเนื่อง ทั้งภาคการก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง แรงงาน และภาคการเงิน การที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำหลายแห่งต้องเผชิญกับรายได้และกำไรที่ลดลง ยิ่งตอกย้ำภาพความกังวลของผู้บริโภคต่อการแบกรับภาระหนี้สินที่อาจเกิดขึ้นจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์
ภาพรวมผลประกอบการ 40 บริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ (มกราคม – มิถุนายน 2568)
จากการรวบรวมข้อมูลโดย LWS Wisdom บริษัทวิจัยในเครือ L.P.N. Development Plc. พบว่าในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2568 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ 40 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ มีผลประกอบการดังนี้:
รายได้รวม: 131,217.08 ล้านบาท ลดลง 15.21% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
กำไรสุทธิรวม: 8,369.92 ล้านบาท ลดลงถึง 37.17% โดยมีถึง 18 บริษัทที่รายงานผลขาดทุนสุทธิ
ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญอยู่ ไม่ว่าจะเป็นจากการลดลงของอุปสงค์ การแข่งขันที่รุนแรงขึ้น หรือต้นทุนการดำเนินงานที่สูงขึ้น
10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้สูงสุด (ม.ค. – มิ.ย. 2568)
แม้ภาพรวมจะติดลบ แต่ก็ยังมีบริษัทที่ยังคงรักษาการเติบโตหรือลดลงน้อยกว่าภาพรวม นำโดย:
AP Thailand Plc. (AP): 17,786.61 ล้านบาท (ลดลง 0.33%)
Siri Public Company Limited (SIRI): 15,677.66 ล้านบาท (ลดลง 19.44%)
Land and Houses Plc. (LH): 12,107.57 ล้านบาท (ลดลง 17.77%)
Supalai Plc. (SPALI): 10,667.34 ล้านบาท (ลดลง 16.70%)
Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT): 10,336.18 ล้านบาท (ลดลง 0.77%)
SC Asset Corporation Plc. (SC): 7,891.04 ล้านบาท (ลดลง 8.77%)
Singha Estate Plc. (S): 6,947.38 ล้านบาท (ลดลง 12.18%)
Pruksa Real Estate Plc. (PSH): 6,944.37 ล้านบาท (ลดลง 29.59%)
Origin Property Plc. (ORI): 4,998.72 ล้านบาท (ลดลง 24.83%)
Proud Real Estate Plc. (PROUD): 3,773.78 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น 111.52%)
การที่ PROUD มีการเติบโตที่โดดเด่นถึง 111.52% อาจมาจากปัจจัยเฉพาะของบริษัท เช่น การเปิดตัวโครงการใหม่ที่ประสบความสำเร็จ หรือการขยายธุรกิจไปยังกลุ่มอสังหาริมทรัพย์รูปแบบใหม่ที่ตอบโจทย์ตลาดในปัจจุบัน
10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุด (ม.ค. – มิ.ย. 2568)
ในส่วนของกำไรสุทธิ บริษัที่ติดอันดับสูงสุด ได้แก่:
Land and Houses Plc. (LH): 2,212.48 ล้านบาท
Siri Public Company Limited (SIRI): 2,028.11 ล้านบาท
AP Thailand Plc. (AP): 1,870.04 ล้านบาท
Supalai Plc. (SPALI): 1,509.27 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT): 1,192.82 ล้านบาท
Quality Houses Plc. (QH): 736.36 ล้านบาท
SC Asset Corporation Plc. (SC): 531.08 ล้านบาท
Origin Property Plc. (ORI): 430.97 ล้านบาท
Asset Wise Plc. (ASW): 399.89 ล้านบาท
Grand Canal Land Plc. (GC): 230.97 ล้านบาท
แม้กำไรโดยรวมจะลดลง แต่บริษัทที่ยังคงมีความสามารถในการทำกำไรได้สูง มักจะเป็นบริษัทที่มีการบริหารจัดการต้นทุนที่ดี มีการวางแผนการตลาดที่แข็งแกร่ง หรือมีฐานลูกค้าที่มั่นคง
สินค้าคงค้างในตลาดอสังหาริมทรัพย์: ความท้าทายที่ต้องจับตามอง
