เจาะลึกตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีแรก 2568: ใครคือผู้นำตัวจริง?
กรุงเทพฯ, 2568 – ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 แสดงให้เห็นถึงพลวัตที่น่าสนใจ ยิ่งเมื่อพิจารณาจากข้อมูลการเปิดตัวโครงการใหม่ของเหล่าบิ๊กแบรนด์ในวงการ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจาก ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) นำโดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน AREA เผยให้เห็นถึงภาพความเป็นผู้นำที่แตกต่างกันไปในแต่ละมิติ ทั้งในแง่ของ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดขาย” ซึ่งเป็นสิ่งที่นักลงทุนและผู้บริโภคให้ความสนใจอย่างยิ่ง
ในโลกแห่งความเป็นจริง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่นี้เต็มไปด้วยผู้เล่นรายใหญ่ที่ต่างมีจุดแข็งและตำแหน่งทางการตลาดของตนเอง บางรายอาจประกาศตนเป็นผู้นำตลาดบ้านหรูในเซ็กเมนต์ราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป บางรายชูจุดเด่นด้านการพัฒนาโครงการที่ยั่งยืน ผู้นำตลาดในต่างจังหวัด หรือแม้กระทั่งผู้นำในตลาดคอนโดมิเนียมริมชายหาด แต่ AREA ได้ทำการจัดระเบียบข้อมูลเพื่อนำเสนอผู้นำที่แท้จริงในสองมิติสำคัญที่สะท้อนถึงกำลังซื้อและศักยภาพของตลาด ณ ช่วงเวลาดังกล่าว
ท็อป 10 กวาดส่วนแบ่งตลาดกว่า 70%
จากการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งถือเป็นศูนย์กลางธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดของประเทศไทย พบว่า ภาพรวมของการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ ทั้งบ้านแนวราบ (บ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, ทาวน์เฮาส์) และคอนโดมิเนียม มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวมกว่า 110,820 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 7.172 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นระดับราคาที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตอย่างแข็งแกร่ง
สิ่งที่น่าสนใจคือ ท่ามกลางความท้าทายของภาวะเศรษฐกิจที่กำลังซื้อของผู้บริโภคมีแนวโน้มลดลง ตลาดแมสในกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท กลับเผชิญปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินในอัตราที่สูง ในขณะเดียวกัน ตลาดระดับบนที่ราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงสามารถดำเนินการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง สะท้อนถึงกำลังซื้อที่ยังคงแข็งแกร่งในกลุ่มผู้บริโภคระดับบน
การกระจุกตัวของตลาดเป็นอีกหนึ่งประเด็นสำคัญที่ปรากฏในการสำรวจนี้ เมื่อพิจารณาถึงการลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ พบว่า สัดส่วนการตลาดส่วนใหญ่ถูกครอบครองโดยกลุ่มบิ๊กแบรนด์ หรือผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย แม้จะมีเพียง 10 บริษัท แต่กลับสามารถกวาดส่วนแบ่งการตลาดรวมไปได้ถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดทั้งหมด
AREA ได้ใช้ตัวชี้วัดหลัก 2 ประการในการวิเคราะห์ ได้แก่ “ข้อมูลหน่วยเปิดตัวใหม่” และ “ข้อมูลมูลค่าลงทุนใหม่”
ข้อมูลหน่วยเปิดตัวใหม่: โดยภาพรวมในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า เหลืออยู่ที่ 15,452 ยูนิต ในจำนวนนี้ โครงการที่เปิดตัวโดย 10 บริษัทชั้นนำรวมกันมากถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือมากกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม
ข้อมูลมูลค่าลงทุนใหม่: ในส่วนของมูลค่าการลงทุนโดยรวมอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทชั้นนำมีมูลค่าการลงทุนใหม่รวม 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนยูนิตเปิดขาย
เมื่อเจาะลึกในรายละเอียดของจำนวนหน่วยที่เปิดขายในช่วงครึ่งปีแรก 2568 พบว่า บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) สามารถครองอันดับหนึ่งได้ด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด (15,452 ยูนิต)
แสนสิริได้พัฒนาโครงการรวมมูลค่า 10,519 ล้านบาท จากการเปิดตัว 7 โครงการใหม่ โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นกลยุทธ์ที่เน้นการเข้าถึงผู้บริโภคในวงกว้าง
