เจาะลึกตลาดอสังหาฯ ปี 2568: ผู้นำตัวจริง! ใครครองส่วนแบ่งตลาดมูลค่าและจำนวนหน่วย?
ปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงขับเคลื่อนด้วยแรงส่งจากผู้ประกอบการรายใหญ่ แต่ความท้าทายทางเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่เปลี่ยนแปลงไป ทำให้ภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่มีความน่าสนใจยิ่งกว่าที่เคย เป็นเวทีที่พิสูจน์ว่าใครคือ “ผู้นำที่แท้จริง” ทั้งในแง่ของมูลค่าการลงทุนและจำนวนยูนิตที่สามารถตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคได้
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้ติดตามการเปลี่ยนแปลงของตลาดอย่างใกล้ชิด และพบว่า แม้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ทุกรายจะมีความแข็งแกร่งและมีจุดยืนที่ชัดเจนในเซ็กเมนต์ของตนเอง ไม่ว่าจะเป็นผู้นำตลาดบ้านหรูมูลค่า 15 ล้านบาทขึ้นไป, ผู้นำด้านความยั่งยืน, ผู้นำตลาดต่างจังหวัด, หรือผู้นำตลาดคอนโดมิเนียมริมหาด แต่สิ่งที่น่าจับตาเป็นพิเศษในปีนี้คือ “ผู้นำด้านมูลค่าการลงทุน” และ “ผู้นำด้านจำนวนหน่วยลงทุน” ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 (มกราคม-มิถุนายน 2568)
จากการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลบิ๊กดาต้าโครงการอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งถือเป็นสมรภูมิที่ใหญ่ที่สุดของตลาดบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมในประเทศไทย โดย ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) พบว่า ภาพรวมของตลาดมีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสังเกต
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีแรก 2568: ราคาพุ่ง แต่กำลังซื้อต้องเลือก
ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ตลาดที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 15,452 ยูนิต ด้วยมูลค่าโครงการรวมกว่า 110,820 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 7.172 ล้านบาท ซึ่งสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังเติบโตอย่างแข็งแกร่ง
สิ่งที่น่าสนใจคือ ท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจที่หลายภาคส่วนกำลังเผชิญกับความท้าทายและกำลังซื้อที่ลดลง ตลาดแมส (Mass Market) ที่มีราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท กลับประสบปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่สูงขึ้น ในขณะที่กลุ่มตลาดบน (Premium Segment) ซึ่งมีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป กลับยังคงมียอดขายและอัตราการโอนกรรมสิทธิ์ที่ต่อเนื่อง แสดงให้เห็นถึงการกระจายตัวของกำลังซื้อที่ชัดเจน
10 ผู้เล่นหลัก กุมตลาดกว่า 70%: สัญญาณการผูกขาด หรือ ความแข็งแกร่งของแบรนด์?
การวิเคราะห์ข้อมูลการเปิดตัวโครงการใหม่ของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ พบว่า ตลาดส่วนใหญ่ยังคงกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ หรือ “บิ๊กแบรนด์” ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ซึ่งน่าสนใจว่า เพียง 10 บริษัทนี้ กลับสามารถกุมส่วนแบ่งทางการตลาด (Market Share) ไปได้ถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม
ส่วนแบ่งตลาดตามจำนวนหน่วยที่เปิดตัว:
ในภาพรวมครึ่งปีแรก 2568 การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า เหลือเพียง 15,452 ยูนิต
แต่ในจำนวนนี้ 10 บริษัทชั้นนำกลับมียอดเปิดตัวรวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือมากกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม
ส่วนแบ่งตลาดตามมูลค่าการลงทุน:
ในส่วนของมูลค่าการลงทุนใหม่ ตลาดรวมมีมูลค่าสูงถึง 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทชั้นนำมีส่วนร่วมในการลงทุนใหม่มูลค่ารวม 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงอำนาจทางการตลาดที่แข็งแกร่งของผู้ประกอบการรายใหญ่ ซึ่งมีทั้งเงินทุน เทคโนโลยี และความเข้าใจในพฤติกรรมผู้บริโภคอย่างลึกซึ้ง ทำให้สามารถขับเคลื่อนตลาดและกำหนดทิศทางของอุตสาหกรรมได้
“แสนสิริ” ผงาด! ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดตัวสูงสุด
เมื่อเจาะลึกรายบริษัท ในด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ บมจ.แสนสิริ ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง ด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่มากถึง 1,847 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 12% ของหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมด
