ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ครึ่งปีแรก 2568: บิ๊กโปรเจกต์ยังคงครองตลาด ควบคู่การแข่งขันด้านมูลค่า
ในโลกของอสังหาริมทรัพย์ที่มีการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว ข้อมูลเชิงลึกถือเป็นกุญแจสำคัญสำหรับนักลงทุน ผู้ประกอบการ และผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย การสำรวจและวิเคราะห์ข้อมูล “บิ๊กดาต้า” การเปิดตัวโครงการใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ไทยช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน 2568) ได้เผยให้เห็นแนวโน้มและพลวัตที่น่าสนใจ ซึ่งสะท้อนถึงภาพรวมของตลาด และการปรับตัวของผู้เล่นรายใหญ่ภายใต้สภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน
แม้ว่าผู้ประกอบการแต่ละรายอาจมีจุดแข็งและกลยุทธ์การตลาดที่แตกต่างกันไป ไม่ว่าจะเป็นการมุ่งเน้นตลาดบ้านหรู ราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป การเป็นผู้นำด้านความยั่งยืน การเจาะตลาดต่างจังหวัด หรือการพัฒนาคอนโดมิเนียมริมทะเล แต่เมื่อพิจารณาในภาพรวม เราจะเห็นภาพการกระจุกตัวของส่วนแบ่งตลาดที่น่าตื่นตาตื่นใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่มีการจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
10 บริษัทใหญ่ ครองส่วนแบ่งการตลาดถึง 71%
การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน AREA ชี้ให้เห็นถึงการครอบงำของกลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ 10 อันดับแรก ในตลาดอสังหาริมทรัพย์เขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นศูนย์กลางของธุรกิจพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมที่ใหญ่ที่สุดของประเทศไทย
ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ตลาดที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่โดยรวมมีจำนวนทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวม 110,820 ล้านบาท หรือมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งเป็นราคาที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจเติบโตได้ดี
สิ่งที่น่าสนใจคือ สภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบันที่เผชิญกับความท้าทาย กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง ส่งผลให้ตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมในระดับราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาด Mass ประสบปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินในอัตราที่สูง อย่างไรก็ตาม ตลาดในระดับราคาสูงขึ้นมาที่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีความแข็งแกร่งและสามารถดำเนินการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง
เมื่อเจาะลึกไปที่การเปิดตัวโครงการใหม่ของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ พบว่า มีการกระจุกตัวของส่วนแบ่งตลาดอย่างชัดเจน กลุ่มบริษัทเหล่านี้สามารถคว้าส่วนแบ่งตลาดรวมไปได้ถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม ซึ่งสะท้อนถึงความแข็งแกร่งและความสามารถในการแข่งขันของแบรนด์ใหญ่
ภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่: จำนวนหน่วยและมูลค่าการลงทุน
จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่: ในภาพรวมของเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง จากช่วงก่อนหน้า เหลืออยู่ที่ 15,452 ยูนิต โดย 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ สามารถเปิดตัวรวมกันได้ถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือเกินกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม
มูลค่าการลงทุนใหม่: สำหรับมูลค่าการลงทุนใหม่ในช่วงเวลาเดียวกัน ตลาดรวมมีมูลค่ารวมอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท ในจำนวนนี้ การลงทุนจาก 10 บริษัทชั้นนำมีมูลค่ารวมสูงถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่
ในแง่ของจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ “แสนสิริ” ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำอันดับ 1 ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนทั้งสิ้น 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด (จากจำนวน 15,452 ยูนิต)
แสนสิริได้พัฒนาโครงการรวมมูลค่า 10,519 ล้านบาท จากการเปิดตัว 7 โครงการใหม่ โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท การรุกตลาดในเชิงปริมาณของแสนสิริ แสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นในการเข้าถึงฐานลูกค้าที่หลากหลาย
ตามมาด้วยบริษัทชั้นนำอื่นๆ ในอันดับ 2-5 ได้แก่ บริษัท เอเชีย พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP Thailand ด้วยจำนวน 1,661 หน่วย, บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,355 หน่วย, บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) จำนวน 929 หน่วย และ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) จำนวน 875 หน่วย
“เอพี ไทยแลนด์” ผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนใหม่
ในขณะที่ “แสนสิริ” เป็นผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขาย แต่ในมิติของ มูลค่าการเปิดขายโครงการใหม่ บริษัท เอเชีย พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ “เอพี ไทยแลนด์” คือผู้นำอย่างแท้จริง ด้วยมูลค่าการพัฒนาโครงการรวมสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวม (110,820 ล้านบาท)
เอพี ไทยแลนด์ ได้พัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 ยูนิต ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการที่เปิดตัวโดยเอพี ไทยแลนด์ สูงถึง 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวม แสดงให้เห็นถึงการมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าสูงขึ้น
สำหรับอันดับ 2-5 ในด้านมูลค่าการเปิดขายใหม่ ได้แก่ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ “แสนสิริ” มูลค่า 10,519 ล้านบาท, บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) มูลค่า 10,362 ล้านบาท, บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) มูลค่า 8,230 ล้านบาท และ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) มูลค่า 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” คว้าแชมป์มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด
หนึ่งในสีสันที่โดดเด่นที่สุดของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในกลุ่มนี้ บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กลายเป็นที่จับตามอง แม้จะเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่าโครงการรวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท
นอกจากนี้ ในกลุ่ม 10 อันดับแรก บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) มีการพัฒนาโครงการโดยเฉลี่ยในราคาสูงสุดถึง 20.627 ล้านบาทต่อหน่วย
เป็นที่น่าสังเกตว่า บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ยังคงรักษาตำแหน่ง “แชมป์” ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ราคาสูงอย่างสม่ำเสมอ แม้ว่าในช่วงครึ่งปีแรกนี้ ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยจะอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท เนื่องจากการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม ซึ่งมีการเปิดตัวโครงการบ้านซูเปอร์ลักชัวรีแบรนด์ “SONLE Residences” จำนวนเพียง 5 หลัง ในราคาขายตั้งแต่ 260-400 ล้านบาทต่อหลัง ซึ่งสถิติราคาดังกล่าวจะถูกยกยอดไปบันทึกในครึ่งปีหลัง
แนวโน้มตลาดครึ่งปีหลัง 2568: การแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่ร้อนแรงขึ้น
จากข้อมูลที่ปรากฏในช่วงครึ่งปีแรก 2568 คาดการณ์ได้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับซูเปอร์ลักชัวรี โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของ “ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย” จะมีการแข่งขันที่ร้อนแรงและสร้างสีสันได้อย่างต่อเนื่องในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568 การพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าสูง การจับกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง และการสร้างสรรค์นวัตกรรมในผลิตภัณฑ์ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ขับเคลื่อนตลาดในกลุ่มนี้
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจถึงพลวัตการแข่งขัน การกระจุกตัวของส่วนแบ่งตลาด และแนวโน้มการเติบโตในแต่ละเซกเมนต์ ถือเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
ท่านมีความสนใจที่จะสำรวจโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือกำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ความต้องการของท่านหรือไม่? โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม ที่จะช่วยให้ท่านตัดสินใจได้อย่างมั่นใจและประสบความสำเร็จในทุกการลงทุน
