ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568: การแข่งขัน สู่ความเป็นผู้นำด้านมูลค่าและการลงทุน
กรุงเทพฯ, ประเทศไทย – ในปี 2568 นี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงแสดงให้เห็นถึงพลวัตที่น่าสนใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ที่ยังคงตอกย้ำความเป็นผู้นำในอุตสาหกรรม ผ่านการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งในส่วนของบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียม ข้อมูลเชิงลึกจากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ได้เผยให้เห็นถึงภาพรวมของการแข่งขันที่เข้มข้น โดยเฉพาะการจัดอันดับความเป็นผู้นำในสองมิติหลัก คือ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดขาย” ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน 2568)
แม้ว่าผู้ประกอบการทุกรายจะมีจุดยืนและความเชี่ยวชาญที่แตกต่างกันไป ไม่ว่าจะเป็นการเป็นผู้นำในตลาดบ้านหรู ราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป, การพัฒนาโครงการอย่างยั่งยืน, การขยายตลาดต่างจังหวัด, หรือการเจาะตลาดคอนโดมิเนียมริมชายหาด แต่ภาพรวมที่ AREA นำเสนอในครั้งนี้สะท้อนให้เห็นถึงการกระจุกตัวของอำนาจทางการตลาดในกลุ่มผู้เล่นรายใหญ่ ซึ่งกำลังขับเคลื่อนทิศทางของอุตสาหกรรม
10 บริษัทชั้นนำ ครองส่วนแบ่งตลาดกว่า 70%
จากการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งถือเป็นสมรภูมิหลักของธุรกิจพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในประเทศไทย พบว่า ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ตลาดมีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย มูลค่าโครงการรวมกว่า 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 7.172 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแนวโน้มราคาที่สูงขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตอย่างแข็งแกร่ง
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในสภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทาย ซึ่งกำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินสำหรับตลาดแมส (ราคา 3-5 ล้านบาท) ยังคงมีอยู่สูง ในขณะที่ตลาดระดับบน (ราคา 7-10 ล้านบาทขึ้นไป) ยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของกำลังซื้อในกลุ่มผู้บริโภคระดับบน
เมื่อพิจารณาถึงการลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ พบว่ามีการกระจุกตัวอย่างมีนัยสำคัญ กลุ่มบริษัทเหล่านี้ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ได้ครอบครองส่วนแบ่งทางการตลาดไปเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม ซึ่งบ่งชี้ถึงความได้เปรียบด้านขนาดการดำเนินงาน, แบรนด์ที่แข็งแกร่ง, และความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน
ข้อมูลเชิงลึก: จำนวนหน่วย และ มูลค่าการลงทุน
AREA ได้นำเสนอข้อมูลสำคัญ 2 ประการ เพื่อประเมินความเป็นผู้นำในตลาด:
ข้อมูลจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่: ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ในภาพรวมของตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เหลือเพียง 15,452 ยูนิต จาก 10 บริษัทชั้นนำ มีการเปิดตัวรวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือเกินกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม
ข้อมูลมูลค่าการลงทุนใหม่: มูลค่าการลงทุนใหม่ในตลาดรวมอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทชั้นนำมีการลงทุนใหม่รวมกันถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม
ตัวเลขเหล่านี้ยืนยันให้เห็นว่า 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำเป็นผู้ขับเคลื่อนหลักของตลาด และมีอิทธิพลต่อทิศทางการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในประเทศไทยอย่างมาก
“แสนสิริ” ก้าวสู่ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขาย
จากการวิเคราะห์ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 พบว่า บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เป็นผู้ที่เปิดตัวโครงการใหม่มากที่สุดในแง่ของจำนวนหน่วย โดยมีจำนวนถึง 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด (15,452 ยูนิต) ด้วยจำนวนหน่วยที่เปิดขายนี้ “แสนสิริ” จึงครองตำแหน่งผู้นำอันดับ 1 ด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่
โครงการที่เปิดตัวโดยแสนสิริ รวมมูลค่า 10,519 ล้านบาท จากการพัฒนา 7 โครงการใหม่ มีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นราคาที่เข้าถึงได้สำหรับผู้บริโภคในตลาดระดับกลางถึงบน
ในอันดับถัดมา ประกอบด้วย บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ด้วยจำนวน 1,661 หน่วย, บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,355 หน่วย, บริษัท พฤกษาเรียลเอสเตท จำกัด จำนวน 929 หน่วย และ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) จำนวน 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผงาดผู้นำด้านมูลค่าการลงทุน
ในทางกลับกัน เมื่อพิจารณาในมิติของ “มูลค่าการลงทุนใหม่” บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) กลายเป็นผู้นำ โดยมีการพัฒนามูลค่าโครงการรวมทั้งสิ้น 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวม (110,820 ล้านบาท)
เอพี (ไทยแลนด์) ได้เปิดตัวที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 ยูนิต ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวม สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าสูงขึ้นของบริษัท
สำหรับอันดับ 2-5 ในด้านมูลค่าการลงทุนใหม่ ประกอบด้วย บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ด้วยมูลค่า 10,519 ล้านบาท, บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) 10,362 ล้านบาท, บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) 8,230 ล้านบาท และ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” สร้างปรากฏการณ์ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด
สีสันที่โดดเด่นที่สุดของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่สูงขึ้นอย่างน่าประหลาดใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) แม้จะเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท
ในขณะที่ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดในกลุ่ม 10 อันดับแรก อยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีปรากฏการณ์ที่สม่ำเสมอของ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ซึ่งมักจะครองตำแหน่ง “แชมป์” ในการพัฒนาสินค้ากลุ่มราคาสูง ในช่วงครึ่งปีแรกนี้ ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม
และที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ คือการเปิดตัวบ้านระดับอัลตราลักเซอรี่แบรนด์ “SONLE Residences” ของ SC Asset ที่มีจำนวนเพียง 5 หลัง แต่ละหลังมีราคาขายตั้งแต่ 260-400 ล้านบาท การเปิดตัวนี้จะถูกยกยอดไปเป็นสถิติการเปิดตัวที่มีมูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568 ซึ่งคาดว่าจะยิ่งเพิ่มความเข้มข้นของการแข่งขันในตลาดบ้านซูเปอร์ลักเซอรี่ให้มีสีสันยิ่งขึ้นไปอีก
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568: ความท้าทายและโอกาส
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 ยังคงเผชิญกับปัจจัยท้าทายหลายประการ ทั้งภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่, การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภค, และความเข้มข้นในการแข่งขันของผู้ประกอบการรายใหญ่ อย่างไรก็ตาม การกระจุกตัวของส่วนแบ่งตลาดในกลุ่มผู้พัฒนาหลักสะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งและกลยุทธ์ที่ชัดเจนของพวกเขา
สำหรับนักลงทุน การทำความเข้าใจถึงทิศทางการพัฒนาโครงการ, กลุ่มเป้าหมาย, และราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของแต่ละบริษัท จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพ การจับตาดูการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ในช่วงครึ่งปีหลัง โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดบนและซูเปอร์ลักเซอรี่ จะช่วยให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
หากท่านกำลังมองหาโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ความต้องการและศักยภาพการเติบโตในปี 2568 นี้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญคือขั้นตอนที่สำคัญยิ่ง อย่าพลาดโอกาสในการเป็นส่วนหนึ่งของการเติบโตในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังพัฒนาไปข้างหน้าอย่างไม่หยุดยั้ง