นอกจากผลประกอบการที่ลดลงแล้ว สภาวะที่โครงการบ้านและคอนโดมิเนียมขายออกได้ยากขึ้น ยังส่งผลให้มูลค่าของสินค้าคงเหลือ (Inventory) และโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนามีมูลค่าสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยมูลค่ารวมของ 40 บริษัทอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 725,404.57 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.89%
สภาวะสินค้าคงค้างที่สูงขึ้นนี้ เป็นสัญญาณที่น่ากังวล เพราะหมายถึงต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้นสำหรับผู้ประกอบการ และอาจนำไปสู่การตั้งสำรองผลขาดทุนจากการขายในอนาคต นอกจากนี้ ยังเป็นการสะท้อนถึงอุปสงค์ในตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่
มุมมองของผู้บริหาร: การปรับตัวเพื่อการอยู่รอดและการเติบโต
คุณประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ได้ให้มุมมองว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มมีความชัดเจนมากขึ้นในช่วงไตรมาส 3 และ 4 ของปี 2568 และจะเป็นจุดเริ่มต้นของการปรับตัวและฟื้นตัวในระยะต่อไป ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์การดำเนินงานอย่างเร่งด่วน เพื่อประคองธุรกิจให้ผ่านพ้นจากช่วงวิกฤตนี้ไปให้ได้ พร้อมๆ กับการเตรียมพร้อมสำหรับการกลับมาเติบโตอย่างแข็งแกร่งอีกครั้ง
ภาคอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นหนึ่งในกลไกขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยที่สำคัญ คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 8-10% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) และมีความเชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับภาคส่วนอื่นๆ เช่น แรงงานก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง การเงิน และการท่องเที่ยว การที่รายได้และกำไรของผู้ประกอบการชะลอตัวลง ควบคู่ไปกับการที่สต็อกสินค้าคงค้างยังคงอยู่ในระดับสูง จึงเป็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนของ “ความไม่มั่นใจ” ในเชิงเศรษฐกิจของผู้บริโภค ที่กำลังหลีกเลี่ยงการก่อหนี้ใหม่
บทสรุป: ความไม่แน่นอนที่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิด
แม้สถานการณ์ปัจจุบันจะยังไม่ถือว่าเป็นภาวะวิกฤตที่รุนแรง แต่ก็เป็นสัญญาณเตือนที่ผู้ที่เกี่ยวข้องในอุตสาหกรรม รวมถึงนักลงทุนและผู้กำหนดนโยบาย จำเป็นต้องให้ความสำคัญและติดตามอย่างใกล้ชิด หากความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและกำลังซื้อยังคงไม่ฟื้นตัว การชะลอตัวในภาคอสังหาริมทรัพย์อาจส่งผลกระทบต่อภาพรวมเศรษฐกิจไทยในระยะยาวได้
ในฐานะนักวิเคราะห์ภาคอสังหาริมทรัพย์ ผมเชื่อว่าตลาดในปี 2568 นี้ เป็นปีแห่งการปรับฐานและทบทวนกลยุทธ์ของทุกภาคส่วน ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวให้เข้ากับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป เน้นการสร้างมูลค่าที่แท้จริง และนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่หลากหลาย ควบคู่ไปกับการบริหารความเสี่ยงทางการเงินอย่างมีประสิทธิภาพ จะสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้ และพร้อมที่จะคว้าโอกาสเมื่อตลาดกลับมาฟื้นตัว
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การศึกษาข้อมูลเชิงลึก การวิเคราะห์แนวโน้มตลาดอย่างรอบด้าน และการประเมินความเสี่ยงของแต่ละโครงการอย่างละเอียด คือกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้องในช่วงเวลาแห่งความไม่แน่นอนนี้
มาร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ก้าวผ่านความท้าทาย และเติบโตอย่างยั่งยืนไปด้วยกัน!
