เจาะลึกตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีแรก 2568: ใครคือผู้นำตัวจริง?
กรุงเทพฯ – 2568 – ในยุคที่การแข่งขันทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เข้มข้นขึ้นทุกขณะ การประกาศตัวว่าเป็น “ผู้นำ” กลายเป็นกลยุทธ์สำคัญของผู้ประกอบการทุกค่าย ทว่า “ผู้นำ” ในความหมายของแต่ละแบรนด์นั้นก็แตกต่างกันไป บางรายชูจุดเด่นความเป็นผู้นำตลาดบ้านหรูราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป, บางรายเน้นย้ำเรื่องความยั่งยืนในการพัฒนาโครงการ, บางรายผงาดเป็นผู้นำในตลาดต่างจังหวัด, ขณะที่อีกหลายค่ายภูมิใจกับความเป็นผู้นำในตลาดคอนโดมิเนียมริมชายหาด หรือคอนโดฯ บีชฟรอนต์
ในสถานการณ์ที่ซับซ้อนนี้ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือ AREA โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน AREA ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก (Big Data) การเปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งบ้านแนวราบ (บ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, ทาวน์เฮาส์) และคอนโดมิเนียม ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม – มิถุนายน) โดยเน้นไปที่การวัดผลความเป็นผู้นำในสองมิติหลัก คือ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่ลงทุนเปิดขาย” เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
ท็อป 10 กุมส่วนแบ่งตลาดกว่า 70% สะท้อนการกระจุกตัวของอุตสาหกรรม
จากการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งเป็นศูนย์กลางธุรกิจพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่ใหญ่ที่สุดของประเทศไทย พบว่า ตลาดที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวม 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตได้อย่างเต็มที่
สิ่งที่น่าสนใจคือ ในช่วงเวลาที่เศรษฐกิจเผชิญกับความท้าทาย กำลังซื้อของผู้บริโภคลดน้อยลง ตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมในกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งเคยเป็นตลาดแมส (Mass Market) กลับประสบปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินในอัตราที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ในทางกลับกัน ตลาดในกลุ่มราคาสูงขึ้นมา ที่ 7-10 ล้านบาท หรือสูงกว่านั้น ยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง แสดงให้เห็นถึงกำลังซื้อที่ยังคงแข็งแกร่งในกลุ่มผู้บริโภคระดับบน
การวิเคราะห์เจาะลึกถึงผู้ประกอบการ 10 อันดับแรกในด้านการลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ พบว่า ตลาดนี้มีการกระจุกตัวอย่างชัดเจนอยู่ในกลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ หรือที่เรียกกันว่า “บิ๊กแบรนด์” ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย แม้จะมีเพียง 10 บริษัท แต่กลุ่มนี้สามารถกุมส่วนแบ่งการตลาด (Market Share) ได้สูงถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม สะท้อนถึงอำนาจทางการตลาดและฐานทุนที่แข็งแกร่งของบริษัทเหล่านี้
สองมุมมองสู่ความเป็นผู้นำ: จำนวนหน่วย vs. มูลค่าการลงทุน
AREA ได้จำแนกตัวชี้วัดความเป็นผู้นำออกเป็น 2 ประเภทหลัก เพื่อให้เกิดความเข้าใจที่รอบด้าน:
ข้อมูลหน่วยที่เปิดตัวใหม่ (New Unit Launches): ภาพรวมของการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 พบว่ามีจำนวนลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า โดยอยู่ที่ 15,452 ยูนิต
ในจำนวนดังกล่าว บริษัท 10 อันดับแรกสามารถระบายหน่วยที่เปิดตัวใหม่รวมกันได้ถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 67% หรือเกินกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม ซึ่งบ่งชี้ว่าบริษัทขนาดใหญ่เหล่านี้ยังคงเป็นผู้ขับเคลื่อนหลักของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในแง่ของปริมาณ
ข้อมูลมูลค่าการลงทุนใหม่ (New Investment Value): ในมิติของมูลค่าการลงทุน ตลาดรวมในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีมูลค่าการลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ทั้งสิ้น 110,820 ล้านบาท
สำหรับบริษัท 10 อันดับแรกนั้น มูลค่าการลงทุนรวมอยู่ที่ 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม นี่เป็นตัวเลขที่น่าประทับใจอย่างยิ่ง แสดงให้เห็นว่าการตัดสินใจลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ ยังคงกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มผู้ประกอบการชั้นนำ
“แสนสิริ” นำทัพด้านจำนวนหน่วย เปิดตัวใหม่ 1,847 ยูนิต
เมื่อเจาะลึกในรายละเอียดของบริษัทที่โดดเด่นที่สุดในแต่ละด้าน พบว่า บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ในด้านจำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 โดยสามารถเปิดตัวโครงการใหม่ได้ถึง 1,847 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด (15,452 ยูนิต)
แสนสิริได้พัฒนาโครงการใหม่ 7 โครงการในช่วงเวลาดังกล่าว ด้วยมูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท ซึ่งอาจสะท้อนถึงการกระจายตัวของประเภทโครงการที่หลากหลาย เพื่อเข้าถึงกลุ่มลูกค้าในวงกว้าง
ในส่วนของอันดับ 2 ถึง 5 ด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ ประกอบด้วย:
อันดับ 2: บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,661 หน่วย
