เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ครึ่งปีแรก 2568: ยักษ์ใหญ่ครองส่วนแบ่ง เผยเทรนด์ลงทุนมูลค่าสูง
รายงานพิเศษจากผู้เชี่ยวชาญอสังหาริมทรัพย์ 10 ปี
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 นี้ ถือเป็นอีกช่วงเวลาสำคัญที่สะท้อนให้เห็นถึงพลวัตและความเปลี่ยนแปลงของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างชัดเจน แม้ผู้ประกอบการทุกค่ายต่างมีกลยุทธ์และการวางตำแหน่งทางการตลาดที่แตกต่างกันออกไป บ้างเป็นผู้นำตลาดบ้านหรู ราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป บ้างชูจุดเด่นด้านความยั่งยืน หรือเป็นผู้นำตลาดต่างจังหวัดและคอนโดมิเนียมริมหาด แต่เมื่อพิจารณาในภาพรวมของ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยลงทุน” ในการเปิดตัวโครงการใหม่ ย่อมมีภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA ได้ทำการสำรวจและวิเคราะห์ข้อมูล “บิ๊กดาต้า” การเปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งบ้านแนวราบ (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์) และคอนโดมิเนียม ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นศูนย์กลางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ใหญ่ที่สุดในช่วงครึ่งปีแรก 2568 (มกราคม-มิถุนายน 2568) เพื่อให้เห็นภาพความเป็นผู้นำที่แท้จริงในมิติของการลงทุน
ท็อป 10 ผู้ประกอบการ ครองส่วนแบ่งตลาดกว่า 71%
ผลการสำรวจชี้ให้เห็นถึงการกระจุกตัวของตลาดที่ค่อนข้างสูง โดย 10 ผู้ประกอบการรายใหญ่ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย สามารถครองส่วนแบ่งทางการตลาดได้อย่างมหาศาล สะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งและความได้เปรียบของผู้ประกอบการรายใหญ่ในปัจจุบัน
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวม 110,820 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 7.172 ล้านบาท ซึ่งเป็นราคาที่สูงขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตได้ดี
สิ่งที่น่าสนใจคือ ในสภาวะเศรษฐกิจที่ผู้บริโภคมีกำลังซื้อลดลง ปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินสำหรับตลาดแมส (ราคา 3-5 ล้านบาท) มีอัตราสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ในขณะที่ตลาดบน (ราคา 7-10 ล้านบาทขึ้นไป) ยังคงสามารถซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นถึงความยืดหยุ่นและความต้องการในกลุ่มกำลังซื้อสูงที่ยังคงมีอยู่
เมื่อพิจารณาการลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ พบว่า 10 บริษัทนี้สามารถครองส่วนแบ่งการตลาดได้อย่างน่าทึ่ง โดยในด้าน “จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่” รวมกันทั้งสิ้น 10,324 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนถึง 67% ของตลาดรวมที่มีการเปิดตัวทั้งหมด 15,452 หน่วย
ขณะที่ในด้าน “มูลค่าการลงทุนใหม่” 10 บริษัทแรกนี้ กวาดเม็ดเงินลงทุนไปถึง 72,219 ล้านบาท จากมูลค่าตลาดรวม 110,820 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวมทั้งหมด แสดงให้เห็นว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ไม่เพียงแต่มีปริมาณการเปิดตัวโครงการมาก แต่ยังสามารถขับเคลื่อนมูลค่าการลงทุนในตลาดได้อย่างมหาศาล
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขาย ท่ามกลางภาพรวมที่ลดลง
ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 บมจ.แสนสิริ สามารถขึ้นแท่นเป็นผู้นำในด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ โดยมีจำนวนมากถึง 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาดรวม แสดงให้เห็นถึงความพยายามในการตอบสนองความต้องการที่หลากหลายของตลาด โดยเฉพาะในเซ็กเมนต์ที่เข้าถึงง่าย
แสนสิริ พัฒนาโครงการรวม 7 โครงการใหม่ ด้วยจำนวนหน่วยลงทุน 1,847 หน่วย คิดเป็นมูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นกลยุทธ์ที่น่าสนใจในการรักษาส่วนแบ่งการตลาดท่ามกลางภาพรวมการเปิดตัวที่ลดลง