แสนสิริได้พัฒนาโครงการรวม 7 โครงการ ด้วยมูลค่าการลงทุน 10,519 ล้านบาท และมีราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิตอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่หลากหลาย สามารถเข้าถึงกลุ่มลูกค้าได้ในวงกว้าง
ตามมาด้วยบริษัทชั้นนำอื่นๆ ที่มีผลงานโดดเด่นในด้านจำนวนหน่วยเปิดตัว ได้แก่:
อันดับ 2: บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) – 1,661 หน่วย
อันดับ 3: บมจ.แอสเซทไวส์ – 1,355 หน่วย
อันดับ 4: บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท – 929 หน่วย
อันดับ 5: บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น – 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ครองบัลลังก์! ผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนสูงสุด
ในขณะที่ “แสนสิริ” นำในแง่จำนวนหน่วย บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) กลับสร้างปรากฏการณ์ที่น่าจับตา โดยสามารถกุมตำแหน่งผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่ ด้วยมูลค่ารวมถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวม
การที่เอพี (ไทยแลนด์) เปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 ยูนิต แต่มีมูลค่าการลงทุนสูงถึงขนาดนี้ สะท้อนให้เห็นถึงการพัฒนาโครงการในเซ็กเมนต์ที่มีราคาสูงกว่าค่าเฉลี่ยของตลาด โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิตสูงถึง 12.694 ล้านบาท
บริษัทอื่นๆ ที่มีมูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่ติดอันดับต้นๆ ได้แก่:
อันดับ 2: บมจ.แสนสิริ – 10,519 ล้านบาท
อันดับ 3: บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น – 10,362 ล้านบาท
อันดับ 4: บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ – 8,230 ล้านบาท
อันดับ 5: บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ – 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” สร้างความฮือฮา! ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด 101.3 ล้านบาท
สิ่งที่สร้างสีสันและเป็นที่พูดถึงอย่างมากในตลาดอสังหาริมทรัพย์ช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือ “ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างน่าทึ่ง
บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ เป็นผู้ที่สร้างปรากฏการณ์นี้ ด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 1 โครงการ จำนวน 45 ยูนิต แต่มีมูลค่าโครงการรวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่เหนือความคาดหมาย
นอกจากนี้ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังติดอันดับในด้านราคาเฉลี่ยสูงสุดใน 10 อันดับแรก ด้วยราคาเฉลี่ย 20.627 ล้านบาท
ส่วน บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซึ่งมักจะเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาสินค้าราคาแพง ก็ยังคงรักษามาตรฐานไว้ได้ โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ในช่วงครึ่งปีแรกนี้ ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม
อย่างไรก็ตาม ยังมีทีเด็ดที่รอเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลัง โดยเฉพาะแบรนด์ “SONLE Residences” ในเซ็กเมนต์อัลตราลักเซอรี่ ซึ่งมีจำนวนเพียง 5 หลัง แต่ราคาขายต่อหลังอยู่ในช่วง 260-400 ล้านบาท คาดว่าจะเป็นตัวชี้วัดสำคัญที่จะทำให้ตลาดบ้านซูเปอร์ลักเซอรี่มีการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงที่สุดในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 นี้
บทสรุปและแนวโน้มในอนาคต:
ปี 2568 เป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยแสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของผู้ประกอบการรายใหญ่ ที่สามารถบริหารจัดการทั้งในแง่ของจำนวนหน่วยและมูลค่าการลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ ในขณะเดียวกัน ตลาดก็ยังคงมีความหลากหลาย มีการพัฒนาโครงการที่ตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่แตกต่างกัน ตั้งแต่ตลาดแมสไปจนถึงตลาดอัลตราลักเซอรี่
สำหรับผู้บริโภค การทำความเข้าใจแนวโน้มตลาด การวิเคราะห์ตัวชี้วัดสำคัญต่างๆ ทั้งจำนวนยูนิต มูลค่าโครงการ และราคาเฉลี่ยต่อหน่วย จะช่วยให้สามารถตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างชาญฉลาด ท่ามกลางความผันผวนและความท้าทายที่อาจเกิดขึ้น
คุณพร้อมแล้วหรือยังที่จะก้าวสู่การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ใช่ ในยุคที่ตลาดมีการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว?
