การประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยครึ่งปีแรก 2568: ผู้นำตลาดที่แท้จริงและแนวโน้มการลงทุน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนานกว่าทศวรรษ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA ถือเป็นข้อมูลสำคัญที่สะท้อนภาพรวมตลาดและทิศทางการลงทุนที่ชัดเจนยิ่งขึ้น จากการสำรวจในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นศูนย์กลางการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดของประเทศ พบว่า แม้ผู้ประกอบการรายใหญ่ หรือ “บิ๊กแบรนด์” จะต่างมีจุดยืนและกลยุทธ์การตลาดที่แตกต่างกันไป ทั้งการเจาะตลาดบ้านหรู, ความยั่งยืน, ตลาดต่างจังหวัด, หรือคอนโดมิเนียมริมชายหาด แต่การประเมินความเป็น “ผู้นำ” ที่แท้จริงควรพิจารณาจาก “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดขาย” ซึ่ง AREA ได้รวบรวมและนำเสนออย่างเป็นระบบ
ภาพรวมตลาดครึ่งปีแรก 2568: การกระจุกตัวของอุปทานและราคาที่สูงขึ้น
ข้อมูลจาก AREA ชี้ให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย มูลค่าโครงการรวมสูงถึง 110,820 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนแนวโน้มราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง
สิ่งที่น่าจับตาคือ สภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบันที่ผู้บริโภคมีกำลังซื้อลดลง ส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดแมส (Mass Market) ในระดับราคา 3-5 ล้านบาท โดยพบปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินสูงขึ้น ในขณะที่ตลาดบน (Upper Market) ซึ่งมีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของกำลังซื้อในกลุ่มบน และความเปราะบางของกลุ่มผู้ซื้อในตลาดระดับกลางถึงล่าง
การวิเคราะห์ผู้ประกอบการ 10 อันดับแรก พบว่า มีการกระจุกตัวของอุปทานในกลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ หรือ “บิ๊กแบรนด์” ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย โดย 10 บริษัทนี้ สามารถครองส่วนแบ่งการตลาดได้มากถึง 67% ในด้านจำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่ และสูงถึง 71% ในด้านมูลค่าการลงทุนใหม่ ซึ่งแสดงให้เห็นถึงอิทธิพลและบทบาทสำคัญของกลุ่มผู้ประกอบการเหล่านี้ต่อภาพรวมตลาด
ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขาย: “แสนสิริ” ยืนหนึ่ง
เมื่อพิจารณาในมิติของ “จำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่” ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 บริษัท บมจ.แสนสิริ สามารถครองตำแหน่งผู้นำ โดยเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งสิ้น 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล โดยโครงการเหล่านี้มีมูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท และมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท
อันดับรองลงมาในด้านจำนวนหน่วยเปิดขาย ได้แก่ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) จำนวน 1,661 หน่วย, บมจ.แอสเซทไวส์ จำนวน 1,355 หน่วย, บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท จำนวน 929 หน่วย และ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำนวน 875 หน่วย การที่แสนสิริสามารถเปิดตัวโครงการได้จำนวนมาก สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการโครงการและตอบสนองความต้องการของตลาดในภาพรวมได้เป็นอย่างดี
ผู้นำด้านมูลค่าการลงทุน: “เอพี (ไทยแลนด์)” ขึ้นแท่น
ในทางกลับกัน หากพิจารณาในมิติของ “มูลค่าการลงทุนใหม่” บริษัท บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำ โดยมีมูลค่าการลงทุนในการเปิดตัวโครงการใหม่รวมสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมใหม่ทั้งหมด
แม้เอพี (ไทยแลนด์) จะเปิดตัวโครงการไปทั้งสิ้น 1,661 หน่วย (เป็นอันดับ 2 ในแง่จำนวนหน่วย) แต่ด้วยราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงถึง 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวม ทำให้บริษัทสามารถครองความเป็นผู้นำในแง่ของมูลค่าการลงทุน
สำหรับบริษัทที่ตามมาในด้านมูลค่าการลงทุน ได้แก่ บมจ.แสนสิริ มูลค่า 10,519 ล้านบาท, บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น มูลค่า 10,362 ล้านบาท, บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มูลค่า 8,230 ล้านบาท และ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ มูลค่า 8,230 ล้านบาท ความแตกต่างระหว่างผู้นำด้านจำนวนหน่วยและผู้นำด้านมูลค่าการลงทุน ชี้ให้เห็นถึงกลยุทธ์ที่แตกต่างกันของผู้ประกอบการ โดยแสนสิริอาจเน้นการตอบสนองตลาดในวงกว้างด้วยสินค้าหลากหลายระดับราคา ในขณะที่เอพี (ไทยแลนด์) อาจมีนโยบายการพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าต่อหน่วยสูงกว่า
ปรากฏการณ์ “ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่น่าจับตา: เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์
สิ่งที่สร้างสีสันและเป็นที่น่าจับตามองอย่างยิ่งในช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือ “ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดย บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ เปิดตัวโครงการเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยพุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท นี่คือตัวอย่างที่ชัดเจนของการพัฒนาโครงการที่เจาะตลาด Ultra-Luxury ซึ่งมีความต้องการเฉพาะกลุ่มและกำลังซื้อสูงมาก
นอกจากนี้ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังเป็นอีกบริษัทที่พัฒนาโครงการด้วยราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดในกลุ่ม 10 อันดับแรก โดยอยู่ที่ 20.627 ล้านบาท บ่งชี้ถึงการให้ความสำคัญกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียม
ขณะที่ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซึ่งมักเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาสินค้าราคาสูง ก็ยังคงรักษามาตรฐานไว้ได้ โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในช่วงครึ่งปีแรกที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม
แนวโน้มครึ่งปีหลัง 2568: การแข่งขันในตลาด Super Luxury และปัจจัยกระตุ้นการลงทุน
ไฮไลท์สำคัญที่คาดว่าจะสร้างความคึกคักในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 คือการเปิดตัวแบรนด์บ้านซูเปอร์หรู “SONLE Residences” ของ SC Asset ที่มีเพียง 5 หลัง แต่ราคาขายต่อหลังสูงถึง 260-400 ล้านบาท ซึ่งจะยิ่งผลักดันให้ตลาดบ้านระดับ Ultra-Luxury มีการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงที่สุด
สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 สะท้อนให้เห็นถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการภายใต้สภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทาย การเจาะตลาดบนและตลาด Luxury เป็นกลยุทธ์สำคัญในการรักษาอัตรากำไรและความสามารถในการแข่งขัน ในขณะเดียวกัน การบริหารจัดการต้นทุนและนวัตกรรมในการพัฒนาโครงการยังคงเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างความได้เปรียบ
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้เป็นสิ่งจำเป็น การพิจารณาถึงศักยภาพของแต่ละบริษัทผู้พัฒนา, ประเภทของอสังหาริมทรัพย์, ทำเลที่ตั้ง, และกลุ่มเป้าหมาย จะช่วยให้ตัดสินใจลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ร่วมสำรวจโอกาสการลงทุนที่ใช่ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568 ไปพร้อมกัน!