อันดับ 3: บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,355 หน่วย
อันดับ 4: บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด จำนวน 929 หน่วย
อันดับ 5: บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) จำนวน 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผงาดผู้นำด้านมูลค่าการลงทุน เปิดตัวโครงการใหม่มูลค่า 21,085 ล้านบาท
ในทางกลับกัน สำหรับมิติของ “มูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่” บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) คือผู้นำที่แท้จริง ด้วยการพัฒนามูลค่าโครงการรวมทั้งสิ้น 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท)
เอพี (ไทยแลนด์) ได้เปิดตัวโครงการใหม่จำนวน 1,661 ยูนิต ซึ่งทำให้ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการที่เปิดตัวโดยเอพี (ไทยแลนด์) ในช่วงดังกล่าวอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างมีนัยสำคัญ นี่อาจสะท้อนถึงกลยุทธ์ในการพัฒนาโครงการที่เน้นระดับราคาสูงขึ้น หรือการเจาะกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูงเป็นพิเศษ
สำหรับอันดับ 2 ถึง 5 ด้านมูลค่าเปิดขายใหม่ ได้แก่:
อันดับ 2: บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,519 ล้านบาท
อันดับ 3: บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,362 ล้านบาท
อันดับ 4: บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
อันดับ 5: บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” สร้างปรากฏการณ์ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงถึง 101.3 ล้านบาท
หนึ่งในสีสันที่น่าจับตามองอย่างยิ่งของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ซึ่งยิ่งนับวันยิ่งมีราคาสูงขึ้นอย่างน่าตื่นตาตื่นใจ
บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ได้สร้างปรากฏการณ์ที่น่าจดจำ ด้วยการเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่าโครงการรวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่สูงอย่างไม่เคยปรากฏมาก่อนในตลาด
นอกจากนี้ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ก็เป็นอีกหนึ่งผู้ประกอบการที่มีการพัฒนาโครงการในระดับราคาเฉลี่ยที่สูง โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 20.627 ล้านบาท สำหรับ 10 อันดับแรก
ที่น่าสังเกตคือ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ซึ่งมักจะเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ราคาสูงมาโดยตลอด ในช่วงครึ่งปีแรกนี้ มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งอาจเป็นผลมาจากการที่มีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมเข้ามาผสมผสานในพอร์ตโฟลิโอ
อย่างไรก็ตาม ยังมีโครงการบ้านระดับอัลตราลักเซอรี่แบรนด์ “SONLE Residences” ที่เปิดตัวโดย SC Asset ซึ่งประกอบด้วยบ้านเพียง 5 หลัง แต่มีราคาขายต่อหลังในช่วง 260-400 ล้านบาท โครงการนี้คาดว่าจะเป็นสถิติใหม่ของการเปิดตัวในครึ่งปีหลัง 2568 และจะยิ่งสร้างสีสันและความตื่นเต้นให้กับตลาดบ้านซูเปอร์ลักเซอรี่ รวมถึงการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยให้สูงขึ้นไปอีก
มองไปข้างหน้า: เทรนด์และโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์
จากข้อมูลทั้งหมดที่นำเสนอ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมที่น่าสนใจของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงครึ่งปีแรก 2568 แม้ว่าตลาดโดยรวมจะมีการชะลอตัวในแง่ของจำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่ แต่กลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในมิติของมูลค่าการลงทุน
ปัจจัยที่ส่งผลต่อแนวโน้มนี้ ได้แก่:
กำลังซื้อในกลุ่มบนที่แข็งแกร่ง: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับราคา 7 ล้านบาทขึ้นไปยังคงมีการซื้อขายอย่างต่อเนื่อง สะท้อนถึงกลุ่มทุนและผู้มีรายได้สูงที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง
การปรับกลยุทธ์ของผู้ประกอบการ: บริษัทใหญ่ๆ เริ่มหันมาเน้นการพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าสูงขึ้น หรือการเจาะกลุ่มลูกค้าเฉพาะ (Niche Market) มากขึ้น เพื่อรักษาส่วนแบ่งทางการตลาดและสร้างผลกำไร
ความท้าทายของตลาดแมส: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท ยังคงเผชิญกับความท้าทายด้านสินเชื่อ ซึ่งอาจส่งผลต่อยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์
เทรนด์บ้านหรูและอัลตราลักเซอรี่: การเปิดตัวโครงการที่มีราคาสูงมาก ๆ สะท้อนถึงความต้องการที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ที่ยังคงมีอยู่ และเป็นสนามประลองของผู้ประกอบการในการสร้างแบรนด์และมูลค่า
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย การทำความเข้าใจโครงสร้างตลาด การกระจุกตัวของผู้เล่นหลัก และเทรนด์ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย จะเป็นข้อมูลสำคัญในการตัดสินใจลงทุน หรือเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่ตรงกับความต้องการและงบประมาณ
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ยุคสมัย หรือต้องการที่อยู่อาศัยที่สะท้อนรสนิยมและฐานะของคุณ อย่ารอช้า! ติดต่อเราวันนี้ เพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลเชิงลึกที่จะนำคุณไปสู่การตัดสินใจที่ดีที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วนี้
