เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยครึ่งปีแรก 2568: ยักษ์ใหญ่ผงาด คอนโดหรูราคาพุ่ง
บทนำ
ปี 2568 ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีการเคลื่อนไหวอย่างมีนัยสำคัญ แม้จะเผชิญกับความท้าทายทางเศรษฐกิจและปัจจัยแวดล้อมที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว อย่างไรก็ตาม ในบริบทของตลาดที่พัฒนาการอย่างต่อเนื่องนี้ การทำความเข้าใจถึงภาพรวมของการเปิดตัวโครงการใหม่ของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ถือเป็นกุญแจสำคัญในการประเมินแนวโน้มและศักยภาพของการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย “ดร.โสภณ พรโชคชัย” ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA ได้นำเสนอข้อมูลเชิงลึกที่น่าสนใจเกี่ยวกับการเปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียมในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 โดยเน้นไปที่การแบ่งส่วนแบ่งตลาดในเชิงของ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดขาย” ซึ่งช่วยสะท้อนให้เห็นถึงทิศทางและกลยุทธ์ของผู้เล่นหลักในตลาดได้อย่างชัดเจน
ในโลกของอสังหาริมทรัพย์ ความเป็น “ผู้นำ” สามารถนิยามได้หลากหลายรูปแบบ ผู้ประกอบการแต่ละรายมักสร้างจุดยืนของตนเองให้เป็นที่จดจำในเซ็กเมนต์ที่แตกต่างกัน ไม่ว่าจะเป็นผู้นำตลาดบ้านหรูระดับราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป, ผู้นำด้านการพัฒนาโครงการอย่างยั่งยืน, ผู้นำตลาดในภูมิภาคต่างจังหวัด, หรือผู้นำด้านคอนโดมิเนียมติดชายหาด ข้อมูลที่ AREA นำเสนอในครั้งนี้จึงมุ่งเน้นไปที่การวัดผลความเป็นผู้นำในสองมิติหลักที่สะท้อนถึงอำนาจทางเศรษฐกิจและการเข้าถึงตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงเวลาที่การแข่งขันและความผันผวนของตลาดมีสูง
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ครึ่งปีแรก 2568
จากการสำรวจข้อมูลของ AREA ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน) ในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งเป็นศูนย์กลางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย พบว่ามีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวมกว่า 110,820 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 7.172 ล้านบาท ตัวเลขนี้สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง เมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจเคยเติบโตอย่างแข็งแกร่ง
สิ่งที่น่าสนใจยิ่งกว่าคือ การเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภคและผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ ในยุคที่กำลังซื้อของผู้บริโภคทั่วไปเริ่มลดลง กลุ่มโครงการบ้านและคอนโดมิเนียมในตลาดแมส (Mass Market) ที่มีราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท กลับเผชิญกับปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารที่ยากขึ้น สวนทางกับตลาดบน (Premium Segment) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งยังคงมีความต้องการซื้อและสามารถดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการซื้อที่ยังคงแข็งแกร่งในกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง
10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ยึดส่วนแบ่งตลาดกว่า 70%
การวิเคราะห์การเปิดตัวโครงการใหม่ของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในช่วงเวลาเดียวกัน เผยให้เห็นถึงการกระจุกตัวของตลาดที่ชัดเจน กลุ่มบริษัทขนาดใหญ่ หรือบริษัทมหาชนที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ได้เข้ามามีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด โดย 10 บริษัทนี้สามารถครองส่วนแบ่งการตลาดได้มากถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม
ข้อมูลที่น่าจับตาแบ่งออกเป็น 2 ส่วนหลัก:
ข้อมูลจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่: ในภาพรวม ช่วงครึ่งปีแรก 2568 จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เหลือเพียง 15,452 ยูนิต ในจำนวนนี้ 10 บริษัทชั้นนำได้เปิดตัวโครงการรวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือมากกว่า 2 ใน 3 ของตลาดทั้งหมด แสดงให้เห็นว่าแม้ภาพรวมตลาดจะหดตัวลง แต่ผู้เล่นรายใหญ่ยังคงเดินหน้าเปิดโครงการใหม่เป็นจำนวนมาก
ข้อมูลมูลค่าการลงทุนใหม่: สำหรับมูลค่าการลงทุนในโครงการใหม่ช่วงครึ่งปีแรก มูลค่าตลาดรวมอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทชั้นนำมีการลงทุนรวมกันสูงถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดทั้งหมด ตัวเลขนี้ยิ่งตอกย้ำถึงอิทธิพลของบริษัทขนาดใหญ่ที่มีต่อทิศทางและการขับเคลื่อนมูลค่าของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่
เมื่อพิจารณาในมิติของ “จำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่” ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ถือเป็นผู้นำอันดับหนึ่ง โดยสามารถเปิดตัวโครงการใหม่ได้ถึง 1,847 หน่วย คิดเป็น 12% ของหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด (15,452 ยูนิต) การเปิดตัวโครงการใหม่นี้ครอบคลุม 7 โครงการ ด้วยมูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท ตัวเลขนี้แสดงให้เห็นถึงกลยุทธ์ของแสนสิริในการเข้าถึงตลาดในวงกว้าง โดยการพัฒนาโครงการที่มีความหลากหลายและตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในจำนวนมาก
