ชี้ชัดผู้นำตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีแรก 2568: มูลค่าลงทุน vs. จำนวนยูนิตเปิดใหม่
บทสรุปสำหรับผู้บริหาร: การวิเคราะห์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีแรก 2568 ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล โดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA เผยให้เห็นถึงการกระจุกตัวของส่วนแบ่งตลาดอย่างชัดเจนในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ TOP 10 โดยคิดเป็น 71% ของมูลค่าการลงทุนรวม และ 67% ของจำนวนยูนิตเปิดใหม่ทั้งหมด ตลาดคอนโดมิเนียมและบ้านระดับบนยังคงเป็นที่ต้องการ แม้ภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่จะลดลง แต่ผู้เล่นหลักยังคงเดินหน้าลงทุนอย่างต่อเนื่อง โดย “แสนสิริ” ครองผู้นำด้านจำนวนยูนิตเปิดขายใหม่ ขณะที่ “เอพี (ไทยแลนด์)” เป็นผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนใหม่ นอกจากนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับหรูยังคงสร้างความน่าสนใจด้วยโครงการที่มีราคาสูงเป็นพิเศษ
ในโลกของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ขับเคลื่อนด้วยข้อมูลและการแข่งขันที่เข้มข้น การทำความเข้าใจถึงทิศทางและภาพรวมของตลาดถือเป็นกุญแจสำคัญสำหรับทุกภาคส่วน ตั้งแต่นักลงทุน นักพัฒนา ไปจนถึงผู้บริโภคเอง ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและพลวัตของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง ล่าสุด ข้อมูลเชิงลึกที่ได้จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน) ได้ฉายภาพความเคลื่อนไหวที่น่าสนใจอย่างยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในแง่ของการเปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งในส่วนของบ้านจัดสรรประเภทต่างๆ (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์) และคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งถือเป็นหัวใจหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในความเป็นจริง บิ๊กแบรนด์ในวงการอสังหาริมทรัพย์ต่างมีกลยุทธ์และจุดยืนที่ชัดเจนในตัวเอง การอ้างตนว่าเป็น “ผู้นำ” อาจมีได้หลายรูปแบบ ตั้งแต่ผู้นำตลาดบ้านหรูระดับราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป, ผู้นำด้านการพัฒนาโครงการอย่างยั่งยืน, ผู้นำในตลาดต่างจังหวัด, หรือแม้กระทั่งผู้นำตลาดคอนโดมิเนียมริมชายหาด อย่างไรก็ตาม AREA ได้ทำการจัดระเบียบข้อมูลใหม่ เพื่อนำเสนอภาพความเป็นผู้นำในมิติที่แตกต่างออกไป คือ “ด้านมูลค่าการลงทุน” และ “ด้านจำนวนยูนิตที่เปิดตัวใหม่” ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ซึ่งข้อมูลเหล่านี้จะช่วยให้เราเห็นภาพการลงทุนและการกระจายตัวของตลาดได้ชัดเจนยิ่งขึ้น
การกระจุกตัวของตลาด: TOP 10 ครองส่วนแบ่งกว่า 70%
การวิเคราะห์ของ AREA ชี้ให้เห็นถึงการกระจุกตัวของตลาดที่น่าทึ่ง โดย 10 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ สามารถครองส่วนแบ่งตลาดไปได้มากถึง 71% ของมูลค่าการลงทุนรวม และ 67% ของจำนวนยูนิตเปิดขายใหม่ทั้งหมดในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 สถานการณ์นี้สะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งและความสามารถในการแข่งขันที่เหนือกว่าของผู้เล่นรายใหญ่ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
โดยภาพรวม ตลาดที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 15,452 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าโครงการรวม 110,820 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 7.172 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นราคาเฉลี่ยที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตได้ดี นี่เป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่า แม้ในภาวะเศรษฐกิจที่อาจมีความผันผวนและกำลังซื้อของผู้บริโภคบางกลุ่มลดลง แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบน (ราคา 7-10 ล้านบาทขึ้นไป) ยังคงมีความต้องการและสามารถดำเนินการซื้อขายได้อย่างต่อเนื่อง ในขณะที่ตลาดแมส (ราคา 3-5 ล้านบาท) อาจเผชิญกับความท้าทายมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงิน
เมื่อเจาะลึกไปที่กลุ่มผู้ประกอบการ 10 อันดับแรก พบว่า
ด้านจำนวนยูนิตเปิดขายใหม่: ภาพรวมตลาดมีการเปิดตัวลดลงเกือบครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับปีก่อนๆ โดยมีจำนวนทั้งสิ้น 15,452 ยูนิต แต่ในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรก สามารถเปิดตัวโครงการได้รวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วนถึง 67% ของตลาดรวม
ด้านมูลค่าการลงทุนใหม่: ตลาดรวมมีมูลค่าการลงทุนใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท และ 10 บริษัทแรกนี้ มีมูลค่าการลงทุนรวมกันถึง 72,219 ล้านบาท หรือคิดเป็นสัดส่วนถึง 71% ของมูลค่าตลาดรวม
ข้อมูลเหล่านี้ตอกย้ำให้เห็นว่า ผู้เล่นรายใหญ่ยังคงมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ และการลงทุนในตลาดนี้ยังคงกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มทุนที่แข็งแกร่ง
“แสนสิริ” ผู้นำจำนวนยูนิตเปิดขายใหม่:
