เจาะลึกตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีแรก 2568: ท็อป 10 ผู้พัฒนา กวาดส่วนแบ่งตลาดกว่า 70%
ในยุคที่ภูมิทัศน์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์มีการปรับเปลี่ยนอย่างรวดเร็ว การทำความเข้าใจภาพรวมของตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเปิดตัวโครงการใหม่ ถือเป็นกุญแจสำคัญสำหรับนักลงทุน ผู้ซื้อบ้าน และผู้ประกอบการ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากแหล่งที่น่าเชื่อถือ จะช่วยให้เรามองเห็นทิศทางและโอกาสได้อย่างชัดเจน
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (TREBS) ผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ได้นำเสนอข้อมูล “บิ๊กดาต้า” การเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน) ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุดของประเทศ ข้อมูลเหล่านี้ไม่เพียงสะท้อนถึงขนาดของตลาด แต่ยังบ่งชี้ถึงอำนาจของกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ที่สามารถครองส่วนแบ่งการตลาดได้อย่างมหาศาล
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีแรก 2568: การเติบโตที่สวนทาง
จากการสำรวจของ TREBS พบว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 มีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการทั้งหมด 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ตัวเลขนี้แสดงให้เห็นถึงแนวโน้มราคาที่ปรับสูงขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจเคยเติบโตได้ดี
สิ่งที่น่าสนใจอย่างยิ่งคือ ในสภาวะเศรษฐกิจที่เต็มไปด้วยความท้าทายและกำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับแสดงให้เห็นถึงการแบ่งกลุ่มที่ชัดเจน ตลาดแมส (Mass Market) ที่มีราคาบ้านและคอนโดมิเนียมอยู่ในช่วง 3-5 ล้านบาท กำลังประสบปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารที่สูงขึ้น ในขณะที่ตลาดบน (Upper Market) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง สะท้อนถึงกลุ่มผู้ซื้อที่มีความมั่นคงทางการเงินสูง และยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยในระดับพรีเมียม
10 ผู้เล่นหลัก: กำหนดทิศทางตลาดด้วยส่วนแบ่งมหาศาล
การวิเคราะห์การเปิดตัวโครงการใหม่จาก 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ เผยให้เห็นถึงการกระจุกตัวของอำนาจทางการตลาดอย่างชัดเจน กลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย สามารถกุมส่วนแบ่งตลาดได้อย่างน่าทึ่ง แม้จะมีเพียง 10 ราย แต่กลับสามารถครอบครองส่วนแบ่งการตลาดได้ถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม
ข้อมูลสำคัญที่ชี้วัดความเป็นผู้นำในตลาดมี 2 ประการหลัก คือ:
จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ (Number of New Units Launched): ภาพรวมในครึ่งปีแรก 2568 ตลาดที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวนลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เหลือเพียง 15,452 ยูนิต แต่ในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรก สามารถเปิดตัวโครงการใหม่รวมกันได้ถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือเกินกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายและกำลังการผลิตของกลุ่มผู้พัฒนาชั้นนำ
มูลค่าการลงทุนใหม่ (Total Investment Value): ในแง่ของมูลค่าการลงทุน ตลาดรวมอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทแรก มีมูลค่าการลงทุนรวมสูงถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% ของมูลค่าตลาดรวม สะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการพัฒนาโครงการมูลค่าสูง และการเข้าถึงแหล่งเงินทุนเพื่อขยายการลงทุน
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนยูนิตเปิดใหม่: กลยุทธ์เข้าถึงตลาดวงกว้าง
เมื่อพิจารณาในมิติของ “จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่” บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ขึ้นเป็นอันดับหนึ่งในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งสิ้น 1,847 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 12% ของตลาดรวม การรุกตลาดอย่างต่อเนื่องของแสนสิริ แสดงให้เห็นถึงความเข้าใจในความต้องการของตลาดในวงกว้าง และความสามารถในการพัฒนาโครงการที่หลากหลายเพื่อตอบสนองกลุ่มลูกค้าจำนวนมาก
แสนสิริได้พัฒนาโครงการรวมมูลค่า 10,519 ล้านบาท จากการเปิดตัว 7 โครงการใหม่ โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท ซึ่งอยู่ในช่วงราคาที่เข้าถึงได้สำหรับผู้ซื้อจำนวนมาก
ตามมาด้วยบริษัทอื่นๆ ที่มีจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ในอันดับต้นๆ ได้แก่:
บมจ.เอพี (ไทยแลนด์): 1,661 หน่วย
บมจ.แอสเซทไวส์: 1,355 หน่วย
บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท: 929 หน่วย
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผู้นำด้านมูลค่าการลงทุน: เน้นโครงการมูลค่าสูง
ในอีกด้านหนึ่ง เมื่อพิจารณาในแง่ของ “มูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่” บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) เป็นผู้นำอย่างแท้จริง โดยได้พัฒนามูลค่ารวมถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด กลยุทธ์ของเอพี (ไทยแลนด์) ในช่วงนี้ ดูเหมือนจะเน้นการพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยสูงขึ้น
จากจำนวนหน่วยที่เปิดตัว 1,661 ยูนิต ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการที่เอพี (ไทยแลนด์) พัฒนาอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดโดยรวมอย่างมีนัยสำคัญ แสดงให้เห็นถึงการมุ่งเน้นไปที่กลุ่มลูกค้าระดับบนและความสามารถในการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ
บริษัทที่ตามมาในอันดับต้นๆ ของมูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่ ได้แก่:
บมจ.แสนสิริ: 10,519 ล้านบาท
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 10,362 ล้านบาท
บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 8,230 ล้านบาท
บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” สร้างปรากฏการณ์ราคาเฉลี่ยสุดอลังการ: สัญญาณตลาด Super Luxury
สีสันของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ที่ไม่กล่าวถึงไม่ได้ คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่สะท้อนถึงความหรูหราและพรีเมียมของโครงการ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ที่แม้จะเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่สามารถสร้างมูลค่ารวมได้ถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้สูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นสถิติที่น่าจับตาอย่างยิ่ง
นอกจากนี้ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงรักษาตำแหน่งผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดในกลุ่ม 10 อันดับแรก โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
ขณะที่ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซึ่งมักจะเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาสินค้าระดับพรีเมียม ในช่วงครึ่งปีแรกนี้ มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม
อย่างไรก็ตาม มีการจับตาปรากฏการณ์ที่อาจเกิดขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 กับการเปิดตัวบ้านระดับ “อัลตราลักเซอรี่” ภายใต้แบรนด์ “SONLE Residences” ซึ่งมีจำนวนเพียง 5 หลัง แต่มีราคาขายต่อหลังในช่วง 260-400 ล้านบาท การเปิดตัวโครงการลักษณะนี้ ยิ่งตอกย้ำถึงการแข่งขันที่รุนแรงในตลาดซูเปอร์ลักเซอรี่ และคาดว่าจะเป็นตัวกำหนดสถิติใหม่ของราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีหลัง
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับนักลงทุน
ข้อมูลจาก TREBS ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ชี้ให้เห็นถึงทิศทางที่ชัดเจนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ยังคงมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด และสามารถครองส่วนแบ่งการตลาดได้อย่างมีนัยสำคัญ
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจกลยุทธ์ของแต่ละบริษัท รวมถึงการวิเคราะห์เซ็กเมนต์ตลาดที่มีศักยภาพ ถือเป็นสิ่งจำเป็น
การลงทุนในตลาดบนและซูเปอร์ลักเซอรี่: ยังคงเป็นเซ็กเมนต์ที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่มีกำลังซื้อสูงและมองหาการลงทุนที่มั่นคง ในขณะเดียวกัน การแข่งขันในตลาดนี้ก็สูงขึ้นเช่นกัน
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอ: อาจพิจารณาโครงการที่พัฒนาโดยบริษัทที่มีผลงานดีในด้านจำนวนยูนิต เพื่อสร้างรายได้จากการเช่าหรือการขายต่อ
การติดตามแนวโน้มราคา: ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง เป็นปัจจัยที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบในการประเมินมูลค่าและการลงทุน
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 ยังคงเต็มไปด้วยความเคลื่อนไหวที่น่าจับตามอง การวิเคราะห์ข้อมูลอย่างต่อเนื่องและการปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับสภาวะตลาด จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในการลงทุน
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่สนใจ หรือต้องการวางแผนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างมีกลยุทธ์ อย่าพลาดโอกาสในการศึกษาข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้ และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อค้นหาโอกาสที่ดีที่สุดสำหรับคุณ