ในส่วนของอันดับ 2 ถึง 5 ของบริษัทที่เปิดตัวจำนวนยูนิตมากที่สุด ประกอบด้วย:
อันดับ 2: บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,661 หน่วย
อันดับ 3: บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,355 หน่วย
อันดับ 4: บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด จำนวน 929 หน่วย
อันดับ 5: บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) จำนวน 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ครองความเป็นผู้นำด้านมูลค่าการลงทุน
ในอีกมิติหนึ่ง คือ มูลค่าการเปิดขายโครงการใหม่ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ได้ขึ้นแท่นเป็นผู้นำ โดยมียอดมูลค่าโครงการใหม่รวมสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท)
เอพี (ไทยแลนด์) ได้พัฒนาโครงการจำนวน 1,661 ยูนิต ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวม สะท้อนถึงการเน้นพัฒนาโครงการในระดับราคาที่สูงขึ้น
ส่วนอันดับ 2 ถึง 5 ในด้านมูลค่าการเปิดขายใหม่ ได้แก่:
อันดับ 2: บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,519 ล้านบาท
อันดับ 3: บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,362 ล้านบาท
อันดับ 4: บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
อันดับ 5 (ร่วม): บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” โชว์ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดถึง 101.3 ล้านบาท
สีสันที่โดดเด่นที่สุดในการเปิดตัวโครงการใหม่ช่วงครึ่งปีแรก 2568 หนีไม่พ้นเรื่องของ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ซึ่งยิ่งนานวัน ราคาก็ยิ่งพุ่งสูงขึ้นอย่างน่าทึ่ง
บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) แม้จะเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่สามารถสร้างมูลค่ารวมได้ถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้สูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นสถิติที่น่าจับตาอย่างยิ่ง
ขณะที่ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ยังคงรักษามาตรฐานการพัฒนาโครงการในระดับราคาสูง โดยมีราคาเฉลี่ยสูงสุดในกลุ่ม 10 อันดับแรกที่ 20.627 ล้านบาท
ปรากฏการณ์ที่น่าสนใจอีกประการคือ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ซึ่งมักจะเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ราคาสูงเสมอ ในช่วงครึ่งปีแรกนี้ มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม
นอกจากนี้ การเปิดตัวโครงการบ้านระดับอัลตราลักเซอรี่ภายใต้แบรนด์ “SONLE Residences” ซึ่งมีจำนวนเพียง 5 หลัง แต่มีราคาขายต่อหลังตั้งแต่ 260-400 ล้านบาท ถูกยกยอดไปเป็นสถิติของการเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 นี้ ซึ่งคาดการณ์ว่าจะยิ่งทำให้ตลาดบ้านซูเปอร์ลักเซอรี่มีการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงที่สุดในช่วงครึ่งปีหลังนี้
บทสรุปและทิศทางตลาด:
ข้อมูลเหล่านี้ชี้ให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 กำลังเผชิญกับภาวะที่ตลาดระดับบนยังคงมีความแข็งแกร่ง ในขณะที่ตลาดระดับกลาง-ล่าง อาจต้องเผชิญกับความท้าทายในการเข้าถึงสินเชื่อ การที่ผู้ประกอบการรายใหญ่สามารถกวาดส่วนแบ่งตลาดได้เป็นจำนวนมาก สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์และศักยภาพในการบริหารจัดการโครงการ
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่กำลังตัดสินใจซื้อบ้านและคอนโดมิเนียม การทำความเข้าใจถึงแนวโน้มตลาดในปัจจุบัน การวิเคราะห์ผู้เล่นหลักในตลาด และการประเมินศักยภาพของโครงการต่างๆ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้ท่านตัดสินใจได้อย่างมีประสิทธิภาพและได้ผลตอบแทนที่คุ้มค่าที่สุด
หากท่านมีความสนใจที่จะศึกษาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับโอกาสการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เราขอเชิญชวนท่านติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำแนะนำเฉพาะบุคคล เพื่อร่วมกันสร้างอนาคตที่มั่นคงบนทำเลที่ดีที่สุดสำหรับท่าน
