เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยครึ่งปีแรก 2568: ใครคือผู้นำตัวจริง?
โดย ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ประสบการณ์ 10 ปี
ในปี 2568 นี้ วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเดินหน้าพัฒนาอย่างต่อเนื่อง ท่ามกลางความผันผวนทางเศรษฐกิจและกำลังซื้อของผู้บริโภค การเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ไม่ว่าจะเป็นบ้านแนวราบ หรือคอนโดมิเนียม ยังคงเป็นดัชนีชี้วัดที่สำคัญในการประเมินภาพรวมตลาดและศักยภาพของผู้ประกอบการ ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการมากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน) เพื่อให้เห็นภาพความเป็นผู้นำที่แท้จริง ไม่ใช่เพียงการเคลมทางการตลาด แต่คือการยืนยันด้วยตัวเลข “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดขาย”
การกระจุกตัวของตลาด: 10 บิ๊กแบรนด์ ครองส่วนแบ่งกว่า 70%
ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA แสดงให้เห็นภาพที่น่าสนใจว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นศูนย์กลางของอุตสาหกรรมพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยของไทย ยังคงมีแนวโน้มการกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ หรือที่เรียกกันว่า “บิ๊กแบรนด์” สะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์ ความพร้อมด้านเงินทุน และการบริหารจัดการโครงการที่เหนือกว่า
ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ตลาดที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่โดยรวมในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวนทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวมกว่า 110,820 ล้านบาท ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 7.172 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่สูงขึ้น สะท้อนถึงแนวโน้มการปรับตัวของราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในขณะเดียวกัน ข้อมูลยังชี้ให้เห็นถึงความแตกต่างของกำลังซื้อ โดยโครงการในระดับราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มตลาดแมส เริ่มพบปัญหาการขอสินเชื่อจากธนาคารที่ยากขึ้น ในขณะที่ตลาดระดับบน ราคา 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างราบรื่น
สิ่งที่น่าจับตามองอย่างยิ่งคือ สัดส่วนการลงทุนและการเปิดตัวโครงการใหม่ของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ซึ่งสามารถครองส่วนแบ่งทางการตลาดไปได้มากถึง 71% ของมูลค่าตลาดรวม และ 67% ของจำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด นี่คือข้อพิสูจน์ที่ชัดเจนว่า ในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ยุคปัจจุบัน ความแข็งแกร่งของแบรนด์และการบริหารจัดการขนาดใหญ่ เป็นปัจจัยสำคัญที่จะทำให้ผู้ประกอบการสามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
“แสนสิริ” นำทัพในแง่ “จำนวนหน่วยเปิดขาย”
เมื่อพิจารณาในมิติของ “จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่” บมจ.แสนสิริ ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำไว้ได้อย่างเหนียวแน่นในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 1,847 หน่วย คิดเป็น 12% ของจำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล โดยมูลค่าการลงทุนในโครงการเหล่านี้อยู่ที่ 10,519 ล้านบาท ซึ่งมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท การรักษาระดับการเปิดตัวโครงการในปริมาณมากอย่างสม่ำเสมอเช่นนี้ สะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการบริหารจัดการโครงการที่หลากหลาย และการตอบสนองต่อความต้องการของตลาดในวงกว้าง
ตามมาติดๆ ในอันดับ 2 ถึง 5 ประกอบด้วย บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) จำนวน 1,661 หน่วย, บมจ.แอสเซทไวส์ จำนวน 1,355 หน่วย, บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท จำนวน 929 หน่วย และ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำนวน 875 หน่วย บริษัทเหล่านี้ต่างก็มีกลยุทธ์และจุดยืนที่แข็งแกร่งในตลาดของตนเอง แสดงให้เห็นถึงการแข่งขันที่เข้มข้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ครองตำแหน่งผู้นำด้าน “มูลค่าการลงทุน”
ในขณะที่ “แสนสิริ” ชนะขาดในเรื่องจำนวนหน่วย แต่หากมองในมุมของ “มูลค่าการลงทุนใหม่” บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้นำตัวจริง ด้วยมูลค่าโครงการที่เปิดตัวไปในช่วงครึ่งปีแรกกว่า 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนถึง 19% ของมูลค่าตลาดรวม การลงทุนจำนวนมหาศาลนี้ มาจากการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยรวม 1,661 หน่วย ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการที่เอพี (ไทยแลนด์) เปิดตัวนั้นสูงถึง 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดโดยรวมอย่างเห็นได้ชัด
รองลงมาในแง่มูลค่าการลงทุน ได้แก่ บมจ.แสนสิริ มูลค่า 10,519 ล้านบาท, บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น มูลค่า 10,362 ล้านบาท, บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มูลค่า 8,230 ล้านบาท และ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ มูลค่า 8,230 ล้านบาท ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการบริหารจัดการการเงิน และการพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าสูง ซึ่งเป็นอีกหนึ่งมิติสำคัญในการวัดความเป็นผู้นำในตลาดอสังหาริมทรัพย์
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” แชมป์ “ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย” ทะลุ 100 ล้านบาท!
