เจาะลึกตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีแรก 2568: ใครคือผู้นำตัวจริงด้านมูลค่าและการเปิดโครงการใหม่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดมาโดยตลอด โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเปิดตัวโครงการใหม่ ซึ่งเป็นสัญญาณสำคัญที่บ่งบอกถึงทิศทางและศักยภาพของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายต่างๆ ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 นี้ ข้อมูลจากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือ AREA ได้นำเสนอมุมมองที่น่าสนใจอย่างยิ่ง โดยเฉพาะการจัดอันดับผู้นำตาม “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดขาย” ซึ่งสะท้อนภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลได้อย่างชัดเจน
ปี 2568 นี้ เป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เผชิญกับความท้าทายทางเศรษฐกิจที่ชัดเจนขึ้น แม้ผู้พัฒนาหลายรายจะพยายามสร้างจุดเด่นและตำแหน่งทางการตลาดของตนเอง ไม่ว่าจะเป็นผู้นำตลาดบ้านหรู ราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป, ผู้นำด้านการพัฒนาที่ยั่งยืน, ผู้นำตลาดต่างจังหวัด, หรือผู้นำตลาดคอนโดมิเนียมริมหาด แต่การวิเคราะห์จากข้อมูลเชิงปริมาณที่จับต้องได้ตามมูลค่าและจำนวนหน่วยที่เปิดขาย จะช่วยให้เราเห็นภาพ “ผู้นำตัวจริง” ได้อย่างชัดเจนยิ่งขึ้น
ภาพรวมตลาด: การกระจุกตัวของผู้เล่นรายใหญ่ และราคาเฉลี่ยที่สูงขึ้น
จากการสำรวจของ AREA ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 พบว่า ตลาดที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวมกว่า 110,820 ล้านบาท หรือมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 7.172 ล้านบาท ตัวเลขนี้บ่งชี้ถึงแนวโน้มราคาเฉลี่ยที่ปรับตัวสูงขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจเติบโตได้ดี
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในสภาวะที่กำลังซื้อของผู้บริโภคโดยรวมอาจลดลงจากปัจจัยทางเศรษฐกิจ ตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมในระดับราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งเคยเป็นตลาดแมส (Mass Market) กลับประสบปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินสูงขึ้น ในขณะที่ตลาดระดับบน ตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของกลุ่มทุนและผู้ซื้อที่มีความพร้อมทางการเงินในตลาดบน
การกระจุกตัวของโครงการใหม่ที่เปิดตัวในช่วงครึ่งปีแรกนี้ อยู่ในมือของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ซึ่ง 10 อันดับแรกของผู้พัฒนาเหล่านี้ สามารถครองส่วนแบ่งการตลาดได้สูงถึง 67% ในแง่จำนวนหน่วยที่เปิดขาย และ 71% ในแง่ของมูลค่าการลงทุน นี่แสดงให้เห็นว่า “แบรนด์ใหญ่” ยังคงมีอิทธิพลอย่างมากต่อการขับเคลื่อนตลาด
Top 10 ครองตลาด: ใครมีส่วนแบ่งมากที่สุด?
ข้อมูลเชิงลึกแสดงให้เห็นถึงการกระจุกตัวของผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดได้อย่างชัดเจน
ด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่: ในจำนวน 15,452 หน่วยที่เปิดขายทั้งหมดในช่วงครึ่งปีแรก 10 บริษัทแรก สามารถเปิดขายได้ถึง 10,324 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 67% ของตลาดรวม
ด้านมูลค่าการลงทุนใหม่: ในมูลค่าโครงการรวม 110,820 ล้านบาท 10 บริษัทแรก ได้เข้ามาลงทุนใหม่มูลค่ารวม 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 71% ของตลาดรวม
ตัวเลขเหล่านี้ตอกย้ำว่า แม้จะมีผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์อยู่มากมายในตลาด แต่ผู้เล่นรายใหญ่ที่มีศักยภาพทางการเงินและความสามารถในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ ยังคงเป็นแกนหลักในการขับเคลื่อนตลาด
“แสนสิริ” นำทัพด้านจำนวนหน่วย: กลยุทธ์เข้าถึงตลาดวงกว้าง
เมื่อพิจารณาถึงจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ “แสนสิริ” (Sansiri) ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำอันดับหนึ่งในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 โดยสามารถเปิดตัวโครงการได้ถึง 1,847 หน่วย คิดเป็น 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมด
บริษัทฯ ได้พัฒนาโครงการที่หลากหลาย โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท ซึ่งอาจสะท้อนถึงกลยุทธ์ในการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าในวงกว้าง หรือการพัฒนาโครงการในระดับราคาที่เข้าถึงได้ง่ายขึ้น เพื่อเพิ่มปริมาณการขาย
สำหรับอันดับรองลงมาในแง่ของจำนวนหน่วยที่เปิดขาย ได้แก่:
บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) (AP Thailand): 1,661 หน่วย
บมจ.แอสเซทไวส์ (Assetwise): 1,355 หน่วย
บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท (Pruksa Real Estate): 929 หน่วย
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset Corporation): 875 หน่วย
