เจาะลึกตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีแรก 2568: ยักษ์ใหญ่ครองตลาด สู่การปรับกลยุทธ์รับมือเศรษฐกิจ
ในยุคที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับความท้าทายทางเศรษฐกิจ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกถึงการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 จึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการ นักลงทุน และผู้บริโภค โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อข้อมูลจากผู้เชี่ยวชาญอย่าง ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA ได้นำเสนอภาพรวมที่น่าสนใจของการกระจุกตัวของส่วนแบ่งตลาดในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ครึ่งปีแรก 2568
จากการสำรวจของ AREA ในช่วงเดือนมกราคมถึงมิถุนายน 2568 ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งถือเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย พบว่ามีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย มูลค่าโครงการโดยรวมสูงถึง 110,820 ล้านบาท คิดเป็นราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแนวโน้มราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังเติบโตได้ดี
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในสภาวะเศรษฐกิจที่กำลังเผชิญความท้าทายและกำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง ตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมในระดับแมส (ราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท) กลับประสบปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารสูง ในขณะที่ตลาดระดับบน (ราคา 7-10 ล้านบาทขึ้นไป) ยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นถึงความแตกต่างของกำลังซื้อและความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อในแต่ละระดับราคา
10 ผู้ประกอบการรายใหญ่ ครองส่วนแบ่งตลาดกว่า 70%
จากการวิเคราะห์ข้อมูลการเปิดตัวโครงการใหม่ของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ พบว่ากลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่เหล่านี้ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ได้ครอบครองส่วนแบ่งตลาดไปอย่างน่าทึ่ง โดยมีสัดส่วนสูงถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม
ข้อมูลนี้สะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งและอำนาจการตลาดของกลุ่ม “บิ๊กแบรนด์” ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งสามารถกำหนดทิศทางและมีอิทธิพลต่อภาพรวมของตลาดได้อย่างชัดเจน
ตัวชี้วัดสำคัญ: จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ และ มูลค่าการลงทุน
AREA ได้นำเสนอข้อมูลเชิงลึกผ่านสองตัวชี้วัดหลัก ได้แก่
จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่: ในภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยอยู่ที่ 15,452 ยูนิต ในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรกมีการเปิดตัวรวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือเกินกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม
มูลค่าการลงทุนใหม่: มูลค่าการลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ในตลาดรวมอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท สำหรับ 10 บริษัทแรก มีมูลค่าการลงทุนรวม 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม
ข้อมูลทั้งสองนี้ตอกย้ำให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงครึ่งปีแรก 2568 นี้ ได้รับอิทธิพลอย่างมากจากการดำเนินงานของผู้ประกอบการรายใหญ่ โดยเฉพาะในแง่ของการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งในเชิงปริมาณและมูลค่า
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่
เมื่อพิจารณาในมิติของ “จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่” บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ได้ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งสิ้น 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมด
แสนสิริได้พัฒนาโครงการรวมมูลค่า 10,519 ล้านบาท จากการเปิดตัว 7 โครงการใหม่ โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นราคาที่เข้าถึงได้สำหรับผู้บริโภคในวงกว้าง
สำหรับอันดับรองลงมาในด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ ประกอบด้วย:
บมจ.เอพี (ไทยแลนด์): 1,661 หน่วย
บมจ.แอสเซทไวส์: 1,355 หน่วย
บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท: 929 หน่วย
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 875 หน่วย
การที่แสนสิริสามารถเปิดตัวโครงการจำนวนมากได้ในสภาวะตลาดเช่นนี้ แสดงให้เห็นถึงความเข้าใจในความต้องการของผู้บริโภค และความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนการผลิตได้อย่างมีประสิทธิภาพ
“เอพี (ไทยแลนด์)” ก้าวสู่ผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่
ในขณะที่ เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ได้ขึ้นแท่นเป็นผู้นำในด้าน “มูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่” ด้วยมูลค่าการพัฒนาโครงการรวมสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวม
เอพี (ไทยแลนด์) ได้พัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 ยูนิต ทำให้มีราคาเฉลี่ยต่อยูนิตอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างมีนัยสำคัญ สิ่งนี้บ่งชี้ว่าเอพี (ไทยแลนด์) อาจมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการในเซ็กเมนต์ราคาสูงขึ้น หรือโครงการที่มีทำเลที่ตั้งโดดเด่น
