เปิดศักราชอสังหาฯ 2568: ยุทธศาสตร์ผู้นำตลาด “มูลค่า” vs “ปริมาณ” สะเทือนวงการ
รายงานพิเศษจากผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ประสบการณ์ 10 ปี
ปี 2568 เปิดฉากมาพร้อมกับการเปลี่ยนแปลงที่น่าจับตาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะการเปิดตัวโครงการใหม่ที่สะท้อนยุทธศาสตร์ที่แตกต่างกันอย่างชัดเจนของผู้ประกอบการรายใหญ่ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากการสำรวจในช่วงครึ่งปีแรก (มกราคม-มิถุนายน 2568) โดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) นำเสนอภาพรวมที่น่าสนใจยิ่งกว่าการอ้างตนเป็น “ผู้นำ” ในด้านใดด้านหนึ่งแบบผิวเผิน การเจาะลึกตัวชี้วัดสำคัญสองประการ คือ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดขาย” เผยให้เห็นถึงกลยุทธ์ที่ผู้เล่นรายใหญ่กำลังชิงชัยกันอย่างเข้มข้น
ในโลกของอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่ การอ้างความเป็นผู้นำตามแต่จะกล่าวอ้างนั้นไม่ใช่เรื่องยากอีกต่อไป ผู้ประกอบการทุกค่ายต่างมีจุดยืนและคำอธิบายที่ทำให้ตัวเองโดดเด่น ไม่ว่าจะเป็น “ผู้นำตลาดบ้านหรูราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป” “ผู้นำด้านความยั่งยืน” “ผู้นำตลาดต่างจังหวัด” หรือแม้แต่ “ผู้นำคอนโดริมหาด” แต่ภายใต้คำกล่าวอ้างเหล่านั้น AREA ได้จัดระเบียบข้อมูลเพื่อเปิดเผยผู้นำที่แท้จริงในมิติที่สำคัญที่สุดสองมิติ คือ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยลงทุน” ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ซึ่งจะนำไปสู่การวิเคราะห์ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้และอนาคตได้อย่างแม่นยำยิ่งขึ้น
10 ยักษ์ใหญ่ครองตลาด 71%: ปรากฏการณ์การกระจุกตัวของอำนาจซื้อ
ข้อมูลจากการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 สะท้อนให้เห็นภาพที่ชัดเจนว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทย ซึ่งถือเป็นศูนย์กลางธุรกิจพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมที่ใหญ่ที่สุด ยังคงมีการกระจุกตัวอย่างมีนัยสำคัญ แม้ว่าตลาดจะมีผู้เล่นหลากหลาย แต่ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำกลับสามารถครองส่วนแบ่งตลาดไปได้มากถึง 71% ของมูลค่าการลงทุนรวม สะท้อนให้เห็นถึงพลังการขับเคลื่อนตลาดของกลุ่มทุนใหญ่
การเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งหมดในช่วงครึ่งปีแรกในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวมจำนวน 15,452 ยูนิต มูลค่าโครงการรวมกว่า 110,820 ล้านบาท คิดเป็นราคาเฉลี่ยต่อยูนิตที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งเป็นราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง สะท้อนถึงสภาวะเศรษฐกิจที่แม้จะเผชิญกับความท้าทาย แต่ตลาดบนยังคงมีกำลังซื้อที่แข็งแกร่ง ในขณะที่ตลาดแมส (Mass Market) ที่มีราคา 3-5 ล้านบาท เริ่มประสบปัญหาในการเข้าถึงสินเชื่อจากสถาบันการเงิน
สิ่งที่น่าสนใจคือ การกระจุกตัวของ “การลงทุนเปิดขายโครงการใหม่” ในกลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย โดย 10 บริษัทแรกสามารถครองส่วนแบ่งการตลาดได้ถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม สิ่งนี้ชี้ให้เห็นถึงอำนาจและอิทธิพลที่บริษัทเหล่านี้มีต่อทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
“จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่” ท็อป 10 ครอง 67%
ในมิติของ “จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่” ข้อมูลจากการสำรวจในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ชี้ให้เห็นว่า มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวมทั้งสิ้น 15,452 ยูนิต ลดลงเกือบครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า แต่สิ่งที่น่าจับตาคือ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ สามารถเปิดขายโครงการใหม่รวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือเกินกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นในการขยายฐานลูกค้าและเพิ่มส่วนแบ่งทางการตลาดในเชิงปริมาณ
“มูลค่าลงทุนใหม่” ท็อป 10 ครอง 71%
ในขณะที่ “มูลค่าลงทุนใหม่” ในตลาดรวมอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 นั้น 10 บริษัทแรกสามารถลงทุนเปิดโครงการใหม่มูลค่ารวมกันสูงถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม ปัจจัยนี้สะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการระดมทุนและศักยภาพในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ของผู้ประกอบการเหล่านี้ ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
“แสนสิริ” ผู้นำด้านปริมาณการเปิดขาย 1,847 ยูนิต
เมื่อเจาะลึกในรายบริษัท “บมจ.แสนสิริ” สามารถครองความเป็นผู้นำในด้าน “จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่” ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 โดยเปิดตัวโครงการใหม่ถึง 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมด (จากตลาดรวม 15,452 ยูนิต) โดยแสนสิริได้พัฒนาโครงการทั้งสิ้น 7 โครงการ มูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท ด้วยราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5,695 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนกลยุทธ์การกระจายการลงทุนในโครงการที่หลากหลาย
