สังเวียนอสังหาฯ ปี 2568: ใครคือตัวจริงในสมรภูมิ “มูลค่า” และ “ปริมาณ” โครงการใหม่?
ในโลกของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ผันผวนและเต็มไปด้วยการแข่งขันอย่างไม่หยุดยั้ง บิ๊กแบรนด์ต่างสรรหาสารพัดกลยุทธ์เพื่อตอกย้ำความเป็นผู้นำในตลาด แต่เมื่อกวาดสายตาไปดูภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน) เราจะเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นว่า ใครคือผู้ที่ครองใจนักลงทุนและผู้บริโภค ทั้งในแง่ของ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดขาย” ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA, ดร.โสภณ พรโชคชัย ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกผ่าน Big Data จากการเปิดตัวโครงการบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นตลาดที่มีความสำคัญที่สุดในประเทศไทย เผยให้เห็นถึงภูมิทัศน์ใหม่ของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 ที่น่าจับตามอง
ภาพรวมตลาด: แข็งแกร่งในตลาดบน ท่ามกลางกำลังซื้อที่ท้าทาย
แม้ว่าภาพรวมเศรษฐกิจอาจเผชิญกับความท้าทาย ส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคบางส่วนลดลง แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล กลับสะท้อนภาพที่น่าสนใจอย่างยิ่ง ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวมกว่า 110,820 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงขึ้นมาอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าช่วงที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตได้ดีเสียอีก ปรากฏการณ์นี้ชี้ให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคอย่างชัดเจน ในขณะที่ตลาดแมส (Mass Market) ราคา 3-5 ล้านบาท อาจประสบปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่เข้มงวดขึ้น แต่ตลาดระดับบน (Upper-End Market) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงสามารถดำเนินการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง แสดงให้เห็นถึงฐานลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงและยังคงให้ความสำคัญกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์คุณภาพ
10 ผู้เล่นหลัก: ครองส่วนแบ่งตลาดเกือบ 3 ใน 4
สิ่งที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ การกระจุกตัวของตลาด การเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 เกือบทั้งหมดมาจากผู้ประกอบการรายใหญ่ หรือที่เรียกว่า “บิ๊กแบรนด์” ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย และที่น่าทึ่งคือ มีเพียง 10 บริษัทเท่านั้น ที่สามารถกวาดส่วนแบ่งตลาดไปได้มากถึง 67% ในแง่ของ “จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่” และสูงถึง 71% ในแง่ของ “มูลค่าการลงทุนใหม่” ตัวเลขเหล่านี้ตอกย้ำถึงพลังและความแข็งแกร่งของกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ ที่สามารถบริหารจัดการต้นทุน การตลาด และการเปิดตัวโครงการได้อย่างมีประสิทธิภาพ ท่ามกลางความผันผวนของตลาด
ภาพรวมเชิงปริมาณ: การเปิดตัวลดลง แต่ 10 อันดับแรกยังคงแข็งแกร่ง
ในภาพรวม การเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวนลดลงเกือบครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน เหลืออยู่ที่ 15,452 ยูนิต อย่างไรก็ตาม ในจำนวนนี้ 10 บริษัทชั้นนำ สามารถเปิดตัวโครงการรวมกันได้ถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 67% ของตลาดรวม แสดงให้เห็นว่าแม้ตลาดโดยรวมจะหดตัวลง แต่ผู้เล่นรายใหญ่ยังคงเดินหน้าพัฒนาและนำเสนอโครงการใหม่สู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง
ภาพรวมเชิงมูลค่า: บิ๊กแบรนด์กุมมูลค่าการลงทุนมหาศาล
ในมุมมองของมูลค่าการลงทุนใหม่ ตลาดรวมในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีมูลค่าสูงถึง 110,820 ล้านบาท และ 10 บริษัทชั้นนำ มีส่วนแบ่งมูลค่าการลงทุนสูงถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนถึง 71% ของตลาดรวม ตัวเลขนี้สะท้อนให้เห็นว่า แม้จำนวนหน่วยที่เปิดขายอาจจะลดลง แต่ผู้ประกอบการรายใหญ่เน้นการพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าสูงขึ้น หรือเจาะตลาดในเซ็กเมนต์ที่สามารถสร้างรายได้ต่อหน่วยได้มากขึ้น สอดคล้องกับเทรนด์ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงขึ้นในภาพรวม
“แสนสิริ”: ผู้นำด้านปริมาณการเปิดขาย ยึดหัวหาด 12% ของตลาด
เมื่อเจาะลึกรายบริษัท “แสนสิริ” (Sansiri) ขึ้นแท่นเป็นอันดับ 1 ในด้าน “จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่” ด้วยจำนวน 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด โดยโครงการที่เปิดตัวไปนั้นมีมูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท จากการพัฒนา 7 โครงการใหม่ ทำให้ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท การที่แสนสิริสามารถเปิดตัวโครงการได้จำนวนมาก สะท้อนถึงกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่หลากหลาย ครอบคลุมกลุ่มเป้าหมายที่กว้าง และความสามารถในการบริหารจัดการการผลิตและส่งมอบโครงการได้อย่างต่อเนื่อง
