ผู้นำตลาดอสังหาฯ ครึ่งแรกปี 2568: ใครคือดาวเด่นด้านมูลค่าและการเปิดตัว?
ในยุคที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมีการแข่งขันสูงและเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว การทำความเข้าใจภาพรวมของตลาด โดยเฉพาะการเปิดตัวโครงการใหม่ เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุน ผู้ประกอบการ และผู้บริโภค ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน) ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA ได้นำเสนอข้อมูลเชิงลึกจาก Big Data การเปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งบ้านแนวราบ (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์) และคอนโดมิเนียม ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นตลาดที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศ ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงทิศทางและกลยุทธ์ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ และเป็นกุญแจสำคัญในการวิเคราะห์แนวโน้มตลาดในอนาคต
แม้ว่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ทุกค่ายจะมีกลยุทธ์และความแข็งแกร่งในเซ็กเมนต์ที่แตกต่างกันไป ไม่ว่าจะเป็นผู้นำตลาดบ้านหรูราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป ผู้นำด้านความยั่งยืน ผู้นำตลาดต่างจังหวัด หรือผู้นำคอนโดมิเนียมริมหาด แต่ข้อมูลจาก AREA ได้จัดระเบียบความเป็นผู้นำออกเป็น 2 มิติหลัก คือ “ผู้นำด้านมูลค่าการลงทุน” และ “ผู้นำด้านจำนวนหน่วยลงทุน” เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
ภาพรวมตลาดอสังหาฯ เปิดตัวใหม่ครึ่งแรกปี 2568: ตัวเลขสะท้อนกำลังซื้อที่เปลี่ยนแปลง
จากการสำรวจของ AREA พบว่า ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมกันทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวม 110,820 ล้านบาท ทำให้มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นราคาเฉลี่ยที่ปรับตัวสูงขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจเติบโตได้ดี
ปรากฏการณ์ที่น่าสนใจคือ ในสภาวะเศรษฐกิจที่มีความผันผวนและกำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง ตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมระดับราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดแมส (Mass Market) กลับประสบปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินในอัตราที่สูง ในขณะเดียวกัน ตลาดระดับบน (Upper Market) ที่มีราคา 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงสามารถดำเนินการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการซื้อที่แตกต่างกันของกลุ่มผู้บริโภคในแต่ละระดับราคา
10 บริษัทอสังหาฯ ครองส่วนแบ่งตลาดเกือบ 3 ใน 4: บิ๊กแบรนด์ยังคงแข็งแกร่ง
การกระจุกตัวของตลาดในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ หรือบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ยังคงเป็นสิ่งที่เห็นได้ชัดเจน จากการศึกษาของ AREA พบว่า มีเพียง 10 บริษัทหลักเท่านั้นที่สามารถครองส่วนแบ่งตลาด (Market Share) ได้อย่างมีนัยสำคัญ
ข้อมูลเชิงปริมาณ: การเปิดตัวโครงการใหม่
โดยรวมแล้ว ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ลดลงเกือบครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยมีจำนวนทั้งสิ้น 15,452 ยูนิต
ในจำนวนนี้ 10 บริษัทชั้นนำ มีการเปิดตัวรวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือมากกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม
ข้อมูลเชิงมูลค่า: มูลค่าการลงทุนใหม่
ในส่วนของมูลค่าการลงทุนใหม่ ตลาดรวมมีมูลค่าการลงทุนสูงถึง 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทชั้นนำ มีสัดส่วนมูลค่าการลงทุนรวมกันสูงถึง 72,219 ล้านบาท หรือคิดเป็น 71% ของมูลค่าตลาดรวม
ตัวเลขเหล่านี้ตอกย้ำถึงอำนาจต่อรองและอิทธิพลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่มีต่อตลาดโดยรวม การที่ผู้ประกอบการรายใหญ่สามารถเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมากและมีมูลค่าสูง บ่งชี้ถึงความเชื่อมั่นของตลาดที่มีต่อแบรนด์ ความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน และศักยภาพในการบริหารจัดการโครงการขนาดใหญ่
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่: กลยุทธ์เข้าถึงลูกค้าวงกว้าง
เมื่อพิจารณาในมิติของ “จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่” บริษัท บมจ.แสนสิริ ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำในครึ่งปีแรกของปี 2568 ด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่ถึง 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด
แสนสิริได้พัฒนาโครงการรวม 7 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์ของแสนสิริที่ยังคงให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่ตอบสนองความต้องการของลูกค้าในวงกว้าง โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าที่มองหาบ้านและคอนโดมิเนียมในระดับราคาที่สามารถเข้าถึงได้
ในอันดับถัดมา ประกอบด้วย:
บมจ.เอพี (ไทยแลนด์): 1,661 หน่วย
บมจ.แอสเซทไวส์: 1,355 หน่วย
บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท: 929 หน่วย
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 875 หน่วย
