เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568: บิ๊กแบรนด์ครองตลาด มูลค่าการลงทุนพุ่งสูง
บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ 10 ปี
ในโลกของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การแข่งขันเป็นไปอย่างดุเดือด ผู้เล่นรายใหญ่ต่างงัดกลยุทธ์และจุดแข็งของตนเองออกมาเพื่อช่วงชิงส่วนแบ่งทางการตลาด ไม่ว่าจะเป็นการชูความเป็นผู้นำในกลุ่มตลาดบ้านหรู (Luxury Segment) ที่มีมูลค่า 15 ล้านบาทขึ้นไป, การเน้นย้ำเรื่องความยั่งยืนในการพัฒนาโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม, การขยายฐานไปยังตลาดต่างจังหวัด, หรือแม้กระทั่งการเป็นผู้นำในตลาดคอนโดมิเนียมติดชายหาด (Beachfront Condominiums) แต่ภายใต้ความหลากหลายของกลยุทธ์เหล่านี้ มีตัวชี้วัดสำคัญที่จะสะท้อนภาพรวมที่แท้จริงของตลาดได้ดีที่สุด นั่นคือ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดขาย”
รายงานล่าสุดจากการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA ชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มที่น่าสนใจและทิศทางของตลาดที่ชัดเจน บ่งบอกถึงการกระจุกตัวของอำนาจทางการตลาดไปยังกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ หรือที่เรียกกันว่า “บิ๊กแบรนด์”
ท็อป 10 ผนึกกำลัง ครองส่วนแบ่งตลาดกว่า 70%
จากการสำรวจภาคสนามในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นศูนย์กลางธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดของประเทศไทย พบว่า ภาพรวมของการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการเฉลี่ยสูงถึง 110,820 ล้านบาท หรือมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 7.172 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการปรับตัวสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด เมื่อเทียบกับช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจยังคงขยายตัวได้ดี
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในสภาวะที่เศรษฐกิจเผชิญกับความท้าทาย กำลังซื้อของผู้บริโภคลดน้อยลง โครงการที่พักอาศัยในตลาดแมส (Mass Market) ที่มีราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท กลับพบปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินสูงขึ้น ในทางกลับกัน ตลาดระดับบน (Upper Segment) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีอัตราการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ที่ต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นถึงความมั่นคงของกลุ่มกำลังซื้อระดับบน
เมื่อเจาะลึกไปถึงการลงทุนและการเปิดขายโครงการใหม่ของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ พบว่า มีการกระจุกตัวของส่วนแบ่งทางการตลาดอย่างมีนัยสำคัญ แม้จะมีจำนวนบริษัทเพียง 10 แห่ง แต่พวกเขาก็สามารถครองส่วนแบ่งทางการตลาดรวมกันได้มากถึง 71% ของตลาดโดยรวม! นี่คือปรากฏการณ์ที่ชี้ให้เห็นถึงอำนาจของ “บิ๊กแบรนด์” ที่มีอิทธิพลอย่างยิ่งต่อภูมิทัศน์ของอสังหาริมทรัพย์ไทย
สองแกนหลักวัดความเป็นผู้นำ: หน่วยเปิดขาย vs. มูลค่าการลงทุน
AREA ได้แบ่งการวิเคราะห์ออกเป็นสองตัวชี้วัดหลักที่สำคัญ เพื่อสะท้อนความเป็นผู้นำในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568:
จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่: ในภาพรวมช่วงครึ่งปีแรก 2568 เขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับปีก่อนๆ มาอยู่ที่ 15,452 ยูนิต แต่ในจำนวนนี้ 10 บริษัทชั้นนำ สามารถเปิดขายได้รวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% ของตลาดรวม ซึ่งหมายความว่าเกินกว่า 2 ใน 3 ของยูนิตที่เปิดขายใหม่มาจากผู้เล่นรายใหญ่เหล่านี้
มูลค่าการลงทุนใหม่: สำหรับมูลค่าการลงทุนใหม่ในช่วงเวลาเดียวกัน ตลาดรวมมีมูลค่าสูงถึง 110,820 ล้านบาท และจาก 10 บริษัทชั้นนำนี้ สามารถสร้างมูลค่าการลงทุนใหม่ได้มากถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% ของมูลค่าตลาดรวม หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าการลงทุนทั้งหมด
ตัวเลขเหล่านี้ตอกย้ำให้เห็นว่า ผู้ประกอบการรายใหญ่ หรือ “บิ๊กแบรนด์” ไม่ใช่เพียงแค่มีส่วนแบ่งการตลาดที่สูง แต่ยังคงเป็นผู้กำหนดทิศทางและขับเคลื่อนกลไกสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 นี้
“แสนสิริ” ขึ้นแท่นผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขาย
เมื่อพิจารณาถึงจำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ได้ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำอย่างสง่างาม ด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด
แสนสิริได้พัฒนาโครงการใหม่รวม 7 โครงการ โดยมีมูลค่ารวมกว่า 10,519 ล้านบาท ด้วยราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท การเติบโตในเชิงปริมาณเช่นนี้ สะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่หลากหลายของผู้บริโภค และการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าในวงกว้าง
