วิกฤตอสังหาฯ ครึ่งปีแรก 2568: เมื่อความเชื่อมั่นผู้บริโภคถดถอย ต้นทุนการเงินพุ่งสูง สะท้อนสัญญาณเศรษฐกิจไทยชะลอตัว
บทวิเคราะห์เจาะลึกจากผู้เชี่ยวชาญ 10 ปี ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย
ปี 2568 เป็นอีกปีที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่ ข้อมูลล่าสุดจาก LWS Wisdom ที่รวบรวมงบการเงินครึ่งปีแรกของ 40 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ สะท้อนภาพรวมที่น่ากังวลอย่างชัดเจน โดย รายได้รวมลดลงถึง 15.21% และกำไรสุทธิทรุดหนักถึง 37.17% สัญญาณเหล่านี้ไม่ใช่แค่ตัวเลขทางการเงินของผู้ประกอบการ แต่คือ “กระจกสะท้อน” สภาพเศรษฐกิจไทยที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอนและความกังวลใจของผู้บริโภค
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมมองว่าสถานการณ์นี้เกิดจากปัจจัยเชิงโครงสร้างหลายประการที่ส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ เริ่มตั้งแต่ ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่กำลังอยู่ในภาวะหดตัว แม้ว่าการมีที่อยู่อาศัยจะเป็นปัจจัยพื้นฐานในการดำรงชีวิต แต่การตัดสินใจก่อหนี้ก้อนใหญ่ เช่น การซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียม กลับกลายเป็นเรื่องที่หลายคนลังเลและเลื่อนออกไป
ปัจจัยหลักที่บั่นทอนความเชื่อมั่นนี้ ประกอบด้วย การเติบโตของรายได้ที่ชะลอตัว, ภาระหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง, และ ต้นทุนทางการเงินที่ยังคงทรงตัวในระดับที่แพง ทำให้ความฝันในการมีบ้านของคนไทยจำนวนมากต้องถูกพับเก็บไว้แบบไม่มีกำหนด ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งถือเป็น “เครื่องยนต์สำคัญ” ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย
การชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ สะท้อน “ความกลัวหนี้” ของคนไทย
ข้อมูลครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม – มิถุนายน) ชี้ให้เห็นถึงภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น:
รายได้รวมของ 40 บริษัทอสังหาฯ อยู่ที่ 131,217.08 ล้านบาท ลดลง 15.21%
กำไรสุทธิรวมอยู่ที่ 8,369.92 ล้านบาท ลดลง 37.17% โดยมีถึง 18 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน
เมื่อมองไปยัง 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้สูงสุดในปีนี้ จะเห็นภาพการปรับตัวที่หลากหลาย แต่ส่วนใหญ่ยังคงเผชิญกับการลดลงของรายได้:
เอพี ไทยแลนด์: 17,786.61 ล้านบาท (ลดลง 0.33%)
แสนสิริ: 15,677.66 ล้านบาท (ลดลง 19.44%)
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 12,107.57 ล้านบาท (ลดลง 17.77%)
ศุภาลัย: 10,667.34 ล้านบาท (ลดลง 16.70%)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 10,336.18 ล้านบาท (ลดลง 0.77%)
เอสซี แอสเสท: 7,891.04 ล้านบาท (ลดลง 8.77%)
สิงห์ เอสเตท: 6,947.38 ล้านบาท (ลดลง 12.18%)
พฤกษา เรียลเอสเตท: 6,944.37 ล้านบาท (ลดลง 29.59%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 4,998.72 ล้านบาท (ลดลง 24.83%)
พราว เรียล เอสเตท: 3,773.78 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น 111.52%) – เป็นบริษัทที่โดดเด่นด้วยการเติบโตที่น่าจับตา
ส่วน 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุด สะท้อนให้เห็นถึงการบริหารจัดการต้นทุนและความสามารถในการทำกำไรที่แตกต่างกัน:
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 2,212.48 ล้านบาท
แสนสิริ: 2,028.11 ล้านบาท
เอพี ไทยแลนด์: 1,870.04 ล้านบาท
ศุภาลัย: 1,509.27 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 1,192.82 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์: 736.36 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท: 531.08 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 430.97 ล้านบาท