ตามมาด้วยผู้ประกอบการรายใหญ่อื่นๆ ใน 5 อันดับแรกด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ ได้แก่ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) จำนวน 1,661 หน่วย, บมจ.แอสเซทไวส์ จำนวน 1,355 หน่วย, บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท จำนวน 929 หน่วย และ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำนวน 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ครองอันดับ 1 ด้านมูลค่าเปิดขายใหม่ ขับเคลื่อนตลาดมูลค่าสูง
ในขณะที่แสนสิริเป็นผู้นำด้านจำนวนหน่วย บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) กลับก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำในด้าน “มูลค่าเปิดขายใหม่” โดยสามารถพัฒนาโครงการรวมกันมูลค่าสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด
เอพี (ไทยแลนด์) ได้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 ยูนิต ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างชัดเจน การที่บริษัทสามารถทำมูลค่าเปิดขายใหม่ได้สูง แสดงให้เห็นถึงการโฟกัสในโครงการที่มีมูลค่าสูง หรือการบริหารจัดการต้นทุนและราคาขายที่สามารถทำกำไรได้ดี
สำหรับอันดับ 2-5 ในด้านมูลค่าเปิดขายใหม่ ประกอบด้วย บมจ.แสนสิริ มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,519 ล้านบาท, บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น เปิดตัวใหม่ 10,362 ล้านบาท, บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท และ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ เปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” สร้างปรากฏการณ์ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงถึง 101.3 ล้านบาท
อีกหนึ่งสีสันที่น่าจับตาอย่างยิ่งในการเปิดตัวโครงการใหม่ช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ซึ่งมีแนวโน้มที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และบางโครงการก็สร้างความฮือฮาด้วยราคาที่พุ่งสูงจนน่าทึ่ง
บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ แม้จะเปิดตัวเพียง 1 โครงการ ด้วยจำนวน 45 หน่วย แต่สามารถสร้างมูลค่ารวมได้สูงถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่สูงที่สุดในบรรดาโครงการที่เปิดตัวในช่วงเวลาดังกล่าว
นอกจากนี้ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็เป็นอีกบริษัทที่พัฒนาโครงการด้วยราคาเฉลี่ยสูงสุดใน 10 อันดับแรก โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
และสิ่งที่ต้องกล่าวถึงคือ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ที่มักจะเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ราคาสูงอย่างสม่ำเสมอ ในช่วงครึ่งปีแรกนี้มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม
อย่างไรก็ตาม การแข่งขันในตลาดซูเปอร์ลักซ์รี่จะยิ่งทวีความเข้มข้นมากขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมีการเปิดตัวโครงการบ้านเซ็กเมนต์อัลตราลักซ์รี่แบรนด์ “SONLE Residences” ที่มีจำนวนเพียง 5 หลัง แต่มีราคาขายต่อหลังสูงถึง 260-400 ล้านบาท ซึ่งคาดว่าจะเป็นสถิติใหม่ของการเปิดตัวโครงการที่มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดในตลาดบ้านหรู
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2568: โอกาสสำหรับนักลงทุนกลยุทธ์
จากข้อมูลข้างต้น สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มที่ชัดเจนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 ว่าตลาดแมสกำลังเผชิญความท้าทายด้านกำลังซื้อและการเข้าถึงสินเชื่อ ในขณะที่ตลาดบนและตลาดลักซ์รี่ยังคงมีความต้องการสูง และผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในช่วงเวลานี้ การทำความเข้าใจใน Segment ของตลาด การวิเคราะห์แนวโน้มราคา และการเลือกผู้ประกอบการที่มีความแข็งแกร่ง เป็นปัจจัยสำคัญที่จะนำไปสู่การตัดสินใจลงทุนที่ถูกต้อง
หากท่านกำลังมองหา “โอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ที่ให้ผลตอบแทนที่น่าสนใจ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับ “ตลาดบ้านหรู” “คอนโดมิเนียมพรีเมียม” หรือ “การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มูลค่าสูง” อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อให้ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราช่วยท่านค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่ใช่สำหรับท่านและเป้าหมายการลงทุนของท่าน.