การที่แสนสิริสามารถรักษาตำแหน่งผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ไว้ได้ แสดงให้เห็นถึงความเข้าใจในตลาดและความสามารถในการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้อย่างมีประสิทธิภาพ
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนใหม่: ชูศักยภาพโครงการระดับบน
ในขณะที่แสนสิริโดดเด่นในด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) กลับก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำในมิติของ “มูลค่าการลงทุนใหม่” โดยมีการพัฒนามูลค่าโครงการรวมสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวม
เอพี (ไทยแลนด์) พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 ยูนิต ทำให้มีราคาเฉลี่ยต่อยูนิตสูงถึง 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างมีนัยสำคัญ ตัวเลขนี้บ่งชี้ว่า เอพี (ไทยแลนด์) มีกลยุทธ์ในการพัฒนาโครงการที่เน้นมูลค่าสูง หรืออาจเป็นการผสมผสานโครงการที่มีมูลค่าสูงจำนวนไม่มากนัก แต่มีราคาต่อหน่วยที่โดดเด่น
อันดับรองลงมาในด้านมูลค่าการลงทุนใหม่ ได้แก่:
บมจ.แสนสิริ: 10,519 ล้านบาท
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 10,362 ล้านบาท
บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 8,230 ล้านบาท
บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,230 ล้านบาท
การที่เอพี (ไทยแลนด์) สามารถสร้างมูลค่าการลงทุนใหม่ได้สูงขนาดนี้ แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการบริหารต้นทุน การวางแผนโครงการ และการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” เจ้าของสถิติ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” สูงสุด: ตลาด Luxury ยังคงร้อนแรง
สีสันที่น่าจับตามองอีกประการหนึ่งในการเปิดตัวโครงการใหม่ช่วงครึ่งปีแรก คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ซึ่งยิ่งนานวันยิ่งแสดงให้เห็นถึงความหรูหราและความพิเศษของโครงการต่างๆ
บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ สร้างความฮือฮาด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นสถิติสูงสุดในบรรดาโครงการที่เปิดตัวในช่วงดังกล่าว
นอกจากนี้ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงรักษาตำแหน่งผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดในกลุ่ม 10 อันดับแรก โดยมีราคาเฉลี่ยสูงถึง 20.627 ล้านบาท
สิ่งที่น่าสังเกตคือ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซึ่งมักจะเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาสินค้าราคาแพง ก็ยังคงมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงถึง 11.843 ล้านบาทในช่วงครึ่งปีแรก โดยมีปัจจัยมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม
ทั้งนี้ ในช่วงครึ่งปีแรก SC Asset ได้เปิดตัวโครงการบ้านเซ็กเมนต์อัลตราลักเซอรี่แบรนด์ “SONLE Residences” ที่มีจำนวนเพียง 5 หลัง แต่ราคาขายต่อหลังอยู่ในช่วง 260-400 ล้านบาท ซึ่งแม้ว่าจะถูกนับเป็นสถิติของการเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลัง แต่ก็เป็นตัวบ่งชี้ถึงความแข็งแกร่งของตลาดซูเปอร์ลักเซอรี่ และคาดว่าจะทำให้การแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568 ยิ่งทวีความร้อนแรง
ข้อคิดและแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568
จากข้อมูลข้างต้น สามารถสรุปข้อคิดและแนวโน้มที่สำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ได้ดังนี้:
การกระจุกตัวของตลาด: ผู้ประกอบการรายใหญ่มักจะครองส่วนแบ่งตลาดได้อย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนถึงความแข็งแกร่งด้านเงินทุน แบรนด์ และเครือข่าย
การแบ่งกลุ่มกำลังซื้อ: ผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อสูงยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยในระดับราคาสูงอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่ตลาดระดับกลาง-ล่างเผชิญกับความท้าทายด้านสินเชื่อ
กลยุทธ์ที่หลากหลาย: ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างมีกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน ทั้งการเน้นจำนวนหน่วยเพื่อเข้าถึงลูกค้าวงกว้าง (เช่น แสนสิริ) หรือการเน้นมูลค่าโครงการและโครงการระดับไฮเอนด์ (เช่น เอพี (ไทยแลนด์), เอสซี แอสเสท)
ตลาด Luxury ยังคงน่าจับตา: ตลาดที่อยู่อาศัยระดับบนและซูเปอร์ลักเซอรี่ ยังคงมีศักยภาพและมีการแข่งขันที่รุนแรง สะท้อนถึงกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อสูงและต้องการความพิเศษ
ความท้าทายด้านต้นทุนและกำลังซื้อ: ภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดลง บ่งชี้ถึงความระมัดระวังของผู้ประกอบการ ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอน และปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อของผู้บริโภค
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทำความเข้าใจทิศทางของตลาดอย่างลึกซึ้ง การติดตามข้อมูลจากผู้เชี่ยวชาญและหน่วยงานวิเคราะห์ตลาดอย่าง AREA ถือเป็นสิ่งจำเป็น การศึกษาแนวโน้มเหล่านี้จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างชาญฉลาดและรับมือกับความเปลี่ยนแปลงของตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน อย่ารอช้า! ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับข้อมูลและคำแนะนำที่ตรงจุดที่สุด เพื่อให้การลงทุนของคุณประสบความสำเร็จอย่างยั่งยืน
