ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2568: เปิดแผนที่ยุทธศาสตร์ผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่
เมื่อปี 2568 เดินทางมาถึงครึ่งทาง ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ได้นำเสนอภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่ ที่เจาะลึกถึง “บิ๊กดาต้า” ของผู้เล่นรายใหญ่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งยังคงเป็นสมรภูมิหลักที่มีมูลค่าการลงทุนและจำนวนยูนิตสูงที่สุด การวิเคราะห์นี้ชี้ให้เห็นถึงกลยุทธ์ที่แตกต่างกันของผู้พัฒนาโครงการชั้นนำ ซึ่งต่างก็สร้างจุดยืนและความโดดเด่นของตนเองในหลากหลายมิติ ไม่ว่าจะเป็นผู้นำตลาดบ้านหรู ผู้นำด้านความยั่งยืน ผู้นำตลาดต่างจังหวัด หรือผู้นำตลาดคอนโดมิเนียมริมหาด
บทวิเคราะห์ล่าสุดจาก AREA ได้จัดระเบียบข้อมูลเพื่อนำเสนอความเป็นผู้นำในสองมิติหลัก ได้แก่ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยลงทุน” ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน 2568) ซึ่งเผยให้เห็นถึงการกระจุกตัวของส่วนแบ่งตลาดอย่างมีนัยสำคัญในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่
10 ผู้เล่นหลัก กุมตลาดกว่า 70%
จากการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล โดย AREA พบว่า ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าโครงการรวมกว่า 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อยูนิตอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงทิศทางการปรับตัวสูงขึ้นของราคาเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจกำลังเติบโตได้ดี
สิ่งที่น่าสนใจคือ ในสภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทาย กำลังซื้อของผู้บริโภคมีแนวโน้มลดลง โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดแมส (Mass Market) ที่มีราคาบ้านและคอนโดมิเนียมประมาณ 3-5 ล้านบาท ซึ่งเผชิญกับปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ในทางกลับกัน กลุ่มตลาดบนที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีความสามารถในการซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง
เมื่อพิจารณาการลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ของผู้พัฒนาโครงการ 10 อันดับแรก พบว่า ตลาดส่วนใหญ่ถูกครอบครองโดยกลุ่ม “บิ๊กแบรนด์” หรือผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย การกระจุกตัวของส่วนแบ่งตลาดนี้เป็นสิ่งที่น่าจับตามอง เนื่องจากเพียง 10 บริษัทนี้ สามารถครองส่วนแบ่งการตลาดได้มากถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม
สองดัชนีชี้วัดความแข็งแกร่ง: จำนวนยูนิตและมูลค่าการลงทุน
AREA ได้วิเคราะห์ข้อมูลในสองมิติหลัก คือ “ข้อมูลจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่” และ “ข้อมูลมูลค่าการลงทุนใหม่”
ข้อมูลจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่: ในภาพรวมของครึ่งปีแรก 2568 เขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เหลืออยู่ที่ 15,452 ยูนิต ในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรกมีส่วนแบ่งรวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือเกินกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม
ข้อมูลมูลค่าการลงทุนใหม่: ในส่วนของมูลค่าการลงทุนตลาดรวมอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทแรกมีมูลค่าการลงทุนใหม่รวม 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนยูนิต เปิดใหม่สูงสุด 1,847 ยูนิต
ในด้านจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ได้ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง โดยเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนทั้งสิ้น 1,847 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 12% ของหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมด (เทียบกับตลาดรวม 15,452 ยูนิต)
แสนสิริได้พัฒนาโครงการใหม่รวม 7 โครงการ ด้วยมูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท ทำให้มีราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิตอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท ซึ่งถือว่าอยู่ในระดับราคาที่สามารถเข้าถึงได้สำหรับผู้บริโภคในวงกว้าง
ตามมาด้วยอันดับ 2-5 ประกอบด้วย:
บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) จำนวน 1,661 ยูนิต
บมจ.แอสเซทไวส์ จำนวน 1,355 ยูนิต
บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท จำนวน 929 ยูนิต
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำนวน 875 ยูนิต
“เอพี (ไทยแลนด์)” ยึดอันดับหนึ่งด้านมูลค่าการลงทุน เปิดใหม่กว่า 21,085 ล้านบาท
ในมิติของมูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ได้ครองอันดับหนึ่ง ด้วยมูลค่าการพัฒนาโครงการรวม 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (เทียบกับตลาดรวม 110,820 ล้านบาท)
แม้ว่า เอพี (ไทยแลนด์) จะพัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 ยูนิต แต่มีราคาเฉลี่ยต่อยูนิตสูงถึง 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างเห็นได้ชัด สะท้อนให้เห็นถึงการมุ่งเน้นพัฒนาโครงการในระดับราคาสูงขึ้น
สำหรับอันดับ 2-5 ในด้านมูลค่าการลงทุนใหม่ ประกอบด้วย:
บมจ.แสนสิริ มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,519 ล้านบาท
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,362 ล้านบาท
บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” สร้างสถิติราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด 101.3 ล้านบาท
หนึ่งในสีสันที่น่าจับตามองของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ซึ่งแสดงให้เห็นถึงการปรับตัวของราคาสู่ระดับที่สูงขึ้นอย่างน่าทึ่ง
บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) แม้จะเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่าโครงการรวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ยังเป็นอีกหนึ่งผู้เล่นที่โดดเด่น ด้วยการพัฒนาโครงการในราคาเฉลี่ยสูงสุดใน 10 อันดับแรก โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซึ่งเป็นที่รู้จักในฐานะผู้พัฒนาโครงการระดับพรีเมียมและอัลตราลักชัวรี ก็ยังคงรักษามาตรฐาน โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม
อย่างไรก็ตาม ปรากฏการณ์ที่น่าจะสร้างความฮือฮาและยกระดับการแข่งขันในตลาดบ้านซูเปอร์ลักชัวรีให้สูงขึ้นไปอีกขั้น จะเกิดขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 กับการเปิดตัวแบรนด์ “SONLE Residences” ซึ่งเป็นบ้านระดับอัลตราลักชัวรี จำนวนเพียง 5 หลัง แต่มีราคาขายตั้งแต่ 260-400 ล้านบาทต่อหลัง คาดว่าสถิติราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดในตลาดบ้านหรูจะถูกทุบลงอีกครั้งในช่วงปลายปีนี้
แนวโน้มตลาดและโอกาสสำหรับนักลงทุน
จากข้อมูลข้างต้น สามารถสรุปแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 ได้ดังนี้:
การฟื้นตัวของตลาดบน: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับราคา 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีความต้องการที่แข็งแกร่งและสามารถทำธุรกรรมได้ต่อเนื่อง ผู้ที่มีกำลังซื้อสูงยังคงเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักของผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่
การกระจุกตัวของผู้เล่นรายใหญ่: ผู้พัฒนาโครงการที่มีความแข็งแกร่งทางการเงินและมีชื่อเสียง ยังคงครองส่วนแบ่งตลาดส่วนใหญ่ การแข่งขันในตลาดจะเข้มข้นขึ้นในกลุ่มผู้เล่นเหล่านี้
ความสำคัญของ “มูลค่าต่อหน่วย”: การพัฒนาโครงการที่เน้นคุณภาพ ทำเลที่ตั้ง และการออกแบบที่หรูหรา สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มและดึงดูดผู้ซื้อระดับบนได้ดี โดยเฉพาะในเซ็กเมนต์ตลาดลักชัวรีและอัลตราลักชัวรี
การปรับกลยุทธ์รับมือเศรษฐกิจ: ผู้พัฒนาโครงการต้องปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทาย โดยอาจเน้นการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค และบริหารจัดการความเสี่ยงด้านสินเชื่อ
โอกาสในการลงทุน: แม้ตลาดโดยรวมจะมีความท้าทาย แต่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในทำเลที่มีศักยภาพ และโครงการที่ได้รับการพัฒนาโดยผู้ประกอบการที่น่าเชื่อถือ ยังคงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับการสร้างผลตอบแทนในระยะยาว การพิจารณาอย่างรอบคอบและการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 นี้ การทำความเข้าใจทิศทางตลาด พฤติกรรมผู้บริโภค และกลยุทธ์ของผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ ถือเป็นข้อมูลสำคัญที่จะช่วยให้ท่านตัดสินใจลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ หากท่านต้องการคำแนะนำเพิ่มเติม หรือต้องการสำรวจโอกาสการลงทุนที่เหมาะสมกับท่าน โปรดติดต่อเราเพื่อร่วมพูดคุยและวางแผนอนาคตทางการลงทุนของท่านไปด้วยกัน