แอสเซท ไวส์: 399.89 ล้านบาท
จี แลนด์: 230.97 ล้านบาท
สต็อกคงค้างเพิ่มขึ้น สะท้อนกำลังซื้อที่อ่อนแอ
ไม่เพียงแต่รายได้และกำไรที่ลดลง ปัญหาอีกประการที่น่ากังวลคือ มูลค่าสินค้าคงค้าง (Inventory) ทั้งโครงการที่สร้างเสร็จแล้วและที่อยู่ระหว่างการพัฒนาของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ มีมูลค่ารวมกันสูงถึง 725,404.57 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.89% การเพิ่มขึ้นของสต็อกสะท้อนถึงความยากลำบากในการขายโครงการ ซึ่งเป็นผลโดยตรงมาจากกำลังซื้อที่อ่อนแอและความไม่มั่นใจของผู้บริโภค
คุณประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ได้ให้มุมมองว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มมีความชัดเจนมากขึ้นในช่วงไตรมาส 3-4 ของปี 2568 และจะเป็นจุดเริ่มต้นของการปรับตัวและฟื้นตัวในระยะต่อไป ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์เพื่อประคองธุรกิจให้อยู่รอดในช่วงวิกฤตนี้
ผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทยในวงกว้าง
ภาคอสังหาริมทรัพย์มีบทบาทสำคัญต่อระบบเศรษฐกิจไทยอย่างมหาศาล คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 8-10% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) และมีความเชื่อมโยงโดยตรงกับอุตสาหกรรมต่อเนื่องอื่นๆ เช่น วัสดุก่อสร้าง แรงงานก่อสร้าง และภาคการเงิน
การที่รายได้และกำไรของผู้ประกอบการในภาคนี้ชะลอตัวลง ประกอบกับปริมาณสินค้าคงค้างที่เพิ่มสูงขึ้น ย่อมสะท้อนถึงภาวะ “ความไม่มั่นใจ” ของผู้บริโภคที่ไม่กล้าก่อหนี้ ซึ่งหากสถานการณ์นี้ยังคงดำเนินต่อไป และความเชื่อมั่นของผู้บริโภคกับกำลังซื้อไม่ฟื้นตัว การชะลอตัวในภาคอสังหาริมทรัพย์นี้อาจกลายเป็นปัจจัยกดดันต่อเศรษฐกิจไทยโดยรวมให้ชะลอตัวลงไปอีก
แนวโน้มและกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการและผู้บริโภค
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ผมเห็นว่าผู้ประกอบการควรมุ่งเน้นกลยุทธ์ที่ตอบสนองต่อความต้องการที่แท้จริงของตลาดในปี 2568 นี้ โดยเน้นการ “สร้างความคุ้มค่า” ให้กับผู้บริโภค อาจจะเป็นการปรับลดขนาดโครงการ, การนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์กลุ่ม Real Demand มากขึ้น, การบริหารจัดการต้นทุนการก่อสร้างและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานอย่างมีประสิทธิภาพ, และการสร้างความแตกต่างด้วยนวัตกรรมและบริการหลังการขาย
สำหรับผู้บริโภคที่วางแผนจะซื้อที่อยู่อาศัย สิ่งสำคัญคือการ “ประเมินความพร้อมทางการเงินอย่างรอบคอบ” ทำความเข้าใจกับภาระหนี้สินระยะยาว, การวางแผนกระแสเงินสด, และการเปรียบเทียบข้อเสนอต่างๆ อย่างละเอียด ควรพิจารณาโครงการที่ให้ความคุ้มค่าสูงสุดและมีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว
บทสรุปและก้าวต่อไป
สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 นี้ แม้จะยังไม่ถึงขั้นวิกฤติรุนแรง แต่ก็เป็นสัญญาณเตือนที่ชัดเจนว่าเรากำลังเผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่ ผู้ที่เกี่ยวข้องทุกภาคส่วน ทั้งผู้ประกอบการ สถาบันการเงิน และหน่วยงานภาครัฐ จำเป็นต้องผนึกกำลังกันเพื่อหาทางออกและสร้างความเชื่อมั่นกลับคืนมา
ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นเสมือน “เส้นเลือดใหญ่” ของเศรษฐกิจไทย การจะฟื้นฟูเศรษฐกิจให้กลับมาแข็งแกร่งได้นั้น การกระตุ้นกำลังซื้อและการสร้างความมั่นใจให้ผู้บริโภคกล้าที่จะลงทุนใน “บ้าน” ซึ่งเป็นความฝันของทุกคน คือกุญแจสำคัญ
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจ หรือต้องการคำแนะนำในการวางแผนการเงินเพื่อซื้อบ้านในปี 2568 นี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมหาแนวทางที่ดีที่สุดสำหรับอนาคตของคุณ.
