ผู้นำตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีแรก 2568: ส่องกลยุทธ์ “มูลค่าลงทุน” และ “จำนวนหน่วย” ของบิ๊กแบรนด์
ปี 2568 นี้ วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงคึกคัก แม้จะเผชิญความท้าทายทางเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่เปลี่ยนแปลงไป แต่กลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ หรือ “บิ๊กแบรนด์” ยังคงแสดงศักยภาพในการรุกตลาดอย่างต่อเนื่อง การวิเคราะห์ข้อมูลเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก (มกราคม-มิถุนายน 2568) โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA เผยให้เห็นถึงภาพรวมที่น่าสนใจ โดยเฉพาะการกระจุกตัวของส่วนแบ่งตลาดในมือ 10 บริษัทชั้นนำ ซึ่งสะท้อนถึงความแข็งแกร่งและกลยุทธ์ที่แตกต่างกันในการช่วงชิงความเป็น “ผู้นำ” ทั้งในเชิง “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดขาย”
ในโลกของอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบัน บิ๊กแบรนด์แต่ละค่ายต่างมีจุดยืนที่ชัดเจนและกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่มุ่งเน้นไปยังกลุ่มเป้าหมายเฉพาะ บ้างก็เป็นผู้นำตลาดบ้านหรูมูลค่า 15 ล้านบาทขึ้นไป บ้างก็เน้นความยั่งยืนในการพัฒนาโครงการ บ้างก็เจาะตลาดต่างจังหวัด หรือแม้แต่การเป็นผู้นำด้านคอนโดมิเนียมริมชายหาด AREA เล็งเห็นถึงความสำคัญของการจัดระเบียบข้อมูลเพื่อนำเสนอภาพรวมที่ชัดเจนยิ่งขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเปรียบเทียบความเป็นผู้นำใน 2 มิติหลัก ได้แก่ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดขาย” ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568
10 บริษัทชั้นนำ กวาดส่วนแบ่งตลาดกว่า 71%
จากการสำรวจข้อมูลของ AREA ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งถือเป็นศูนย์กลางตลาดอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่สุดของไทยในช่วงครึ่งปีแรก 2568 พบว่า ตลาดที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่โดยรวมมีจำนวนทั้งสิ้น 15,452 หน่วย มูลค่าโครงการรวมกว่า 110,820 ล้านบาท คิดเป็นราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงแนวโน้มราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจกำลังเติบโตอย่างแข็งแกร่ง
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทาย กำลังซื้อที่อาจลดลงในบางกลุ่ม ตลาดแมส (Mass Market) ในระดับราคา 3-5 ล้านบาท กลับพบปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่สูงขึ้น ในขณะที่ตลาดบน (Upper Market) ในระดับราคา 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง แสดงให้เห็นถึงความ resilient ของกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง
ยิ่งไปกว่านั้น การลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ของ 10 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ กลับกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเป็นส่วนใหญ่ แม้จะมีเพียง 10 บริษัท แต่กลับสามารถครองส่วนแบ่งตลาด (Market Share) ได้อย่างน่าทึ่ง โดยกินพื้นที่รวมกันเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดทั้งหมด
ข้อมูลหลักที่ AREA นำเสนอมี 2 ส่วนด้วยกัน คือ:
ข้อมูลจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่: ในภาพรวมช่วงครึ่งปีแรก 2568 เขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เหลือประมาณ 15,452 ยูนิต ทว่าในจำนวนนี้ 10 บริษัทชั้นนำกลับมียอดเปิดตัวรวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 67% หรือเกินกว่า 2 ใน 3 ของตลาดโดยรวม
ข้อมูลมูลค่าการลงทุนใหม่: สำหรับมูลค่าการลงทุนในตลาดรวมช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท ในจำนวนนี้ 10 บริษัทชั้นนำมีมูลค่าการลงทุนใหม่รวมกันถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดโดยรวม
ตัวเลขเหล่านี้ตอกย้ำให้เห็นถึงอำนาจทางการตลาดและศักยภาพการลงทุนของกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ ที่สามารถกำหนดทิศทางและขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมีนัยสำคัญ
“แสนสิริ” ผู้นำจำนวนหน่วยเปิดขาย ท้าชน “เอพี” ในเชิงมูลค่า
เมื่อเจาะลึกในรายละเอียดของ 10 บริษัทชั้นนำในช่วงครึ่งปีแรก 2568 พบว่า บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) สามารถครองตำแหน่งผู้นำในด้าน “จำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่” ได้อย่างโดดเด่น ด้วยการเปิดตัวโครงการถึง 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด (15,452 ยูนิต) แสนสิริได้พัฒนาโครงการรวม 7 โครงการ มูลค่าโครงการรวม 10,519 ล้านบาท โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท
ตามมาด้วยอันดับ 2-5 ในด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ ได้แก่ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,661 หน่วย, บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,355 หน่วย, บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) จำนวน 929 หน่วย และ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) จำนวน 875 หน่วย
ในขณะที่ในมิติของ “มูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่” ตำแหน่งผู้นำตกเป็นของ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ที่สามารถพัฒนามูลค่าโครงการรวมสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท) เอพี (ไทยแลนด์) แม้จะเปิดตัวโครงการจำนวน 1,661 หน่วย แต่มีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวม แสดงให้เห็นถึงการรุกตลาดในระดับราคาที่สูงขึ้น
สำหรับอันดับ 2-5 ในด้านมูลค่าเปิดขายใหม่ ได้แก่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) มูลค่า 10,519 ล้านบาท, บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) มูลค่า 10,362 ล้านบาท, บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) มูลค่า 8,230 ล้านบาท และ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) มูลค่า 8,230 ล้านบาท
การเปรียบเทียบนี้ชี้ให้เห็นว่า บริษัทที่มีจำนวนหน่วยเปิดขายมาก อาจไม่ได้มีมูลค่าการลงทุนรวมสูงสุดเสมอไป และในทางกลับกัน บริษัทที่มีมูลค่าการลงทุนสูง อาจไม่ได้มีจำนวนหน่วยที่เปิดขายมากที่สุดเสมอไป ซึ่งสะท้อนถึงกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่แตกต่างกันของแต่ละบริษัท บางบริษัทเน้นปริมาณเพื่อเข้าถึงกลุ่มลูกค้าวงกว้าง ขณะที่บางบริษัทเน้นคุณภาพและมูลค่าเพื่อเจาะตลาดระดับบน
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” สู่สถิติใหม่ ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 101.3 ล้านบาท
สีสันของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ที่ไม่พูดถึงไม่ได้ คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ซึ่งยิ่งนานวัน ราคา ยิ่ง “เว่อร์วังอลังการ” สมกับสภาวะตลาดที่มองหาความพรีเมียม
บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ได้สร้างปรากฏการณ์ด้วยการเปิดตัวโครงการเพียง 1 โครงการ แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท จากจำนวน 45 หน่วย ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งนับเป็นสถิติที่น่าจับตา
ในขณะที่ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ติดอันดับ 10 บริษัทแรก โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดถึง 20.627 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่มักเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมอย่างต่อเนื่อง คือ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) แม้ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 นี้ ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยจะอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม แต่หากนับรวมโครงการบ้านระดับอัลตราลักเซอรี่ภายใต้แบรนด์ “SONLE Residences” ที่มีเพียง 5 หลัง ราคาขายต่อหลังอยู่ที่ 260-400 ล้านบาท โครงการเหล่านี้จะถูกนับเป็นสถิติการเปิดตัวที่น่าจะสร้างผลกระทบต่อภาพรวม “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ในครึ่งปีหลัง 2568
ปรากฏการณ์เหล่านี้บ่งชี้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบนสุด (Super Luxury) และอัลตราลักเซอรี่ (Ultra-Luxury) กำลังมีการแข่งขันที่รุนแรงขึ้น ทั้งในด้านการพัฒนาโครงการที่เป็นเอกลักษณ์ การออกแบบที่หรูหรา และแน่นอนว่ารวมถึงการตั้งราคาที่สะท้อนถึงคุณค่าและประสบการณ์ที่เหนือระดับ
ปี 2568 เป็นปีแห่งการปรับตัวและการช่วงชิงความเป็นผู้นำในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง ข้อมูลจาก AREA เผยให้เห็นภาพรวมของการกระจุกตัวของตลาดในมือผู้เล่นรายใหญ่ แต่ก็ชี้ให้เห็นถึงกลยุทธ์ที่หลากหลายในการตอบสนองต่อความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป ไม่ว่าจะเป็นการมุ่งเน้นปริมาณเพื่อเข้าถึงตลาดในวงกว้าง หรือการสร้างมูลค่าสูงสุดด้วยโครงการระดับพรีเมียม
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย การทำความเข้าใจแนวโน้มตลาด และกลยุทธ์ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจลงทุนที่คุ้มค่าและมีประสิทธิภาพ หากคุณกำลังมองหาโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568 ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำปรึกษาและนำเสนอโซลูชันที่เหมาะสมกับความต้องการของคุณเสมอ ติดต่อเราวันนี้ เพื่อก้าวสู่การลงทุนที่ประสบความสำเร็จ!
