เจาะลึกตลาดอสังหาฯ ไทย ครึ่งปีแรก 2568: รายได้-กำไรหดตัว สะท้อน “ความกลัวหนี้” ที่กัดกินกำลังซื้อ
จากผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ประสบการณ์ 10 ปี
ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2568 สะท้อนภาพรวมที่น่าเป็นห่วงอย่างยิ่ง รายได้รวมของ 40 บริษัท ลดลงถึง 15.21% และที่น่ากังวลยิ่งกว่านั้นคือ กำไรสุทธิที่ดิ่งลงถึง 37.17% โดยในจำนวนนี้มีถึง 18 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ตัวเลขเหล่านี้ไม่ใช่เพียงแค่ตัวเลขในรายงานทางการเงินของผู้ประกอบการ แต่คือ “กระจกเงา” ที่สะท้อนบรรยากาศทางเศรษฐกิจของประเทศไทย ซึ่งเต็มไปด้วยความไม่แน่นอนและความกังวล จนผู้บริโภคจำนวนมากชะลอการตัดสินใจก่อหนี้ใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หนี้ก้อนใหญ่สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นปัจจัยพื้นฐานในการดำรงชีวิต
ปรากฏการณ์นี้ชี้ให้เห็นอย่างชัดเจนว่า ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคกำลังอยู่ในภาวะหดตัว ประกอบกับปัจจัยกดดันรอบด้าน ทั้งการเติบโตของรายได้ที่ชะลอตัว ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง และอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัวในระดับที่ค่อนข้างแพง ส่งผลให้ “ความฝัน” ที่จะอยากมีบ้านสักหลังต้องถูกเลื่อนออกไปอย่างไม่มีกำหนด สถานการณ์นี้กระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นหนึ่งใน “เครื่องยนต์สำคัญ” ที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย ให้กำลังชะลอตัวลงอย่างน่ากังวล อาจกล่าวได้ว่า ในเวลานี้ ไม่ใช่เพียงแค่ผู้ประกอบการเท่านั้นที่กำลังเผชิญกับความท้าทาย แต่เศรษฐกิจไทยทั้งระบบกำลังสะท้อนถึง “ความกลัวหนี้” ของประชาชน
ภาพรวมรายได้และกำไร: สัญญาณเตือนจากตัวเลข
ตามข้อมูลการวิจัยของ LWS Wisdom บริษัทวิจัยในเครือ แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ระบุว่า ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2568 (มกราคม – มิถุนายน) งบการเงินรวมของ 40 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ มีรายละเอียดดังนี้:
รายได้รวม: อยู่ที่ 131,217.08 ล้านบาท ลดลง 15.21% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน
กำไรสุทธิ: อยู่ที่ 8,369.92 ล้านบาท ลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 37.17% โดยมีจำนวน 18 บริษัทที่รายงานผลประกอบการเป็นขาดทุน
10 อันดับ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้สูงสุด (ครึ่งปีแรก 2568):
เอพี ไทยแลนด์: 17,786.61 ล้านบาท (ลดลง 0.33%)
แสนสิริ: 15,677.66 ล้านบาท (ลดลง 19.44%)
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 12,107.57 ล้านบาท (ลดลง 17.77%)
ศุภาลัย: 10,667.34 ล้านบาท (ลดลง 16.70%)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 10,336.18 ล้านบาท (ลดลง 0.77%)
เอสซี แอสเสท: 7,891.04 ล้านบาท (ลดลง 8.77%)
สิงห์ เอสเตท: 6,947.38 ล้านบาท (ลดลง 12.18%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 6,944.37 ล้านบาท (ลดลง 29.59%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 4,998.72 ล้านบาท (ลดลง 24.83%)
พราว เรียล เอสเตท: 3,773.78 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น 111.52%)
10 อันดับ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุด (ครึ่งปีแรก 2568):
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 2,212.48 ล้านบาท
แสนสิริ: 2,028.11 ล้านบาท
เอพี ไทยแลนด์: 1,870.04 ล้านบาท
ศุภาลัย: 1,509.27 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 1,192.82 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์: 736.36 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท: 531.08 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 430.97 ล้านบาท
แอสเซท ไวส์: 399.89 ล้านบาท
จี แลนด์ (แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตีส์): 230.97 ล้านบาท
สินค้าคงคลังที่เพิ่มขึ้น: สต็อกอสังหาฯ ที่เป็นภาระ
ภาวะที่โครงการบ้านและคอนโดมิเนียมขายออกได้ยากขึ้น ส่งผลให้ “สินค้าคงเหลือ” (Inventory) รวมถึง “สินค้าที่อยู่ระหว่างการพัฒนา” ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ มีมูลค่ารวมกันสูงถึง 725,404.57 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้น 0.89% สต็อกสินค้าที่ค้างคาเหล่านี้ ไม่เพียงแต่เป็นต้นทุนทางการเงินที่ผู้ประกอบการต้องแบกรับ แต่ยังเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงอุปสงค์ที่ซบเซาในตลาด
มุมมองจากผู้บริหาร: การปรับตัวเพื่อการฟื้นฟู
คุณประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ให้ทัศนะว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์น่าจะเริ่มมีความชัดเจนมากขึ้นในช่วงไตรมาส 3 ถึง 4 ของปี 2568 และจะเป็นจุดเริ่มต้นของการปรับตัวเพื่อการฟื้นฟูในระยะต่อไป ผู้ประกอบการจำเป็นต้องเร่งปรับกลยุทธ์การดำเนินงาน เพื่อประคองธุรกิจให้อยู่รอดผ่านพ้นวิกฤตนี้ไปให้ได้ พร้อมกับการเตรียมพร้อมสำหรับการกลับมาเติบโตอย่างแข็งแกร่งอีกครั้ง
ความเชื่อมโยงของอสังหาริมทรัพย์กับเศรษฐกิจไทย