การที่ “แสนสิริ” สามารถครองอันดับหนึ่งในด้านจำนวนหน่วย สะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการบริหารจัดการโครงการจำนวนมาก และการเข้าถึงความต้องการของตลาดในระดับกลางถึงบนที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยในปริมาณมาก
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผงาดผู้นำด้านมูลค่า: กลยุทธ์การลงทุนในตลาดระดับกลางถึงบน
ในทางกลับกัน หากมองในมุมของ “มูลค่าการลงทุน” หรือ “มูลค่าโครงการเปิดขายใหม่” บริษัทที่โดดเด่นที่สุดในช่วงครึ่งปีแรกปี 2568 คือ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) (AP Thailand)
“เอพี (ไทยแลนด์)” สามารถพัฒนาโครงการมูลค่ารวมสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด
สิ่งที่น่าสนใจคือ แม้ “เอพี (ไทยแลนด์)” จะพัฒนาโครงการจำนวน 1,661 หน่วย (ซึ่งน้อยกว่าแสนสิริ) แต่มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงถึง 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวม สะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์การพัฒนาโครงการในทำเลศักยภาพ หรือการยกระดับฟังก์ชันและดีไซน์ของที่อยู่อาศัย เพื่อสามารถตั้งราคาที่สูงขึ้นได้
อันดับรองลงมาในแง่มูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่ ได้แก่:
บมจ.แสนสิริ: 10,519 ล้านบาท
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 10,362 ล้านบาท
บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land and Houses): 8,230 ล้านบาท
บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (Origin Property): 8,230 ล้านบาท
การที่ “เอพี (ไทยแลนด์)” สามารถขึ้นมาเป็นผู้นำด้านมูลค่าการลงทุน สะท้อนถึงความแข็งแกร่งในการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ และความสามารถในการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” ทุบสถิติ “ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย” สูงสุด: สัญญาณของตลาดซูเปอร์ลักชัวรี
สีสันที่โดดเด่นที่สุดของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่บางโครงการมีราคาสูงอย่างน่าทึ่ง
บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (Major Development) กลายเป็นผู้ที่สร้างสถิติใหม่ โดยแม้จะเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท
นี่เป็นตัวเลขที่น่าจับตาอย่างยิ่ง แสดงให้เห็นถึงการเติบโตและความคึกคักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับอัลตราลักชัวรี (Ultra-Luxury) ที่มีกำลังซื้อระดับสูงมาก การพัฒนาโครงการในเซ็กเมนต์นี้ต้องอาศัยความเข้าใจในรสนิยม ความพิเศษ และการออกแบบที่เหนือระดับ เพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้ากลุ่มนี้
นอกจากนี้ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็มีราคาเฉลี่ยในการพัฒนาโครงการสูงติดอันดับต้นๆ ใน 10 อันดับแรก โดยอยู่ที่ 20.627 ล้านบาทต่อหน่วย
ส่วน บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซึ่งมักจะเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาสินค้าราคาแพงในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ก็ยังคงรักษามาตรฐานไว้ได้ โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาทในช่วงครึ่งปีแรก ซึ่งอาจเป็นผลมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียมผสมผสานกับการพัฒนาโครงการบ้านระดับบน
แนวโน้มครึ่งปีหลัง: การแข่งขันในตลาดซูเปอร์ลักชัวรีที่ร้อนแรงขึ้น
ปัจจัยที่น่าจับตาเพิ่มเติมคือการเปิดตัวโครงการบ้านระดับอัลตราลักชัวรีภายใต้แบรนด์ “SONLE Residences” ของ SC Asset ซึ่งมีจำนวนเพียง 5 หลัง แต่มีราคาขายต่อหลังสูงถึง 260-400 ล้านบาท โครงการนี้ถูกยกยอดไปนับเป็นการเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลัง 2568
คาดการณ์ว่าปรากฏการณ์นี้จะส่งผลให้ตลาดบ้านซูเปอร์ลักชัวรีมีการแข่งขันที่ดุเดือดขึ้น และอาจทำให้เกิดการตั้งราคาสูงสุดใหม่ๆ ในแง่ของราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในช่วงครึ่งปีหลังนี้
บทสรุปและมุมมองสำหรับนักลงทุน
ข้อมูลจากการสำรวจครึ่งปีแรก 2568 แสดงให้เห็นถึงพลวัตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ยังคงมีผู้เล่นรายใหญ่ครองส่วนแบ่งตลาดอย่างมีนัยสำคัญ ขณะเดียวกัน ตลาดระดับบน โดยเฉพาะกลุ่มอัลตราลักชัวรี เริ่มมีความเคลื่อนไหวที่น่าสนใจและมีศักยภาพในการสร้างมูลค่าที่สูงมาก
สำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน การทำความเข้าใจถึงจุดแข็งและกลยุทธ์ของผู้พัฒนาแต่ละราย จะช่วยให้สามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ การเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ในยุคปัจจุบัน ไม่ใช่เพียงแค่การหาที่อยู่อาศัย แต่คือการมองหา “มูลค่า” ที่จะเติบโตในระยะยาว
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่อยู่อาศัยที่ตรงกับความต้องการและงบประมาณของคุณ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญคือสิ่งสำคัญ ร่วมสำรวจศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไปพร้อมกัน เพื่อค้นหาการลงทุนที่ใช่สำหรับคุณ!