ตามมาด้วยอันดับ 2-5 ได้แก่ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) จำนวน 1,661 หน่วย, บมจ.แอสเซทไวส์ จำนวน 1,355 หน่วย, บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท จำนวน 929 หน่วย และ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำนวน 875 หน่วย ซึ่งแต่ละรายก็มีกลยุทธ์การรุกตลาดที่แตกต่างกันไป
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผู้นำด้านมูลค่าการลงทุน 21,085 ล้านบาท
ในมิติของ “มูลค่าเปิดขายใหม่” “บมจ.เอพี (ไทยแลนด์)” ผงาดขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง ด้วยมูลค่าการพัฒนาโครงการรวมกันถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวม (110,820 ล้านบาท) แม้เอพีจะพัฒนาโครงการไป 1,661 ยูนิต แต่ด้วยราคาเฉลี่ยต่อยูนิตที่สูงถึง 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวม แสดงให้เห็นถึงการเน้นเจาะตลาดกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง และการพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าเพิ่ม
สำหรับอันดับ 2-5 ในด้านมูลค่าเปิดขายใหม่ ได้แก่ บมจ.แสนสิริ ด้วยมูลค่า 10,519 ล้านบาท, บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ที่ 10,362 ล้านบาท, บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่ 8,230 ล้านบาท และ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่ 8,230 ล้านบาท การแข่งขันในมิตินี้สะท้อนถึงการมุ่งเน้นสร้างมูลค่าและผลกำไรจากการขายโครงการ
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” เจ้าของสถิติ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” สูงสุด 101.3 ล้านบาท
สีสันที่น่าตื่นตาตื่นใจที่สุดในปี 2568 นี้ คงหนีไม่พ้นการแข่งขันด้าน “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่สูงทะลุเพดาน โดย “บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” กลายเป็นผู้สร้างประวัติศาสตร์ใหม่ ด้วยการเปิดตัวโครงการเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยพุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท การรุกตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับ Ultra-Luxury นี้บ่งชี้ถึงการขยายตัวของกลุ่มลูกค้ามหาเศรษฐีที่มองหาความพิเศษและเอกลักษณ์เฉพาะตัว
นอกจากนี้ “บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” ยังคงรักษามาตรฐานการพัฒนาโครงการระดับบน ด้วยราคาเฉลี่ยสูงสุดใน 10 อันดับแรกที่ 20.627 ล้านบาท ขณะที่ “บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น” ซึ่งมักเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาสินค้าราคาแพง ก็ยังคงรักษาตำแหน่งไว้ได้ โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในช่วงครึ่งปีแรกที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม
ยิ่งไปกว่านั้น การเปิดตัวบ้านเซ็กเมนต์ Ultra-Luxury แบรนด์ “SONLE Residences” ของ SC Asset ที่มีจำนวนเพียง 5 หลัง แต่ราคาขายต่อหลังสูงถึง 260-400 ล้านบาท ได้ถูกยกยอดไปเป็นสถิติการเปิดตัวครึ่งปีหลัง 2568 คาดการณ์ว่า การเปิดตัวโครงการระดับ Super Luxury นี้ จะยิ่งเพิ่มความร้อนแรงและการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยให้ตลาดบ้านระดับบนมีความน่าสนใจมากยิ่งขึ้นในปีนี้
บทสรุปและแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2568
การวิเคราะห์ข้อมูลครึ่งปีแรก 2568 ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่มีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงเป็นกลไกหลักในการขับเคลื่อนตลาด แต่มีการปรับเปลี่ยนยุทธศาสตร์เพื่อรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจและความต้องการของผู้บริโภคที่หลากหลาย
การกระจุกตัวของอำนาจตลาด: 10 บริษัทชั้นนำยังคงครองส่วนแบ่งตลาดที่สูง สะท้อนถึงความได้เปรียบด้านเงินทุน ประสบการณ์ และเครือข่าย
การแข่งขันสองขั้ว: ผู้ประกอบการกำลังชิงชัยกันในสองมิติหลัก คือ “ปริมาณการเปิดขาย” เพื่อขยายฐานลูกค้าและเพิ่มส่วนแบ่งตลาด และ “มูลค่าการลงทุน” เพื่อเจาะตลาดกลุ่มกำลังซื้อสูงและสร้างผลกำไรที่สูงขึ้น
ตลาดบนเติบโตต่อเนื่อง: แม้เศรษฐกิจจะมีความท้าทาย ตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมระดับราคา 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีความต้องการสูง และสามารถซื้อขายได้ต่อเนื่อง
การรุกตลาด Ultra-Luxury: การเปิดตัวโครงการระดับ Super Luxury ที่มีมูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยสูงมาก สะท้อนถึงการเติบโตของกลุ่มลูกค้ามหาเศรษฐี และเป็นเทรนด์ที่น่าจับตามองในปี 2568
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจกลยุทธ์ของผู้นำตลาดเหล่านี้ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้อง หันมาศึกษาข้อมูลเชิงลึกและวางแผนการลงทุนอย่างรอบคอบ เพื่อคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 นี้!