สำหรับอันดับถัดมาในด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ ประกอบด้วย:
อันดับ 2: บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,661 หน่วย
อันดับ 3: บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,355 หน่วย
อันดับ 4: บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) จำนวน 929 หน่วย
อันดับ 5: บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) จำนวน 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผงาดผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนใหม่
ในขณะที่ “แสนสิริ” นำในด้านปริมาณ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ได้ขึ้นแท่นผู้นำในมิติของ “มูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่” ด้วยมูลค่ารวมถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท) แม้ว่าเอพีจะพัฒนาโครงการเพียง 1,661 หน่วย แต่ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยสูงถึง 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างมีนัยสำคัญ แสดงให้เห็นถึงกลยุทธ์ของเอพีในการมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าสูงและตอบสนองความต้องการของตลาดระดับบน
สำหรับอันดับถัดมาในด้านมูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่ ได้แก่:
อันดับ 2: บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,519 ล้านบาท
อันดับ 3: บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,362 ล้านบาท
อันดับ 4: บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
อันดับ 5: บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” ทะยานสู่แชมป์ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด
สีสันที่โดดเด่นที่สุดของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 คงหนีไม่พ้น “ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย” ซึ่งสะท้อนถึงการมุ่งเน้นไปที่ตลาดระดับบน (Ultra-Luxury Segment) อย่างชัดเจน บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กลายเป็นผู้สร้างความฮือฮาด้วยการเปิดตัวโครงการเพียง 1 โครงการ แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท โดยพัฒนาเพียง 45 หน่วย ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท นับเป็นสถิติที่น่าจับตาอย่างยิ่ง
นอกจากนี้ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ก็ยังคงรักษาตำแหน่งผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดในกลุ่ม 10 อันดับแรก โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
ขณะที่ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ซึ่งมักจะเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาสินค้าราคาแพง ก็ยังคงรักษามาตรฐานไว้ได้ โดยในช่วงครึ่งปีแรกนี้มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม
การแข่งขันในตลาดซูเปอร์ลักซ์ชูรี่ ครึ่งปีหลัง 2568
เป็นที่น่าสนใจว่า ในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 คาดว่าตลาดบ้านระดับซูเปอร์ลักซ์ชูรี่ (Super Luxury) จะมีการแข่งขันที่เข้มข้นยิ่งขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาจากการเปิดตัวโครงการ “SONLE Residences” ของ SC Asset ซึ่งเป็นบ้านระดับอัลตราลักซ์ชูรี่ (Ultra-Luxury) ที่มีจำนวนเพียง 5 หลัง แต่มีราคาขายต่อหลังอยู่ในช่วง 260-400 ล้านบาท การเปิดตัวโครงการนี้จะถูกนับเป็นสถิติสำคัญของการเปิดตัวในครึ่งปีหลัง ซึ่งคาดว่าจะส่งผลให้ตลาดบ้านระดับบนสุด (Super High-End) เกิดการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอย่างดุเดือดและสร้างสีสันให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงปลายปี
บทสรุปและโอกาสในการลงทุน
ข้อมูลจากการสำรวจของ AREA ในครึ่งปีแรก 2568 ชี้ให้เห็นถึงพลวัตที่น่าสนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล การกระจุกตัวของส่วนแบ่งตลาดในกลุ่มบริษัทขนาดใหญ่สะท้อนให้เห็นถึงอำนาจและกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งของผู้เล่นหลัก ในขณะที่การปรับตัวของราคาเฉลี่ยต่อหน่วย โดยเฉพาะในตลาดลักซ์ชูรี่และซูเปอร์ลักซ์ชูรี่ บ่งบอกถึงความต้องการของผู้บริโภคในกลุ่มกำลังซื้อสูงที่ยังคงมีอยู่และมีแนวโน้มเติบโต
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจถึงแนวโน้มเหล่านี้เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับบริษัทผู้พัฒนาโครงการ รวมถึงกลยุทธ์การพัฒนาโครงการในแต่ละเซ็กเมนต์ราคา จะช่วยให้สามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ การที่ตลาดแมสเผชิญกับความท้าทายในการขอสินเชื่อ ในขณะที่ตลาดบนยังคงแข็งแกร่ง เป็นสัญญาณที่นักลงทุนควรถือไว้ประกอบการพิจารณา
หากท่านกำลังมองหาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนที่น่าสนใจ และต้องการข้อมูลเชิงลึกเพื่อประกอบการตัดสินใจ อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำปรึกษาและร่วมค้นหาโอกาสการลงทุนที่ดีที่สุดสำหรับท่านในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้