บริษัทที่ตามมาในด้านมูลค่าเปิดขายใหม่ ได้แก่:
บมจ.แสนสิริ: 10,519 ล้านบาท
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 10,362 ล้านบาท
บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 8,230 ล้านบาท
บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,230 ล้านบาท
การที่เอพี (ไทยแลนด์) สามารถทำมูลค่าเปิดขายได้สูงสุด สะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าสูง หรือการเลือกทำเลที่ตั้งที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายระดับบน
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” เจ้าของสถิติราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด
สิ่งที่สร้างสีสันและเป็นที่จับตามองอย่างมากในช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในกลุ่มโครงการที่เน้นความหรูหราและเอกสิทธิ์
บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ได้สร้างปรากฏการณ์ด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นสถิติที่น่าทึ่ง
ในขณะที่ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ติดอันดับมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดในกลุ่ม 10 อันดับแรก โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
นอกจากนี้ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ยังคงเป็นบริษัทที่โดดเด่นในตลาดระดับบนอย่างสม่ำเสมอ โดยในช่วงครึ่งปีแรก มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม
ส่วนโครงการบ้านระดับอัลตราลักเซอรี่แบรนด์ “SONLE Residences” ที่มีจำนวนเพียง 5 หลัง ราคาขายระหว่าง 260-400 ล้านบาทต่อหลัง จะถูกนับรวมเป็นสถิติของการเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 ซึ่งคาดว่าจะยิ่งสร้างการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในตลาดบ้านซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่ให้มีความร้อนแรงมากยิ่งขึ้น
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 และการปรับตัวของผู้ประกอบการ
จากข้อมูลที่ได้นำเสนอ สามารถสรุปแนวโน้มและข้อสังเกตที่สำคัญสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 ได้ดังนี้:
การแข่งขันที่เข้มข้นในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่: การที่ 10 บริษัทแรกสามารถครองส่วนแบ่งตลาดได้กว่า 70% แสดงให้เห็นถึงการแข่งขันที่รุนแรงในกลุ่มนี้ ผู้ประกอบการต้องงัดกลยุทธ์ที่แตกต่างเพื่อชิงส่วนแบ่งตลาดและสร้างความได้เปรียบ
ความสำคัญของ “มูลค่า” มากกว่า “ปริมาณ” ในตลาดระดับบน: แม้จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่จะลดลง แต่การที่มูลค่าตลาดรวมยังคงสูง และมีผู้เล่นที่สามารถทำมูลค่าการขายได้สูง สะท้อนถึงความต้องการในอสังหาริมทรัพย์ระดับบนที่ยังคงมีอยู่ และผู้ประกอบการที่สามารถตอบโจทย์ได้ จะสามารถสร้างรายได้และกำไรที่สูง
ความท้าทายของตลาดแมส: ปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดราคา 3-5 ล้านบาท ชี้ให้เห็นถึงความเปราะบางของกำลังซื้อในกลุ่มนี้ ผู้ประกอบการที่ยังคงดำเนินธุรกิจในเซ็กเมนต์นี้ ต้องพิจารณากลยุทธ์การตลาดและการเงินที่รัดกุมมากยิ่งขึ้น
การปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับเศรษฐกิจ: ในสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน ผู้ประกอบการจำเป็นต้องมีความยืดหยุ่นในการปรับกลยุทธ์ อาจเป็นการเน้นการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค การสร้างสรรค์นวัตกรรมในผลิตภัณฑ์และบริการ หรือการมองหาโอกาสในตลาดใหม่ๆ
การให้ความสำคัญกับ “การลงทุน” และ “มูลค่าเพิ่ม”: ผู้บริโภคที่ยังมีกำลังซื้อ มีแนวโน้มที่จะมองหาอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถสร้างผลตอบแทนจากการลงทุนได้ หรือมีมูลค่าเพิ่มในระยะยาว การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์การลงทุน เช่น ทำเลที่ตั้งศักยภาพ การออกแบบที่ทันสมัย และการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ จะเป็นจุดแข็งสำคัญ
เทคโนโลยีและนวัตกรรม: การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการพัฒนา การตลาด และการขาย จะเป็นปัจจัยสำคัญในการเพิ่มประสิทธิภาพและสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า
บทสรุปและข้อคิดสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุน
ครึ่งปีแรกของปี 2568 ได้แสดงให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังอยู่ในช่วงของการปรับตัว ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด แต่ก็เผชิญกับความท้าทายที่ต้องรับมือกับการเปลี่ยนแปลงของเศรษฐกิจและกำลังซื้อของผู้บริโภค
สำหรับผู้ประกอบการรายย่อย การสร้างจุดเด่นที่แตกต่าง การเจาะกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน และการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโต
ส่วนนักลงทุน การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้สามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างรอบคอบ โดยพิจารณาถึงศักยภาพของโครงการ ทำเลที่ตั้ง และแนวโน้มของตลาดในระยะยาว
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม เพื่อประกอบการตัดสินใจในช่วงเวลาที่ตลาดกำลังเปลี่ยนแปลงนี้ ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำปรึกษาและแนวทางที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่าน
