ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ครึ่งปีแรก 2568: ผู้นำตัวจริงในยุคแห่งความเปลี่ยนแปลง
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 แสดงให้เห็นถึงพลวัตที่น่าสนใจ ท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงท้าทายและกำลังซื้อที่ปรับตัว บทวิเคราะห์จากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ได้เปิดเผยข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการเปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียม ชี้ให้เห็นถึงการจัดลำดับความสำคัญและกลยุทธ์ของผู้ประกอบการรายใหญ่ ที่มุ่งเน้นไปที่การสร้างมูลค่าและการครองส่วนแบ่งตลาดอย่างชัดเจน
บทวิเคราะห์นี้ไม่ได้เพียงแค่นำเสนอตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่ แต่ยังสะท้อนถึงภูมิทัศน์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเผชิญกับการเปลี่ยนแปลง ในยุคที่ผู้บริโภคมีทางเลือกมากขึ้น และความต้องการที่หลากหลาย การที่แบรนด์อสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่สามารถสร้างจุดยืนและคำอธิบายความเป็น “ผู้นำ” ในเซ็กเมนต์ที่แตกต่างกันไป เช่น ผู้นำตลาดบ้านหรู, ผู้นำด้านความยั่งยืน, ผู้นำตลาดต่างจังหวัด, หรือผู้นำตลาดคอนโดมิเนียมริมหาด ล้วนเป็นกลยุทธ์ที่บ่งชี้ถึงความแข็งแกร่งและการปรับตัวเพื่อตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายเฉพาะ
AREA ได้จัดหมวดหมู่ข้อมูลเพื่อนำเสนอความเป็นผู้นำในสองมิติหลัก คือ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดตัว” ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน 2568) ซึ่งข้อมูลเหล่านี้สะท้อนภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นหัวใจหลักของอุตสาหกรรมพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
ท็อป 10 ผู้ประกอบการ ครองส่วนแบ่งตลาดกว่า 71%
ข้อมูลจากการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 พบว่า มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย มูลค่าโครงการรวมสูงถึง 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ตัวเลขนี้แสดงให้เห็นถึงแนวโน้มราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ เมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตได้ดี
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันที่ผู้บริโภคมีกำลังซื้อลดลง โครงการในตลาดแมส (Mass Market) ที่มีราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท กลับประสบปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารในอัตราที่สูง ในขณะที่ตลาดระดับบน (High-end) ซึ่งมีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงสามารถดำเนินการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นถึงความยืดหยุ่นและกำลังซื้อที่แข็งแกร่งของกลุ่มเป้าหมายในตลาดบน
เมื่อเจาะลึกไปที่การลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ พบว่า มีการกระจุกตัวของตลาดอย่างชัดเจนในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย แม้จะมีเพียง 10 บริษัท แต่สามารถครองส่วนแบ่งตลาด (Market Share) ไปได้เกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม ซึ่งเป็นสัดส่วนที่สูงมาก
สองตัวชี้วัดสำคัญ: จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ และ มูลค่าการลงทุนใหม่
AREA ได้พิจารณาตัวชี้วัดหลัก 2 ประการ เพื่อประเมินความเป็นผู้นำของผู้ประกอบการ
ข้อมูลจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่: โดยภาพรวมในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ตลาดที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มียอดเปิดตัวลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เหลืออยู่ที่ 15,452 ยูนิต ในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรก สามารถเปิดตัวโครงการใหม่ได้รวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือเกินกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม
ข้อมูลมูลค่าการลงทุนใหม่: สำหรับมูลค่าการลงทุนในตลาดรวมในช่วงครึ่งปีแรก อยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทแรก มีมูลค่าการลงทุนใหม่รวมกันถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม
ตัวเลขเหล่านี้ยืนยันได้อย่างชัดเจนว่า ผู้ประกอบการรายใหญ่กลายเป็นกลไกหลักในการขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบัน พวกเขามีศักยภาพในการลงทุนและบริหารจัดการโครงการขนาดใหญ่ได้อย่างมีประสิทธิภาพ ในขณะที่ผู้ประกอบการรายเล็กอาจต้องเผชิญกับความท้าทายที่มากขึ้น
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดใหม่
จากข้อมูลการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 บริษัท บมจ.แสนสิริ ได้แสดงให้เห็นถึงความเป็นผู้นำในด้าน จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ ด้วยจำนวนทั้งสิ้น 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด (ซึ่งมีจำนวน 15,452 ยูนิต)
แสนสิริ ได้พัฒนาโครงการใหม่ 7 โครงการ รวมมูลค่า 10,519 ล้านบาท โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท ซึ่งถือว่าอยู่ในระดับราคาที่เข้าถึงได้สำหรับผู้บริโภคในวงกว้าง