สิ่งที่สร้างสีสันและเป็นที่น่าจับตามองอย่างยิ่งในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 คือ “ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย” ของโครงการที่เปิดตัว ซึ่งบ่งชี้ถึงการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับ Super Luxury อย่างแท้จริง
บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ สร้างปรากฏการณ์ด้วยการเปิดตัวโครงการเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยพุ่งสูงไปถึง 101.3 ล้านบาท! นี่คือสถิติที่น่าทึ่งและแสดงให้เห็นถึงศักยภาพของตลาด Ultra Luxury ที่มีกำลังซื้อสูงอย่างไม่น่าเชื่อ
นอกจากนี้ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงรักษามาตรฐานการพัฒนาโครงการระดับไฮเอนด์ ด้วยราคาเฉลี่ยสูงสุดเป็นอันดับต้นๆ ใน 10 อันดับแรก อยู่ที่ 20.627 ล้านบาท ขณะที่ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซึ่งเป็นที่รู้จักในฐานะผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียม ก็มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท โดยมีปัจจัยจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียมและบ้านหรู
อย่างไรก็ตาม มีการคาดการณ์ว่า ในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568 ตลาดบ้าน Super Luxury จะยิ่งร้อนแรงขึ้นไปอีก จากการเปิดตัวโครงการ “SONLE Residences” ของ SC Asset ซึ่งเป็นบ้านหรูจำนวนเพียง 5 หลัง แต่มีราคาขายตั้งแต่ 260-400 ล้านบาทต่อหลัง ซึ่งจะส่งผลให้การแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในตลาด Super Luxury ยิ่งทวีความเข้มข้นขึ้นไปอีก
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 และคำแนะนำสำหรับนักลงทุน
จากข้อมูลข้างต้น ชี้ให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 มีการเติบโตที่ชัดเจน โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดระดับบน และ Super Luxury ในขณะที่ตลาดแมสยังคงเผชิญกับความท้าทายด้านกำลังซื้อและการอนุมัติสินเชื่อ
สำหรับนักลงทุนที่ต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ ควรพิจารณาปัจจัยเหล่านี้:
ความแข็งแกร่งของแบรนด์: เลือกพัฒนาการหรือลงทุนในโครงการของบิ๊กแบรนด์ที่มีประวัติผลงานที่ดี มีความน่าเชื่อถือ และมีประสบการณ์ในการบริหารจัดการโครงการ
ศักยภาพของทำเล: ทำเลที่ตั้งยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดในการกำหนดมูลค่าและการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ ศึกษาแนวโน้มการพัฒนาสาธารณูปโภค โครงสร้างพื้นฐาน และแหล่งงานในทำเลนั้นๆ
ประเภทของอสังหาริมทรัพย์: พิจารณาถึงความต้องการของตลาดในปัจจุบันและอนาคต กลุ่มคอนโดมิเนียมยังคงได้รับความนิยมในทำเลเมืองที่มีการเดินทางสะดวก ส่วนบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดในทำเลชานเมืองที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันก็ยังคงเป็นที่ต้องการ
การบริหารจัดการความเสี่ยง: ในภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน การบริหารจัดการความเสี่ยงทางการเงินเป็นสิ่งสำคัญ ควรมีการวางแผนทางการเงินอย่างรอบคอบ และศึกษาเงื่อนไขการกู้ยืมให้เข้าใจถ่องแท้
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ที่เหนือระดับ การศึกษาข้อมูลเหล่านี้อย่างละเอียด จะเป็นกุญแจสำคัญสู่การตัดสินใจที่ถูกต้องและคุ้มค่า.
