ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยครึ่งปีแรก 2568: ภาพรวมการลงทุนและเทรนด์ผู้นำ
บทนำ
ในโลกของการลงทุนที่ผันผวนและเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยยังคงเป็นหนึ่งในภาคส่วนที่น่าจับตามอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ที่ผ่านมา การเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งในรูปแบบบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมสะท้อนให้เห็นถึงพลวัตและทิศทางของตลาดได้อย่างชัดเจน ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA ได้นำเสนอข้อมูลเชิงลึกผ่าน Big Data ที่รวบรวมไว้ ทำให้เราเห็นภาพรวมของการแข่งขันที่เข้มข้นและการวางตำแหน่งของบรรดาผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาด
บทความนี้จะเจาะลึกข้อมูลการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 โดยเน้นไปที่ส่วนแบ่งทางการตลาดในแง่ของ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดตัว” เพื่อให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นว่าใครคือผู้นำที่แท้จริงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปัจจุบัน พร้อมทั้งวิเคราะห์ปัจจัยที่ส่งผลต่อทิศทางของตลาด และแนวโน้มที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ครึ่งปีแรก 2568
จากการสำรวจของ AREA ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งถือเป็นศูนย์กลางของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดของประเทศไทย พบว่าในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวมสูงถึง 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 7.172 ล้านบาท ตัวเลขนี้บ่งชี้ให้เห็นถึงการปรับตัวสูงขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์เมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตอย่างแข็งแกร่ง
สิ่งที่น่าสนใจคือ สถานการณ์ทางเศรษฐกิจในปัจจุบันที่ส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค พบว่าตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมในระดับ Mass (ราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท) กำลังเผชิญกับความท้าทาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่สูงขึ้น ในทางกลับกัน ตลาดในระดับบน (ราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป) ยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการซื้อที่ยังคงมีอยู่ของผู้บริโภคในกลุ่มนี้
การกระจุกตัวของตลาด: 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ยึดส่วนแบ่งตลาดกว่า 70%
หนึ่งในประเด็นสำคัญที่ปรากฏจากการวิเคราะห์ข้อมูลคือ การกระจุกตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในมือของผู้ประกอบการรายใหญ่ ปรากฏการณ์นี้เกิดขึ้นอย่างชัดเจนในกลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีชื่อเสียงและเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย แม้จะมีผู้ประกอบการจำนวนมากในตลาด แต่มีเพียง 10 บริษัทชั้นนำที่สามารถครองส่วนแบ่งทางการตลาดได้อย่างมีนัยสำคัญ
ข้อมูลจากการสำรวจแสดงให้เห็นถึงการครอบงำตลาดที่ชัดเจนในสองมิติหลัก:
จำนวนหน่วยที่เปิดตัวใหม่: ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ภาพรวมของการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เหลือเพียง 15,452 ยูนิต แต่ในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรกกลับมีส่วนแบ่งการตลาดที่สูงถึง 10,324 ยูนิต หรือคิดเป็นสัดส่วน 67% ของตลาดรวม เกินกว่า 2 ใน 3 ของตลาดทั้งหมด
มูลค่าการลงทุนใหม่: ในด้านมูลค่าการลงทุนรวมในช่วงครึ่งปีแรก 2568 อยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทชั้นนำมีมูลค่าการลงทุนรวมถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม สิ่งนี้ตอกย้ำให้เห็นว่า บิ๊กแบรนด์เหล่านี้ไม่เพียงแต่เปิดตัวโครงการจำนวนมาก แต่ยังสามารถดึงดูดเม็ดเงินลงทุนได้สูงอีกด้วย
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่
เมื่อพิจารณาในแง่ของ “จำนวนหน่วยที่เปิดตัวใหม่” ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 บริษัท บมจ.แสนสิริ ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง ด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่ถึง 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาดรวม
แสนสิริได้พัฒนาโครงการรวม 1,847 หน่วย ด้วยมูลค่าโครงการ 10,519 ล้านบาท จากการเปิดตัว 7 โครงการใหม่ โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท การที่แสนสิริสามารถเปิดตัวโครงการจำนวนมากเช่นนี้ สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์ ความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน และการตอบสนองความต้องการของตลาดในหลากหลายระดับราคา
ในอันดับถัดลงมาคือ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ที่เปิดตัว 1,661 หน่วย ตามมาด้วย บมจ.แอสเซทไวส์ จำนวน 1,355 หน่วย, บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท จำนวน 929 หน่วย และ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำนวน 875 หน่วย การจัดอันดับนี้แสดงให้เห็นถึงกลยุทธ์ที่แตกต่างกันของผู้ประกอบการบางรายที่อาจเน้นการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ หรือเจาะกลุ่มลูกค้าในตลาด Mass มากกว่า
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผงาดผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนใหม่
ในขณะที่แสนสิริเป็นผู้นำด้านจำนวนหน่วย บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) กลับเป็นผู้ที่ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งในมิติของ “มูลค่าการลงทุนใหม่” ด้วยมูลค่าการพัฒนาโครงการรวมสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด
การที่เอพี (ไทยแลนด์) สามารถสร้างมูลค่าการลงทุนได้สูงขนาดนี้ แม้จะพัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 ยูนิต (ซึ่งน้อยกว่าแสนสิริ) สะท้อนให้เห็นถึงการเน้นพัฒนาโครงการที่มีราคาสูงขึ้น หรือมีขนาดพื้นที่ใหญ่ขึ้น โดยราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการที่เอพี (ไทยแลนด์) เปิดตัวในช่วงนี้อยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างชัดเจน
ในกลุ่มผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนใหม่ อันดับ 2-5 ได้แก่ บมจ.แสนสิริ มูลค่า 10,519 ล้านบาท, บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น มูลค่า 10,362 ล้านบาท, บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มูลค่า 8,230 ล้านบาท และ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ มูลค่า 8,230 ล้านบาท การจัดอันดับนี้แสดงให้เห็นถึงกลยุทธ์ที่หลากหลายของผู้ประกอบการ โดยบางรายอาจเน้นตลาดคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ หรือโครงการบ้านเดี่ยวในทำเลศักยภาพที่มีราคาสูง
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” เจ้าแห่งโปรดักต์ราคาสูงลิ่ว
สีสันที่น่าสนใจของการเปิดตัวโครงการใหม่ในครึ่งปีแรก 2568 คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งสะท้อนถึงความต้องการที่อยู่อาศัยระดับ Ultra-Luxury ที่ยังมีอยู่
บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ สร้างความฮือฮาด้วยการเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้พุ่งสูงไปถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่น่าประทับใจและบ่งชี้ถึงการเจาะตลาดลูกค้ากลุ่ม Ultra-High-Net-Worth Individuals (UHNWIs) ได้เป็นอย่างดี
นอกจากนี้ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็เป็นอีกหนึ่งผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการในราคาเฉลี่ยสูงสุดในกลุ่ม 10 อันดับแรก โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่มักจะรักษาตำแหน่ง “แชมป์” ในการพัฒนาผลิตภัณฑ์ราคาสูงได้อย่างสม่ำเสมอ ในช่วงครึ่งปีแรกนี้ บริษัทมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากปัจจัยของการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมคุณภาพสูง
สิ่งที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ การเปิดตัวบ้านเซ็กเมนต์ Ultra-Luxury ภายใต้แบรนด์ “SONLE Residences” ของ SC Asset ซึ่งมีจำนวนเพียง 5 หลัง แต่มีราคาขายต่อหลังสูงถึง 260-400 ล้านบาท โครงการนี้ถูกยกยอดไปเป็นสถิติของการเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 ซึ่งคาดว่าจะยิ่งเพิ่มสีสันและความร้อนแรงในการแข่งขันของตลาดบ้าน Super Luxury ให้สูงขึ้นไปอีก
ปัจจัยขับเคลื่อนตลาดและเทรนด์ในอนาคต
การวิเคราะห์ข้อมูลข้างต้นชี้ให้เห็นถึงหลายปัจจัยที่ขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบัน:
กำลังซื้อที่แบ่งขั้ว: กำลังซื้อที่ลดลงในตลาด Mass ส่งผลให้การอนุมัติสินเชื่อยากขึ้น ในขณะที่ตลาดบนยังคงแข็งแกร่ง แสดงให้เห็นว่ากลุ่มผู้ที่มีความมั่นคงทางการเงินยังมีอำนาจซื้อสูง
ความต้องการที่อยู่อาศัยระดับ High-End และ Ultra-Luxury: การเปิดตัวโครงการมูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยสูงอย่างต่อเนื่อง บ่งบอกถึงความต้องการที่อยู่อาศัยระดับพรีเมียมที่ยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง
การแข่งขันของผู้ประกอบการรายใหญ่: บริษัทจดทะเบียนขนาดใหญ่ยังคงมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด โดยสามารถครองส่วนแบ่งตลาดได้อย่างมีนัยสำคัญ ผ่านการเปิดตัวโครงการจำนวนมากและมีมูลค่าสูง
การพัฒนาโครงการที่หลากหลาย: ผู้ประกอบการแต่ละรายมีกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน ทั้งการเน้นจำนวนหน่วย การเน้นมูลค่าโครงการ หรือการเจาะตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market)
สำหรับแนวโน้มในอนาคต ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568 คาดว่าจะยังคงมีความผันผวน แต่สำหรับผู้ประกอบการที่มีความพร้อม มีกลยุทธ์ที่ชัดเจน และสามารถตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของตลาดได้ จะยังคงสามารถเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระดับบน โดยเฉพาะในทำเลศักยภาพ ยังคงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่มองหาผลตอบแทนที่มั่นคง
บทสรุปและคำเชิญชวน
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงครึ่งปีแรก 2568 แสดงให้เห็นถึงพลวัตที่น่าสนใจ การกระจุกตัวของตลาดในมือผู้ประกอบการรายใหญ่ การเติบโตของตลาดระดับบน และการแข่งขันที่เข้มข้นในตลาด Super Luxury เป็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนของสภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อในปัจจุบัน
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพ หรือผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์และความต้องการของคุณ การทำความเข้าใจถึงทิศทางของตลาดและกลยุทธ์ของผู้ประกอบการชั้นนำเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง
หากคุณกำลังพิจารณาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าโครงการ และการเลือกสรรทำเลที่มีศักยภาพ ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของเราวันนี้ เพื่อร่วมวางแผนการลงทุนที่ชาญฉลาดและสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่าในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568 นี้
