วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ไทย: ตัวเลขสะท้อนความกังวล ‘ความกลัวหนี้’ ส่งผลเศรษฐกิจทั้งระบบชะลอตัว
ภาพรวมครึ่งปีแรก 2568: รายได้และกำไร 40 บริษัทอสังหาฯ ดิ่ง 15.21% และ 37.17% ตามลำดับ
ในยุคที่สภาวะเศรษฐกิจไทยเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน ผู้บริโภคจำนวนมากเลือกที่จะชะลอการตัดสินใจก่อหนี้ใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นหนึ่งในปัจจัยพื้นฐานของการดำรงชีวิต ข้อมูลล่าสุดในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน) จาก LWS Wisdom บริษัทวิจัยในเครือ แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) สะท้อนภาพชัดเจนของความกังวลดังกล่าว โดยงบการเงินรวมของ 40 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย พบว่า รายได้รวมลดลงถึง 15.21% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยอยู่ที่ 131,217.08 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงยิ่งกว่าคือ กำไรสุทธิที่ดิ่งลงถึง 37.17% โดยมีถึง 18 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน
ตัวเลขเหล่านี้ไม่ใช่เพียงสถิติทางการเงินของผู้ประกอบการ แต่เป็น “กระจกสะท้อน” บรรยากาศทางเศรษฐกิจไทยที่เต็มไปด้วยความระมัดระวังของผู้บริโภค เมื่อปัจจัยแวดล้อมอย่างรายได้ที่เติบโตช้า สัดส่วนหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง และอัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวในระดับสูง ทำให้ความฝันในการเป็นเจ้าของบ้านหรือคอนโดมิเนียมถูกเลื่อนออกไปอย่างไร้กำหนด ส่งผลกระทบโดยตรงต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเปรียบเสมือน “เครื่องยนต์สำคัญ” ของเศรษฐกิจไทย กำลังเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ
ปัจจัยลบที่ฉุดกำลังซื้อ: รายได้ สภาพคล่อง และความเชื่อมั่น
นักวิเคราะห์และผู้เชี่ยวชาญในวงการอสังหาริมทรัพย์ต่างชี้ไปในทิศทางเดียวกันว่า ปัญหาหลักที่ส่งผลกระทบต่อตลาดในปี 2568 มาจากปัจจัยหลายประการที่ซ้ำเติมกัน:
ความกังวลต่อภาระหนี้สิน: สภาวะเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน ความไม่แน่นอนทางการเมืองภายในประเทศ และค่าครองชีพที่สูงขึ้น ทำให้ผู้บริโภคจำนวนมากมีความกังวลเกี่ยวกับความมั่นคงของรายได้ในอนาคต การตัดสินใจก่อหนี้ระยะยาวเช่น การกู้ซื้อบ้าน จึงเป็นเรื่องที่ต้องคิดหนัก การ “กลัวหนี้” จึงกลายเป็นความรู้สึกที่แพร่หลายในหมู่ผู้บริโภคไทย
รายได้เติบโตช้ากว่าค่าใช้จ่าย: แม้ภาครัฐจะมีความพยายามในการกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่การฟื้นตัวของรายได้ภาคครัวเรือนยังคงไม่ทันต่ออัตราเงินเฟ้อและค่าใช้จ่ายที่เพิ่มสูงขึ้น ทำให้กำลังซื้อที่แท้จริงลดลง ส่งผลให้ความสามารถในการผ่อนชำระสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคลดน้อยลง
ต้นทุนทางการเงินสูง: อัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ยังคงทรงตัวในระดับสูง ส่งผลให้ต้นทุนการกู้ยืมเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยมีราคาสูงขึ้นกว่าที่เคย ทำให้ภาระผ่อนต่อเดือนของผู้กู้เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ผู้บริโภคจึงลังเลที่จะเข้าสู่ตลาด
ความเชื่อมั่นผู้บริโภคหดตัว: ปัจจัยทั้งหมดข้างต้นล้วนส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค เมื่อผู้คนไม่มั่นใจในอนาคตของตนเองและเศรษฐกิจโดยรวม การจับจ่ายใช้สอยที่ก้อนใหญ่ย่อมถูกระงับไว้ก่อน
การเปลี่ยนแปลงในกลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ: ใครยังแกร่ง ใครเปราะบาง?