ตามมาด้วยบริษัทอื่นๆ ที่ติด 5 อันดับแรก ได้แก่ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ด้วยจำนวน 1,661 หน่วย, บมจ.แอสเซทไวส์ จำนวน 1,355 หน่วย, บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท จำนวน 929 หน่วย และ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำนวน 875 หน่วย การแข่งขันในกลุ่มนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยในตลาด
“เอพี (ไทยแลนด์)”: ผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนใหม่ ตอกย้ำความแข็งแกร่ง
ในด้าน “มูลค่าการลงทุนใหม่” บริษัทที่โดดเด่นที่สุดคือ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) (AP Thailand) ที่สามารถสร้างมูลค่าจากการเปิดขายโครงการใหม่ได้ถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนถึง 19% ของมูลค่าตลาดรวม แม้ว่าเอพี (ไทยแลนด์) จะพัฒนาโครงการไป 1,661 ยูนิตเช่นเดียวกับที่กล่าวไปข้างต้น แต่ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างชัดเจน การที่เอพี (ไทยแลนด์) สามารถสร้างมูลค่าการลงทุนได้สูง สะท้อนถึงการให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการในทำเลที่มีศักยภาพสูง การออกแบบที่ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง และการสร้างแบรนด์ให้เป็นที่ยอมรับในตลาดระดับบน
ในอันดับรองลงมาสำหรับมูลค่าการลงทุนใหม่ ได้แก่ บมจ.แสนสิริ มูลค่า 10,519 ล้านบาท, บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น มูลค่า 10,362 ล้านบาท, บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มูลค่า 8,230 ล้านบาท และ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ มูลค่า 8,230 ล้านบาท การแข่งขันในกลุ่มนี้บ่งชี้ถึงการให้ความสำคัญกับการลงทุนในโครงการขนาดใหญ่และมีมูลค่าสูง เพื่อสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืน
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์”: สร้างปรากฏการณ์ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด
สีสันของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ที่ต้องกล่าวถึงเป็นพิเศษคือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ซึ่งบ่งชี้ถึงการพัฒนาโครงการระดับหรูหรา หรือโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลทองที่ราคาสูง การพัฒนาโครงการของ บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (Major Development) แม้จะมีเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่สามารถสร้างมูลค่ารวมได้ถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงถึง 101.3 ล้านบาท ถือเป็นสถิติที่น่าทึ่ง แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับอัลตร้าลักซ์ชัวรี่ (Ultra-Luxury) ที่ยังคงมีดีมานด์สูง
นอกจากนี้ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land and Houses) ก็เป็นอีกบริษัทที่โดดเด่นในเรื่องราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดในกลุ่ม 10 อันดับแรก ด้วยมูลค่าเฉลี่ย 20.627 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวระดับพรีเมียมในทำเลที่มีศักยภาพ
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset) ซึ่งมักจะเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาสินค้าราคาแพง ก็ยังคงรักษามาตรฐาน โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาทในช่วงครึ่งปีแรก ส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียมคุณภาพ แต่ที่น่าจับตาคือ การเปิดตัวบ้านในเซ็กเมนต์อัลตร้าลักเซอรี่ภายใต้แบรนด์ “SONLE Residences” ซึ่งมีจำนวนเพียง 5 หลัง แต่ราคาขายต่อหลังอยู่ที่ 260-400 ล้านบาท โครงการนี้ถูกยกยอดไปเป็นสถิติของการเปิดตัวครึ่งปีหลัง 2568 ซึ่งคาดว่าจะยิ่งเพิ่มความร้อนแรงในการแข่งขันด้านราคาสูงสุดในตลาดบ้านซูเปอร์หรู
บทสรุปและแนวโน้มในอนาคต: การแข่งขันที่เข้มข้นในทุกมิติ
จากข้อมูลข้างต้น แสดงให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 ยังคงขับเคลื่อนด้วยกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ ที่มีกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่แตกต่างกันไป บางรายเน้นปริมาณการเปิดขายเพื่อครอบคลุมตลาดในวงกว้าง ในขณะที่บางรายเน้นมูลค่าการลงทุนที่สูงขึ้น และบางรายเจาะตลาดระดับบนสุดด้วยผลิตภัณฑ์ที่มีราคาสูงอย่างน่าทึ่ง
สำหรับนักลงทุนและผู้บริโภค นี่คือช่วงเวลาที่น่าสนใจอย่างยิ่งในการพิจารณาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพราะการแข่งขันที่สูงเช่นนี้ ย่อมส่งผลดีต่อคุณภาพของโครงการ ราคาที่สมเหตุสมผล และทางเลือกที่หลากหลาย
คุณเองก็เป็นส่วนหนึ่งของการขับเคลื่อนตลาดนี้ หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือบ้านในฝันที่ตอบโจทย์ทุกความต้องการ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 พร้อมที่จะมอบสิ่งที่ดีที่สุดให้กับคุณแล้ว ร่วมสำรวจโอกาสและค้นหาโครงการที่ใช่สำหรับคุณได้แล้ววันนี้!