เมื่อพิจารณาในมิติของ “จำนวนยูนิตเปิดขายใหม่” บมจ.แสนสิริ ถือเป็นผู้นำอันดับหนึ่งในช่วงครึ่งปีแรก 2568 โดยสามารถเปิดตัวโครงการใหม่ได้ถึง 1,847 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนยูนิตเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด (15,452 ยูนิต) โครงการเหล่านี้กระจายตัวอยู่ 7 โครงการ โดยมีมูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท และมีราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิตอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท ตัวเลขนี้สะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดในวงกว้าง
อันดับถัดมาในด้านจำนวนยูนิตเปิดขายใหม่ ประกอบด้วย:
บมจ.เอพี (ไทยแลนด์): 1,661 หน่วย
บมจ.แอสเซทไวส์: 1,355 หน่วย
บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท: 929 หน่วย
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผู้นำมูลค่าการลงทุนใหม่:
ในทางกลับกัน หากมองในมุมของ “มูลค่าการลงทุนใหม่” บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) กลายเป็นผู้นำอย่างโดดเด่น ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมถึง 21,085 ล้านบาท หรือคิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท) การลงทุนจำนวนมากนี้ มาจากการพัฒนาที่อยู่อาศัยทั้งสิ้น 1,661 ยูนิต แต่มีราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิตสูงถึง 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างเห็นได้ชัด บ่งชี้ว่า เอพี (ไทยแลนด์) อาจเน้นพัฒนาโครงการในระดับราคากลางถึงบน หรือมีสัดส่วนของโครงการประเภทที่มีราคาสูงมากกว่า
บริษัทที่ตามมาในด้านมูลค่าการลงทุนใหม่ ได้แก่:
บมจ.แสนสิริ: 10,519 ล้านบาท
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 10,362 ล้านบาท
บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 8,230 ล้านบาท
บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,230 ล้านบาท
ความหรูหราที่มาพร้อมราคา: “เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” ชูโรง
สิ่งที่สร้างสีสันและความน่าสนใจให้กับการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 อย่างมาก คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ซึ่งหลายโครงการแสดงให้เห็นถึงราคาที่สูงเกินกว่าที่คาดการณ์ไว้ ยกตัวอย่างเช่น บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ แม้จะเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 ยูนิต แต่กลับมีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท นับเป็นตัวเลขที่น่าทึ่งและสะท้อนถึงศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับอัลตราลักชัวรี
นอกจากนี้ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงรักษามาตรฐานในการพัฒนาโครงการที่มีราคาสูง โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดในกลุ่ม 10 อันดับแรก อยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
ในขณะเดียวกัน บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ก็ยังคงเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมอย่างต่อเนื่อง โดยในช่วงครึ่งปีแรก ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียมของบริษัท
ยิ่งไปกว่านั้น การเปิดตัวบ้านเดี่ยวแบรนด์ “SONLE Residences” ในเซ็กเมนต์อัลตราลักชัวรี ที่มีจำนวนจำกัดเพียง 5 หลัง และมีราคาขายตั้งแต่ 260-400 ล้านบาทต่อหลัง ซึ่งคาดว่าจะถูกนับรวมเป็นสถิติของการเปิดตัวในครึ่งปีหลัง 2568 นี้ ยิ่งเป็นการตอกย้ำว่า ตลาดบ้านซูเปอร์ลักชัวรีมีความเคลื่อนไหวที่น่าจับตา และการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในกลุ่มนี้มีแนวโน้มที่จะร้อนแรงขึ้นอย่างแน่นอนในช่วงครึ่งปีหลัง
แนวโน้มตลาดและความน่าสนใจสำหรับนักลงทุน:
ข้อมูล ณ ครึ่งปีแรก 2568 ชี้ให้เห็นถึงภูมิทัศน์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ยังคงมีความแข็งแกร่งในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ และการเติบโตที่ชัดเจนในตลาดระดับบน สัญญาณที่ว่าราคาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มสูงขึ้น และตลาดระดับราคากลางถึงบนยังคงมีความต้องการอย่างต่อเนื่อง เป็นข้อบ่งชี้ที่สำคัญสำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในภาคอสังหาริมทรัพย์
แม้ว่าภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่จะมีการปรับตัวลดลง ซึ่งอาจเป็นผลมาจากสภาวะเศรษฐกิจมหภาคและการบริหารจัดการความเสี่ยงของผู้พัฒนา แต่การลงทุนในกลุ่มบริษัทที่มีฐานทุนแข็งแกร่งและมีประวัติการดำเนินงานที่ดี ยังคงเป็นกลยุทธ์ที่น่าสนใจ
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย หรือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจถึงแนวโน้มของราคา ระดับราคาที่ได้รับความนิยม และการกระจายตัวของโครงการ จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการตัดสินใจ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้ท่านสามารถวางแผนและเลือกสรรค์โครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการและเป้าหมายการลงทุนของท่านได้อย่างมีประสิทธิภาพ
หากท่านคือหนึ่งในผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และต้องการข้อมูลเชิงลึกเพื่อประกอบการตัดสินใจลงทุน หรือมองหาโอกาสใหม่ๆ อย่าพลาดที่จะศึกษาแนวโน้มตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอยู่เสมอ และเตรียมพร้อมรับมือกับโอกาสที่กำลังจะมาถึง