เมื่อพิจารณาข้อมูลของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้สูงสุด พบว่า ส่วนใหญ่ยังคงมีรายได้ลดลง ซึ่งสะท้อนถึงภาพรวมตลาดที่ชะลอตัว แต่ก็มีบางบริษัทที่สามารถรักษาหรือเพิ่มรายได้ได้ ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งและกลยุทธ์ที่ตอบรับกับสภาวะตลาดได้ดี:
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ทำรายได้สูงสุด (ครึ่งปีแรก 2568)
เอพี ไทยแลนด์ (AP): 17,786.61 ล้านบาท (ลดลง 0.33%) – ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านรายได้ แม้จะมีการปรับลดลงเล็กน้อย
แสนสิริ (SIRI): 15,677.66 ล้านบาท (ลดลง 19.44%) – เผชิญกับแรงกดดันด้านรายได้ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): 12,107.57 ล้านบาท (ลดลง 17.77%) – เป็นอีกหนึ่งผู้เล่นรายใหญ่ที่รายได้ปรับตัวลดลง
ศุภาลัย (SPALI): 10,667.34 ล้านบาท (ลดลง 16.70%) – ได้รับผลกระทบจากภาวะตลาดเช่นกัน
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (FPT): 10,336.18 ล้านบาท (ลดลง 0.77%) – รักษาเสถียรภาพรายได้ได้ดี
เอสซี แอสเสท (SC): 7,891.04 ล้านบาท (ลดลง 8.77%) – มีการปรับลดลงแต่ยังคงอยู่ในกลุ่มผู้นำ
สิงห์ เอสเตท (S): 6,947.38 ล้านบาท (ลดลง 12.18%) – รายได้ปรับลดลง
พฤกษา (PSH): 6,944.37 ล้านบาท (ลดลง 29.59%) – เผชิญความท้าทายด้านรายได้ที่ชัดเจน
ออริจิ้น (ORI): 4,998.72 ล้านบาท (ลดลง 24.83%) – ได้รับผลกระทบจากตลาดคอนโดมิเนียมที่ชะลอตัว
พราว เรียล เอสเตท (PROUD): 3,773.78 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น 111.52%) – เป็นดาวเด่นที่แสดงการเติบโตอย่างก้าวกระโดด พิสูจน์ความสามารถในการปรับตัวและหาโอกาสในตลาด
ในส่วนของ กำไรสุทธิ ซึ่งเป็นดัชนีวัดความสามารถในการทำกำไรของธุรกิจ ก็พบว่ามีแนวโน้มลดลงเช่นกัน โดย 10 อันดับแรกที่ทำกำไรสูงสุด ได้แก่
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ทำกำไรสูงสุด (ครึ่งปีแรก 2568)
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): 2,212.48 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 2,028.11 ล้านบาท
เอพี ไทยแลนด์ (AP): 1,870.04 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 1,509.27 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (FPT): 1,192.82 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์ (Q-House): 736.36 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท (SC): 531.08 ล้านบาท
ออริจิ้น (ORI): 430.97 ล้านบาท
แอสเซท ไวส์ (ASW): 399.89 ล้านบาท
จี แลนด์ (GLAND): 230.97 ล้านบาท
สต็อกคงค้าง: สัญญาณเตือนถึงการบริหารจัดการสินทรัพย์
อีกหนึ่งประเด็นสำคัญที่สะท้อนถึงภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์คือ มูลค่าสินค้าคงค้าง ทั้งโครงการที่สร้างเสร็จแล้วและโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา ซึ่งรวมกันอยู่ที่ 725,404.57 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.89% แม้จะดูเหมือนเป็นการเพิ่มขึ้นเล็กน้อย แต่เมื่อพิจารณาจากยอดขายที่ชะลอตัว การมีสต็อกคงค้างในระดับสูงนี้เป็นสัญญาณว่า การระบายสินค้าออกสู่ตลาดทำได้ยากขึ้น ซึ่งส่งผลต่อกระแสเงินสดและการบริหารจัดการต้นทุนของผู้ประกอบการ
แนวโน้มและกลยุทธ์รับมือวิกฤต: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
“ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ได้ให้มุมมองว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มมีความชัดเจนมากขึ้นในช่วงไตรมาส 3-4 ของปี 2568 และจะเป็นจุดเริ่มต้นของการปรับตัวเพื่อฟื้นฟูในระยะต่อไป ผู้ประกอบการจำเป็นต้อง “ปรับกลยุทธ์การดำเนินงาน” อย่างเร่งด่วน เพื่อประคองธุรกิจให้อยู่รอดผ่านพ้นช่วงวิกฤตนี้ไปให้ได้ และเตรียมพร้อมสำหรับการกลับมาเติบโตอย่างแข็งแกร่งในอนาคต
กลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการควรมุ่งเน้นในปี 2568 และปีต่อไป ได้แก่:
การบริหารต้นทุนอย่างเข้มงวด: การควบคุมค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน การก่อสร้าง และการตลาด เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในภาวะที่รายได้ไม่แน่นอน
การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์กำลังซื้อ: มุ่งเน้นการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่เข้าถึงได้ง่ายขึ้น เน้นฟังก์ชันการใช้งานที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของกลุ่มเป้าหมาย
การสร้างทางเลือกทางการเงิน: ร่วมมือกับสถาบันการเงินเพื่อเสนอแพ็กเกจสินเชื่อที่น่าสนใจ หรือโปรโมชั่นพิเศษเพื่อช่วยลดภาระให้ผู้ซื้อ
การบริหารสต็อกอย่างมีประสิทธิภาพ: พิจารณากลยุทธ์การระบายสต็อกที่มีอยู่ เช่น การทำโปรโมชั่นพิเศษ การปรับลดราคา หรือการปรับเปลี่ยนรูปแบบการขาย
การสำรวจตลาดและวิจัยความต้องการอย่างต่อเนื่อง: ทำความเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป และปรับแผนธุรกิจให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาดปัจจุบัน
การมองหาโอกาสในตลาด Niche: พิจารณาการพัฒนาโครงการในกลุ่มตลาดเฉพาะ (Niche Market) ที่ยังคงมีกำลังซื้อและมีความต้องการสูง
ความเชื่อมโยงกับเศรษฐกิจไทย: ตัวบ่งชี้ความมั่นคง
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญต่อเศรษฐกิจไทยในสัดส่วนประมาณ 8-10% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) และยังเชื่อมโยงกับภาคส่วนอื่นๆ อย่างกว้างขวาง ทั้งภาคการก่อสร้าง, ภาคอุตสาหกรรมวัสดุก่อสร้าง, ภาคการเงิน, และภาคแรงงาน การชะลอตัวของรายได้และกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์ พร้อมกับสต็อกที่ค้างในระดับสูง จึงเป็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนของ “ความไม่มั่นใจ” ของผู้บริโภคไทยในขณะนี้
แม้สถานการณ์ปัจจุบันอาจยังไม่ถึงขั้นวิกฤต แต่เป็นสัญญาณที่ต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด หากความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและกำลังซื้อไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างรวดเร็ว ภาวะชะลอตัวในภาคอสังหาริมทรัพย์นี้ อาจส่งผลกระทบกดดันต่อการเติบโตของเศรษฐกิจไทยโดยรวมให้ชะลอตัวลงไปอีกในระยะต่อไป
ปี 2568 ถือเป็นปีแห่งการทบทวนและปรับตัวครั้งใหญ่ของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ผู้ประกอบการที่สามารถปรับกลยุทธ์ให้ทันต่อสถานการณ์ และผู้บริโภคที่มีความเข้าใจในความเสี่ยงและโอกาส จะเป็นกลุ่มที่สามารถผ่านพ้นความท้าทายนี้ไปได้ และเตรียมพร้อมสำหรับการเติบโตในอนาคต
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือที่อยู่อาศัยท่ามกลางความผันผวนนี้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึก การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ และการวางแผนทางการเงินอย่างรอบคอบ คือกุญแจสำคัญที่จะนำคุณไปสู่การตัดสินใจที่ดีที่สุด
