ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ครึ่งปีแรก 2568: การจัดทัพผู้นำมูลค่าและการเปิดตัวโครงการใหม่
ในภูมิทัศน์ที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย การวิเคราะห์เจาะลึกข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการเปิดตัวโครงการใหม่เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ซึ่งสะท้อนแนวโน้มตลาดที่สำคัญ และทิศทางของผู้เล่นรายใหญ่ในอุตสาหกรรม Dr. Sopon Pornchokchai ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA ได้นำเสนอข้อมูล Big Data อันทรงคุณค่าเกี่ยวกับกิจกรรมการเปิดตัวโครงการใหม่ของทั้งบ้านแนวราบ (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์) และคอนโดมิเนียม การวิเคราะห์นี้ไม่ได้เป็นเพียงการรายงานสถิติ แต่เป็นการฉายภาพกลยุทธ์และความสำเร็จของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศ
ในความเป็นจริง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้พัฒนาไปสู่จุดที่แต่ละ “บิ๊กแบรนด์” สามารถกำหนดจุดยืนและสร้างความโดดเด่นให้กับตนเองได้ การเป็น “ผู้นำ” ในวันนี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงการครอบครองส่วนแบ่งการตลาดในภาพรวมเท่านั้น แต่ยังรวมถึงการเป็นผู้นำในเซ็กเมนต์เฉพาะ เช่น ผู้นำตลาดบ้านหรูในกลุ่มราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป, ผู้นำด้านการพัฒนาโครงการอย่างยั่งยืน, ผู้นำในตลาดต่างจังหวัด, หรือผู้นำตลาดคอนโดมิเนียมริมชายหาด (Beachfront Condominiums) ความสามารถในการสร้างเอกลักษณ์และตอบสนองความต้องการที่หลากหลายของผู้บริโภคคือหัวใจสำคัญของการยืนหยัดในตลาดที่มีการแข่งขันสูงนี้
AREA ได้จัดระเบียบข้อมูลเพื่อนำเสนอภาพรวมของผู้นำในสองมิติหลัก คือ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดตัว” ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน 2568) เพื่อให้เห็นภาพความเคลื่อนไหวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้อย่างชัดเจน
ท็อป 10 บริษัท ครอบครองส่วนแบ่งตลาดกว่า 71%
การสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นศูนย์กลางที่ใหญ่ที่สุดของธุรกิจพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมในประเทศไทยในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 แสดงให้เห็นถึงการกระจุกตัวของอำนาจการตลาดในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่
โดยรวมแล้ว ตลาดที่อยู่อาศัยที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงเวลาดังกล่าว มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวม 110,820 ล้านบาท ด้วยราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งบ่งชี้ถึงแนวโน้มราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจเติบโตอย่างแข็งแกร่ง การเปลี่ยนแปลงนี้สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายในตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันที่กำลังซื้อของผู้บริโภคอาจลดลง อย่างไรก็ตาม ตลาดในระดับกลางถึงบน (Mass Market) ที่มีราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท อาจเผชิญกับปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่สูงขึ้น ในขณะที่ตลาดบน ซึ่งมีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง
น่าสนใจอย่างยิ่งที่การลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ 10 บริษัทชั้นนำ กลับครองส่วนแบ่งการตลาดถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม นี่คือข้อพิสูจน์ถึงความแข็งแกร่งและความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนและฐานลูกค้าของกลุ่มบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
AREA ได้ใช้ตัวชี้วัดหลักสองประการในการวิเคราะห์นี้:
จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่: ในภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่งจากปีก่อนหน้า เหลืออยู่ที่ 15,452 ยูนิต ในจำนวนนี้ 10 บริษัทชั้นนำได้เปิดตัวรวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือมากกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม นี่แสดงให้เห็นว่า แม้จำนวนโครงการโดยรวมจะลดลง แต่กลุ่มบริษัทเหล่านี้ยังคงมีความแข็งแกร่งในการขับเคลื่อนตลาด
มูลค่าการลงทุนใหม่: มูลค่ารวมของตลาดการลงทุนใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทชั้นนำมีส่วนแบ่งมูลค่าการลงทุนสูงถึง 72,219 ล้านบาท หรือคิดเป็นสัดส่วน 71% ของตลาดรวม ซึ่งใกล้เคียงกับ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาด แสดงให้เห็นถึงอิทธิพลที่มหาศาลของกลุ่มบริษัทเหล่านี้ต่อมูลค่ารวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่
เมื่อพิจารณาในมิติของ “จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่” ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ได้ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำอย่างโดดเด่น ด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมด (จากตลาดรวม 15,452 ยูนิต)