ตามมาด้วยอันดับ 2-5 ได้แก่:
บมจ.เอพี (ไทยแลนด์): 1,661 หน่วย
บมจ.แอสเซทไวส์: 1,355 หน่วย
บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท: 929 หน่วย
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 875 หน่วย
การที่แสนสิริ สามารถเปิดตัวโครงการจำนวนมาก แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการวางแผนกลยุทธ์การตลาด การพัฒนาโครงการที่หลากหลาย และการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้อย่างมีประสิทธิภาพ
“เอพี (ไทยแลนด์)” นำทัพด้านมูลค่าการลงทุนใหม่
ในทางกลับกัน บริษัทที่ครองความเป็นผู้นำด้าน มูลค่าการลงทุนใหม่ คือ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ซึ่งได้พัฒนามูลค่ารวมถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท)
เอพี (ไทยแลนด์) ได้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 ยูนิต แต่ด้วยการวางตำแหน่งผลิตภัณฑ์ที่เน้นระดับราคาที่สูงขึ้น ทำให้มีราคาเฉลี่ยต่อยูนิตอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวม สะท้อนถึงกลยุทธ์การเจาะตลาดระดับกลางถึงบน (Mid-to-High End) ที่ให้ความสำคัญกับคุณภาพ การออกแบบ และทำเลที่ตั้ง
ผู้ประกอบการที่ตามมาในอันดับ 2-5 ด้านมูลค่าการลงทุนใหม่ ได้แก่:
บมจ.แสนสิริ: 10,519 ล้านบาท
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 10,362 ล้านบาท
บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 8,230 ล้านบาท
บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,230 ล้านบาท
การที่เอพี (ไทยแลนด์) สามารถสร้างมูลค่าการลงทุนที่สูง แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการบริหารต้นทุน การกำหนดราคา และการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” สร้างความฮือฮาด้วยราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด
สีสันของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ที่ต้องกล่าวถึงอย่างยิ่ง คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ซึ่งหลายโครงการได้สร้างความประหลาดใจด้วยราคาที่สูงอย่างไม่เคยปรากฏมาก่อน
บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ได้เปิดตัวโครงการเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าทึ่งและบ่งชี้ถึงการเจาะตลาดกลุ่ม Ultra-Luxury ได้อย่างชัดเจน
นอกจากนี้ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็เป็นอีกหนึ่งผู้ประกอบการที่นำเสนอโครงการที่มีราคาเฉลี่ยสูงสุดใน 10 อันดับแรก โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ยังคงรักษาตำแหน่ง “แชมป์” ด้านการพัฒนาสินค้าราคาแพงได้อย่างต่อเนื่อง แม้ว่าในช่วงครึ่งปีแรกจะมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท เนื่องจากมีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมผสมผสานอยู่ด้วย
อย่างไรก็ตาม ปรากฏการณ์ที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง คือ การเปิดตัวบ้านเซ็กเมนต์ Ultra-Luxury แบรนด์ “SONLE Residences” ซึ่งมีจำนวนเพียง 5 หลัง แต่มีราคาขายต่อหลังอยู่ในช่วง 260-400 ล้านบาท โครงการนี้จะถูกนับรวมเป็นสถิติของการเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลัง
คาดการณ์ว่า การเปิดตัวโครงการระดับ Ultra-Luxury นี้ จะยิ่งทำให้ตลาดบ้านซูเปอร์ลักชัวรี่ มีการแข่งขันที่ดุเดือดและสร้างสีสันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยให้สูงขึ้นไปอีกในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568 นี้
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2025 และโอกาสสำหรับผู้บริโภค
จากข้อมูลข้างต้น เราสามารถเห็นภาพแนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 ได้อย่างชัดเจน:
การกระจุกตัวของตลาด: ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด การแข่งขันจะเข้มข้นขึ้นในกลุ่มผู้เล่นหลักเหล่านี้
การแบ่งกลุ่มตลาดที่ชัดเจน: การเจาะตลาดในเซ็กเมนต์ที่แตกต่างกัน เช่น ตลาดแมส ตลาดระดับกลางถึงบน และตลาด Ultra-Luxury จะมีความสำคัญมากขึ้น
ความสำคัญของ “มูลค่า” และ “ราคาต่อหน่วย”: ผู้ประกอบการจะหันมาให้ความสำคัญกับการสร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการและการกำหนดราคาที่สะท้อนถึงคุณค่าที่แท้จริง
ตลาดบนยังคงแข็งแกร่ง: กลุ่มผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อสูงยังคงเป็นเป้าหมายหลักและมีแนวโน้มที่จะเติบโตต่อไป
สำหรับผู้บริโภค การวิเคราะห์ข้อมูลนี้เป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการตัดสินใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลาที่ตลาดมีการเปลี่ยนแปลงเช่นนี้ การทำความเข้าใจถึงกลยุทธ์ของผู้ประกอบการแต่ละราย การเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซ็กเมนต์ที่ตรงกับความต้องการและกำลังซื้อของตนเอง รวมถึงการพิจารณาถึงศักยภาพในการเติบโตของมูลค่าในระยะยาว ถือเป็นปัจจัยสำคัญ
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ความต้องการของคุณอย่างแท้จริง อย่าพลาดที่จะศึกษาข้อมูลเชิงลึกและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อให้การตัดสินใจของคุณเป็นการลงทุนที่ชาญฉลาดและคุ้มค่าที่สุดในยุคแห่งโอกาสนี้
