ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ครึ่งปีแรก 2568: ความท้าทายจากความกังวลหนี้และการปรับตัวของผู้ประกอบการ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง แต่สถานการณ์ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 นี้ ถือเป็นปรากฏการณ์ที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ ข้อมูลล่าสุดจาก LWS Wisdom แสดงให้เห็นถึงภาพรวมที่ค่อนข้างท้าทายสำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 40 แห่ง โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 15.21% และกำไรสุทธิร่วงลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 37.17% ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายเชิงโครงสร้างที่ตลาดกำลังเผชิญอยู่
ปัจจัยลบที่กดดันกำลังซื้อและความเชื่อมั่น
ตัวเลขเหล่านี้ไม่ใช่เพียงตัวเลขทางบัญชี แต่เป็นเหมือน “กระจกเงา” ที่สะท้อนบรรยากาศทางเศรษฐกิจของประเทศไทยได้อย่างชัดเจน สภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง ประกอบกับปัจจัยภายในประเทศที่ส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ทำให้เกิดความกังวลเกี่ยวกับการก่อหนี้ใหม่ ซึ่งเป็นเรื่องที่เข้าใจได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อการซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมซึ่งเป็นปัจจัยพื้นฐานในการดำรงชีวิต กลับกลายเป็นภาระผูกพันทางการเงินที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ
หลายปัจจัยที่กดดันกำลังซื้ออย่างต่อเนื่อง ได้แก่:
รายได้ที่เติบโตช้า: การฟื้นตัวของเศรษฐกิจในภาพรวมยังไม่ทั่วถึง ทำให้รายได้เฉลี่ยของครัวเรือนเติบโตในอัตราที่ชะลอตัว ไม่สอดคล้องกับค่าครองชีพที่สูงขึ้น
หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง: ภาระหนี้สินที่สะสมมานาน ทำให้ประชาชนจำนวนมากมีข้อจำกัดในการกู้ยืมเงินก้อนใหญ่ เช่น การซื้ออสังหาริมทรัพย์
อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัวในระดับสูง: แม้จะมีแนวโน้มการปรับลดดอกเบี้ยในอนาคต แต่ในปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัยยังคงเป็นปัจจัยกดดันสำคัญ ทำให้ต้นทุนทางการเงินของผู้ซื้อสูงขึ้นอย่างมาก
ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลโดยตรงต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ที่มีแนวโน้มหดตัว เมื่อผู้คนไม่มั่นใจในอนาคตทางเศรษฐกิจและสภาพคล่องทางการเงินของตนเอง ความฝันในการมีบ้านก็ย่อมถูกเลื่อนออกไปอย่างไม่มีกำหนด
ผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์: การชะลอตัวและสต็อกสินค้าคงค้าง
การชะลอตัวของกำลังซื้อส่งผลกระทบโดยตรงต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นหนึ่งใน “เครื่องยนต์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจ” ที่สำคัญของประเทศไทย การที่รายได้และกำไรของผู้ประกอบการลดลง จึงไม่ใช่เรื่องน่าแปลกใจ แต่เป็นสัญญาณเตือนที่บ่งชี้ว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังอยู่ในช่วงชะลอตัวอย่างน่ากังวล
ข้อมูลจาก LWS Wisdom ระบุว่า ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน) บริษัทอสังหาริมทรัพย์ 40 แห่ง มีรายได้รวม 131,217.08 ล้านบาท ลดลง 15.21% และมีกำไรสุทธิรวม 8,369.92 ล้านบาท ลดลงถึง 37.17% ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 18 บริษัทที่รายงานผลประกอบการเป็นขาดทุน ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่รุนแรงในตลาด
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้สูงสุด (ม.ค.-มิ.ย. 2568)
เอพี ไทยแลนด์ (AP): 17,786.61 ล้านบาท (ลดลง 0.33%)
แสนสิริ (SIRI): 15,677.66 ล้านบาท (ลดลง 19.44%)
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): 12,107.57 ล้านบาท (ลดลง 17.77%)
ศุภาลัย (SPALI): 10,667.34 ล้านบาท (ลดลง 16.70%)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (FPT): 10,336.18 ล้านบาท (ลดลง 0.77%)
เอสซี แอสเสท (SC): 7,891.04 ล้านบาท (ลดลง 8.77%)
สิงห์ เอสเตท (S): 6,947.38 ล้านบาท (ลดลง 12.18%)
พฤกษา (PSH): 6,944.37 ล้านบาท (ลดลง 29.59%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 4,998.72 ล้านบาท (ลดลง 24.83%)
พราว เรียล เอสเตท (PROUD): 3,773.78 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น 111.52%) – บริษัทที่เติบโตโดดเด่น