แสนสิริได้พัฒนาโครงการใหม่รวม 7 โครงการ ด้วยมูลค่าการลงทุน 10,519 ล้านบาท ทำให้ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท การที่แสนสิริสามารถเปิดตัวโครงการจำนวนมาก สะท้อนถึงความเข้าใจในตลาดระดับกลางถึงบน และความสามารถในการบริหารจัดการโครงการได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ในอันดับถัดมา ได้แก่ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ซึ่งเปิดตัวไป 1,661 หน่วย ตามมาด้วย บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) ที่ 1,355 หน่วย, บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด จำนวน 929 หน่วย และ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ที่ 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผู้นำด้านมูลค่าการเปิดขายโครงการใหม่
ในมิติของ “มูลค่าการเปิดขายโครงการใหม่” บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ได้แสดงศักยภาพที่แข็งแกร่ง โดยเป็นบริษัทที่มียอดมูลค่าเปิดขายใหม่สูงสุดถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท)
แม้ว่าเอพี (ไทยแลนด์) จะพัฒนาโครงการไป 1,661 หน่วย แต่ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างมีนัยสำคัญ การบริหารจัดการที่ทำให้สามารถพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าต่อหน่วยสูงได้ แสดงถึงการเจาะตลาดในเซ็กเมนต์ที่เฉพาะเจาะจงและมีความสามารถในการทำกำไรสูง
สำหรับอันดับที่ 2 ถึง 5 ในแง่ของมูลค่าการเปิดขายใหม่ ได้แก่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) มูลค่า 10,519 ล้านบาท, บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) มูลค่า 10,362 ล้านบาท, บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) มูลค่า 8,230 ล้านบาท และ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) มูลค่า 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” ท้าทายตลาดด้วยราคาเฉลี่ย 101.3 ล้านบาท
ความน่าสนใจอีกประการหนึ่งของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ซึ่งสะท้อนถึงการขยับตัวของราคาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบน ที่มีมูลค่าสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ได้สร้างความฮือฮาด้วยการเปิดตัวโครงการเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นสถิติที่น่าจับตาอย่างยิ่ง
นอกจากนี้ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในกลุ่ม 10 อันดับแรก ด้วยราคาเฉลี่ย 20.627 ล้านบาท
ขณะที่ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ซึ่งมักจะเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาสินค้าระดับหรู ก็มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาทในช่วงครึ่งปีแรกนี้ โดยมีปัจจัยจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม ซึ่งโดยทั่วไปมีราคาเฉลี่ยต่ำกว่าบ้านเดี่ยวระดับหรู
อย่างไรก็ตาม ตลาดบ้านซูเปอร์ลักซ์ชัวรี ยังคงมีสีสันและสถิติใหม่ๆ เกิดขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับโครงการ “SONLE Residences” ของ SC Asset ซึ่งประกอบด้วยบ้านเดี่ยวระดับอัลตราลักซ์ชัวรีเพียง 5 หลัง แต่ละหลังมีราคาขายตั้งแต่ 260-400 ล้านบาท แม้ว่าโครงการนี้จะถูกนับรวมเป็นการเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลัง แต่ก็คาดว่าจะส่งผลให้การแข่งขันในตลาดบ้านซูเปอร์หรูมีความเข้มข้น และสร้างสถิติใหม่ด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงสุดในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568 นี้
สรุปและมุมมองสำหรับนักลงทุน
การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มที่ชัดเจนของการกระจุกตัวของตลาดในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ ซึ่งมีความสามารถในการระดมทุน เข้าถึงแหล่งเงินทุน และบริหารจัดการโครงการที่มีมูลค่าสูง การที่ 10 บริษัทชั้นนำสามารถครองส่วนแบ่งการตลาดในสัดส่วนที่สูง บ่งบอกถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์และกลยุทธ์การตลาดที่ประสบความสำเร็จ
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ควรพิจารณาปัจจัยเหล่านี้:
ความแข็งแกร่งของแบรนด์: เลือกพิจารณาโครงการจากผู้พัฒนาที่มีประวัติผลงานที่ดี มีความน่าเชื่อถือ และมีประสบการณ์ในการบริหารจัดการโครงการ
เซ็กเมนต์ตลาด: ทำความเข้าใจว่าผู้พัฒนาแต่ละรายมีความเชี่ยวชาญในเซ็กเมนต์ใด เช่น บ้านเดี่ยวระดับหรู, คอนโดมิเนียม, หรือบ้านระดับกลางถึงบน
ศักยภาพของทำเล: การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังคงขึ้นอยู่กับทำเลเป็นสำคัญ การศึกษาศักยภาพการเติบโตของพื้นที่ ความสะดวกในการเดินทาง และสิ่งอำนวยความสะดวกเป็นสิ่งจำเป็น
แนวโน้มราคา: แม้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยจะสูงขึ้น แต่การพิจารณาโครงการที่ยังมีศักยภาพในการเติบโตของมูลค่า หรือโครงการที่สามารถสร้างผลตอบแทนจากการเช่าได้ ก็ยังเป็นกลยุทธ์ที่น่าสนใจ
โอกาสในตลาดบน: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบนยังคงเป็นตลาดที่มีการแข่งขันสูง แต่ก็เป็นตลาดที่มีศักยภาพในการสร้างผลกำไรสูงเช่นกัน การศึกษาโครงการบ้านซูเปอร์ลักซ์ชัวรีที่กำลังจะเปิดตัวอาจเป็นโอกาสที่น่าสนใจ
ปี 2568 เป็นปีแห่งความท้าทายและโอกาสสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกจากการเปิดตัวโครงการใหม่ จะช่วยให้นักลงทุนสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างชาญฉลาดและเพิ่มโอกาสในการสร้างผลตอบแทนสูงสุด
หากท่านกำลังมองหาโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม เพื่อประกอบการตัดสินใจลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เราพร้อมให้คำปรึกษาและนำเสนอทางเลือกที่ดีที่สุดสำหรับท่าน โปรดติดต่อเราวันนี้!