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ถือเป็น “เสาหลัก” ที่สำคัญของเศรษฐกิจไทย โดยมีสัดส่วนราว 8-10% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ไม่เพียงเท่านั้น ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังมีความเชื่อมโยงโดยตรงกับภาคส่วนอื่นๆ เช่น แรงงานก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง และภาคการเงิน การที่รายได้และกำไรของผู้ประกอบการชะลอตัวลง พร้อมกับระดับสต็อกสินค้าที่สูงขึ้น จึงเป็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนของภาวะ “ความไม่มั่นใจ” ของผู้บริโภค ที่ไม่กล้าตัดสินใจก่อหนี้สินก้อนใหญ่ในช่วงเวลาเช่นนี้
แนวโน้มและสิ่งที่ต้องจับตา: อนาคตของภาคอสังหาฯ และเศรษฐกิจ
แม้ว่าสถานการณ์ในปัจจุบันอาจจะยังไม่ถึงขั้นวิกฤติ แต่ก็เป็นสัญญาณเตือนที่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิด หากความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและกำลังซื้อยังไม่สามารถฟื้นตัวขึ้นได้ การชะลอตัวในภาคอสังหาริมทรัพย์อาจส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศให้ซบเซาลงไปอีกในระยะยาว
ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568:
ความเชื่อมั่นผู้บริโภค: เป็นปัจจัยหลักที่ขับเคลื่อนการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ หากความเชื่อมั่นต่ำ ประชาชนย่อมไม่กล้าก่อหนี้ก้อนใหญ่
อัตราดอกเบี้ย: อัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวในระดับสูง เป็นภาระต่อผู้ที่ต้องการกู้เงินเพื่อซื้อบ้าน ทำให้ต้นทุนทางการเงินเพิ่มสูงขึ้น
หนี้ครัวเรือน: ระดับหนี้ครัวเรือนที่สูงอยู่แล้ว ทำให้ประชาชนมีความกังวลในการก่อหนี้สินเพิ่ม
กำลังซื้อ: การเติบโตของรายได้ที่ชะลอตัว ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อโดยรวม
การเมืองและนโยบายรัฐ: ความไม่แน่นอนทางการเมือง หรือนโยบายที่ส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ อาจส่งผลต่อการตัดสินใจของนักลงทุนและผู้ซื้อ
ปัจจัยภายนอก: สภาวะเศรษฐกิจโลก อัตราเงินเฟ้อ และสถานการณ์ภูมิรัฐศาสตร์ ก็เป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทยโดยรวม
โอกาสในวิกฤต: กลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการและผู้บริโภค
สำหรับผู้ประกอบการ การปรับตัวถือเป็นหัวใจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโตในยุคที่ความผันผวนสูง ควรพิจารณา:
การบริหารต้นทุน: ควบคุมต้นทุนการก่อสร้างและค่าใช้จ่ายดำเนินงานอย่างมีประสิทธิภาพ
การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตรงความต้องการ: เน้นโครงการที่มีขนาดเหมาะสม ราคาเข้าถึงง่าย ตอบโจทย์ Pain Point ของกลุ่มเป้าหมายจริง
การสร้างนวัตกรรม: นำเสนอเทคโนโลยีและนวัตกรรมที่ช่วยเพิ่มมูลค่าและความน่าสนใจให้กับโครงการ
การตลาดเชิงรุก: ปรับกลยุทธ์การขายและการตลาดให้เข้ากับสถานการณ์ปัจจุบัน เน้นการสร้างความมั่นใจและข้อเสนอที่น่าดึงดูด
การหาพันธมิตร: พิจารณาการร่วมทุน หรือการสร้างพันธมิตรทางธุรกิจเพื่อกระจายความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน
สำหรับผู้บริโภค การชะลอตัวของตลาด อาจเป็นโอกาสที่ดีในการพิจารณาหาที่อยู่อาศัย แต่ควรดำเนินการอย่างรอบคอบ:
การประเมินความพร้อมทางการเงิน: ตรวจสอบสถานะทางการเงินของตนเองอย่างละเอียด ประเมินความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ในระยะยาว
การเปรียบเทียบข้อเสนอ: สำรวจโครงการต่างๆ เปรียบเทียบราคา โปรโมชั่น และเงื่อนไขสินเชื่อจากสถาบันการเงินหลายแห่ง
การเลือกทำเลและประเภทที่อยู่อาศัย: พิจารณาทำเลที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิต และประเภทของที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับความต้องการและงบประมาณ
การศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน: ทำความเข้าใจรายละเอียดโครงการ สัญญา และเงื่อนไขต่างๆ ก่อนตัดสินใจ
บทสรุป: การฟื้นตัวที่ต้องอาศัยการปรับตัว และการมองไปข้างหน้า
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 กำลังเผชิญกับความท้าทายที่ซับซ้อน ซึ่งเป็นผลมาจากปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคและพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป การที่รายได้และกำไรของผู้ประกอบการลดลงอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนถึงภาวะ “ความกลัวหนี้” ที่กำลังกัดกินกำลังซื้อ การฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นหนึ่งในเครื่องยนต์สำคัญของเศรษฐกิจไทย จะต้องอาศัยการปรับตัวอย่างจริงจังของผู้ประกอบการ ควบคู่ไปกับการสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้บริโภค การมองเห็นโอกาสท่ามกลางวิกฤต และการวางแผนอย่างรอบคอบ จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาอุตสาหกรรมนี้ให้กลับมาแข็งแกร่งอีกครั้ง
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือกำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน อย่าพลาดที่จะศึกษาข้อมูลเชิงลึกและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อการตัดสินใจที่ดีที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้