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุด (ม.ค.-มิ.ย. 2568)
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH)
แสนสิริ (SIRI)
เอพี ไทยแลนด์ (AP)
ศุภาลัย (SPALI)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (FPT)
ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH)
เอสซี แอสเสท (SC)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI)
แอสเซท ไวส์ (ASW)
แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ (GOLD) (จากข้อมูล LWS Wisdom อาจมีบางชื่อที่แตกต่างกันเล็กน้อยในแต่ละแหล่งที่มา แต่แนวโน้มยังคงเดิม)
สิ่งที่น่าสังเกตคือ แม้ภาพรวมจะติดลบ แต่ก็ยังมีบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตและทำกำไรได้ ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความสามารถในการบริหารจัดการที่แตกต่างกันของแต่ละองค์กร
นอกจากรายได้และกำไรที่ลดลงแล้ว อีกหนึ่งความท้าทายที่สำคัญคือ สินค้าคงค้าง ซึ่งรวมถึงโครงการที่สร้างเสร็จแล้วและโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา มีมูลค่ารวมกันสูงถึง 725,404.57 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.89% สต็อกที่เพิ่มขึ้นนี้บ่งชี้ว่า ความต้องการซื้อในตลาดอ่อนแอลงกว่ากำลังการผลิตและความสามารถในการระบายสินค้าของผู้ประกอบการ
การปรับตัวของผู้ประกอบการและสัญญาณแห่งการฟื้นตัว
คุณประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มมีความชัดเจนมากขึ้นในช่วงไตรมาส 3 ถึง 4 ของปี 2568 และจะเป็นจุดเริ่มต้นของการปรับตัวเพื่อการฟื้นฟูในระยะต่อไป
ในสภาวะเช่นนี้ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์การดำเนินงานอย่างเร่งด่วน เพื่อประคองธุรกิจให้อยู่รอดในช่วงวิกฤติ และเตรียมพร้อมสำหรับการฟื้นตัวและเติบโตอย่างแข็งแกร่งในอนาคต การปรับตัวอาจรวมถึง:
การทบทวนแผนการลงทุน: พิจารณาโครงการใหม่ๆ อย่างรอบคอบ โดยเน้นโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด และมีความเสี่ยงต่ำ
การบริหารต้นทุน: ควบคุมค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและต้นทุนการก่อสร้างให้มีประสิทธิภาพสูงสุด
การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์: เน้นการสร้างสรรค์ที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพ ดีไซน์ที่ทันสมัย และราคาที่เข้าถึงได้ พร้อมทั้งพิจารณาทางเลือกทางการเงินสำหรับผู้ซื้อ
การสร้างความร่วมมือ: ร่วมมือกับสถาบันการเงินเพื่อเสนอทางเลือกสินเชื่อที่น่าสนใจ หรือร่วมมือกับพันธมิตรทางธุรกิจเพื่อขยายช่องทางการตลาด
การใช้เทคโนโลยี: นำเทคโนโลยีดิจิทัลมาใช้ในการบริหารจัดการโครงการ การตลาด และการบริการลูกค้า
บทบาทของอสังหาริมทรัพย์ต่อเศรษฐกิจไทย
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ถือเป็น “ฟันเฟืองหลัก” ของเศรษฐกิจไทย โดยมีสัดส่วนราว 8-10% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) และมีความเชื่อมโยงกับภาคส่วนอื่นๆ อย่างใกล้ชิด ทั้งภาคการก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง แรงงาน ไปจนถึงภาคการเงิน การที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวลง จึงส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวมอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
แนวโน้มและสิ่งที่ต้องจับตามอง
แม้ว่าสถานการณ์ปัจจุบันอาจยังไม่ใช่จุดวิกฤติที่รุนแรง แต่ก็เป็นสัญญาณที่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิด หากความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและกำลังซื้อไม่สามารถฟื้นตัวได้ การชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ก็อาจกลายเป็นแรงกดดันเพิ่มเติมต่อเศรษฐกิจไทยในระยะยาว
อย่างไรก็ตาม ผมเชื่อมั่นในศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการ ตราบใดที่เราสามารถเข้าใจถึงความต้องการของตลาดได้อย่างถ่องแท้ และปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป เราก็จะสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้ และกลับมาเติบโตได้อย่างยั่งยืน
หากคุณเป็นนักลงทุน นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจแนวโน้มตลาด การวิเคราะห์ปัจจัยขับเคลื่อน และการมองหาโซลูชันที่สร้างสรรค์ คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้ ร่วมกันสร้างอนาคตที่สดใสให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยไปด้วยกัน