ส่วนบริษัทอื่นๆ ที่ติดอันดับ Top 5 ในด้านจำนวนหน่วยเปิดขาย ได้แก่:
อันดับ 2: บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,661 หน่วย
อันดับ 3: บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,355 หน่วย
อันดับ 4: บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) จำนวน 929 หน่วย
อันดับ 5: บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) จำนวน 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผงาดผู้นำด้านมูลค่าการลงทุน
ในขณะที่แสนสิริเป็นผู้นำด้านปริมาณ แต่เมื่อพูดถึง “มูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่” บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) คือผู้ที่ครองความเป็นหนึ่ง ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนถึง 19% ของมูลค่าตลาดรวม
เอพี (ไทยแลนด์) สามารถสร้างมูลค่าการลงทุนที่สูงนี้ได้จากการพัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 หน่วย ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการที่เอพีเปิดตัวสูงถึง 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างชัดเจน สิ่งนี้บ่งบอกถึงการมุ่งเน้นพัฒนาโครงการในทำเลที่มีศักยภาพสูง และการนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบรับกับกำลังซื้อของกลุ่มเป้าหมายในระดับที่สูงขึ้น
บริษัทที่ตามมาในกลุ่ม Top 5 ด้านมูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่ ได้แก่:
อันดับ 2: บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) มูลค่า 10,519 ล้านบาท
อันดับ 3: บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) มูลค่า 10,362 ล้านบาท
อันดับ 4 (ร่วม): บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) มูลค่า 8,230 ล้านบาท
อันดับ 4 (ร่วม): บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) มูลค่า 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” สร้างประวัติศาสตร์ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด
จุดที่สร้างสีสันและน่าจับตามากที่สุดในการเปิดตัวโครงการใหม่ช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง แสดงให้เห็นถึงการก้าวเข้าสู่ยุคของอสังหาริมทรัพย์ระดับ Ultra-Luxury ที่ราคาสูงเกินกว่าที่เคยคาดการณ์
บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ได้สร้างสถิติใหม่ด้วยการเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท! ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่ไม่ธรรมดาและสะท้อนถึงการเจาะตลาดกลุ่มลูกค้ามหาเศรษฐี (Ultra-High-Net-Worth Individuals) ที่มีความต้องการเฉพาะตัวและกำลังซื้อสูง
นอกจากนี้ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ก็ติดอันดับต้นๆ ด้วยราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดในกลุ่ม 10 อันดับแรกที่ 20.627 ล้านบาท
ขณะที่ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นที่รู้จักในฐานะผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับลักซ์ชัวรี่และเป็น “แชมป์” ด้านการพัฒนาสินค้าราคาแพงมาอย่างต่อเนื่อง ในช่วงครึ่งปีแรกนี้ มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียมที่มีการผสมผสานเข้าไปด้วย
แต่สิ่งที่น่าจะสร้างความฮือฮาและทำให้ตลาดบ้านซูเปอร์หรูมีการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 คือการเปิดตัวบ้านเซ็กเมนต์ Ultra-Luxury แบรนด์ “SONLE Residences” ซึ่งมีเพียง 5 หลัง แต่มีราคาขายต่อหลังในช่วง 260-400 ล้านบาท การเปิดตัวครั้งนี้จะยิ่งเพิ่มมิติและความน่าสนใจให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบน และเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงความแข็งแกร่งของตลาดกลุ่มนี้อย่างแท้จริง
บทสรุปของปี 2568:
ปี 2568 ยังคงเป็นปีทองของผู้ประกอบการรายใหญ่ หรือ “บิ๊กแบรนด์” ที่สามารถครองส่วนแบ่งทางการตลาดทั้งในเชิงปริมาณและมูลค่าได้อย่างเบ็ดเสร็จ การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่หลากหลาย ตั้งแต่ระดับกลางไปจนถึงระดับ Ultra-Luxury พร้อมๆ กันนี้ ยังคงเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความสำเร็จ
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย การทำความเข้าใจถึงแนวโน้มตลาดและกลยุทธ์ของผู้พัฒนาชั้นนำ จะช่วยให้สามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างชาญฉลาดและสอดคล้องกับเป้าหมายทางการเงินของท่าน
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ความต้องการและสร้างผลตอบแทนที่ดีที่สุดในปี 2568 นี้ อย่ารอช้า! ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำปรึกษาและค้นหาโครงการที่ใช่สำหรับท่านวันนี้
