วงการอสังหาฯ ปี 2568: ผู้นำตลาดแตกหน่อ “มูลค่า” หรือ “ปริมาณ” ใครกุมชัย?
กรุงเทพฯ, 2568 – ท่ามกลางภาพรวมเศรษฐกิจโลกที่ผันผวนและทิศทางอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงเป็นปัจจัยกดดัน กำแพงราคาอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ยังคงแสดงสัญญาณการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน AREA ได้นำเสนอข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ชี้ให้เห็นถึงการกระจุกตัวของอำนาจในมือของผู้ประกอบการรายใหญ่ และความแตกต่างของกลยุทธ์ที่นำไปสู่การเป็น “ผู้นำ” ในตลาดที่ซับซ้อนขึ้นทุกวัน
จากรายงานของ AREA ชี้ให้เห็นว่า ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการกว่า 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 7.172 ล้านบาท ซึ่งตัวเลขนี้สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มราคาที่สูงขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจมีความคึกคักมากกว่านี้ ปรากฏการณ์นี้มีความเชื่อมโยงอย่างมีนัยสำคัญกับกำลังซื้อของผู้บริโภคในปัจจุบัน โดยโครงการบ้านและคอนโดมิเนียมในกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งเคยเป็นตลาดแมส (Mass Market) ประสบปัญหาในการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินค่อนข้างสูง ในขณะที่ตลาดบน ตั้งแต่ราคา 7-10 ล้านบาทขึ้นไป กลับยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง นี่คือสัญญาณที่บ่งชี้ว่า ท่ามกลางวิกฤตเศรษฐกิจ ผู้ที่มีกำลังซื้อสูงยังคงเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักที่สามารถขับเคลื่อนตลาดได้
10 ยักษ์ใหญ่ ครองเค้กตลาดกว่า 70%
สิ่งที่น่าจับตาคือ การกระจุกตัวของส่วนแบ่งการตลาดในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ โดย 10 บริษัทแรกในตลาด สามารถครองส่วนแบ่งตลาดไปได้ถึง 71% สะท้อนถึงความแข็งแกร่งและอิทธิพลของ “บิ๊กแบรนด์” ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ข้อมูลจาก AREA แบ่งการวิเคราะห์ออกเป็น 2 มิติหลัก คือ “ปริมาณหน่วยที่เปิดตัวใหม่” และ “มูลค่าการลงทุนใหม่”
ในมิติของ ปริมาณหน่วยที่เปิดตัวใหม่ พบว่า ตลาดรวมมีการเปิดตัวลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เหลือ 15,452 ยูนิต โดย 10 บริษัทแรกสามารถเปิดตัวโครงการใหม่ได้รวม 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วนถึง 67% หรือเกินกว่า 2 ใน 3 ของตลาดโดยรวม
ขณะที่ในมิติของ มูลค่าการลงทุนใหม่ ซึ่งสะท้อนถึงขนาดเม็ดเงินที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ทุ่มเทลงมาในช่วงเวลาเดียวกันนั้น มีมูลค่ารวม 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนที่สูงถึง 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม 110,820 ล้านบาท ตัวเลขเหล่านี้ตอกย้ำให้เห็นถึงอำนาจในการกำหนดทิศทางและขนาดของตลาดที่อยู่ในมือของกลุ่มผู้เล่นหลัก
“แสนสิริ” ยืนหนึ่งด้านปริมาณหน่วยเปิดใหม่
สำหรับผู้ที่ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำในด้าน จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือ บมจ.แสนสิริ ที่สามารถเปิดตัวโครงการใหม่ได้ถึง 1,847 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายทั้งหมด การพัฒนาโครงการจำนวนมากนี้มีมูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท จากการเปิดตัว 7 โครงการใหม่ โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท ทำให้แสนสิริสามารถครองตำแหน่งอันดับ 1 ในแง่ปริมาณการพัฒนาโครงการได้สำเร็จ
ตามมาติดๆ ในอันดับ 2 ถึง 5 ประกอบด้วย บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ด้วยจำนวน 1,661 หน่วย, บมจ.แอสเซทไวส์ ที่ 1,355 หน่วย, บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท จำนวน 929 หน่วย และ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ที่ 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผงาดผู้นำด้านมูลค่าการลงทุน
ในขณะที่ผู้นำด้านปริมาณคือแสนสิริ ผู้นำในมิติ มูลค่าการเปิดขายใหม่ ตกเป็นของ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) โดยสามารถพัฒนาโครงการมูลค่ารวมสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวม การที่เอพี (ไทยแลนด์) พัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 ยูนิต ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการที่เปิดตัวโดยเอพี อยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างชัดเจน
อันดับถัดมาในด้านมูลค่า ได้แก่ บมจ.แสนสิริ ที่มีมูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,519 ล้านบาท, บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น มูลค่า 10,362 ล้านบาท, บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มูลค่า 8,230 ล้านบาท และ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่มูลค่า 8,230 ล้านบาทเท่ากัน
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” สร้างปรากฏการณ์ราคาต่อหน่วยสูงสุด
สีสันที่น่าสนใจอย่างยิ่งของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างไม่เคยปรากฏมาก่อน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ที่แม้จะเปิดตัวโครงการเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่สามารถสร้างมูลค่ารวมได้ถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยพุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าทึ่งอย่างยิ่ง
ในขณะที่ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็มีความโดดเด่นในด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดในกลุ่ม 10 อันดับแรก ด้วยราคาเฉลี่ย 20.627 ล้านบาท
นอกจากนี้ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ยังคงรักษามาตรฐานความเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาสินค้าระดับบนมาอย่างสม่ำเสมอ แม้ว่าในช่วงครึ่งปีแรก ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยจะอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม อย่างไรก็ตาม หากรวมกับปรากฏการณ์การเปิดตัวบ้านในเซ็กเมนต์อัลตราลักเซอรี่แบรนด์ “SONLE Residences” ที่มีเพียง 5 หลัง แต่ราคาขายต่อหลังอยู่ในช่วง 260-400 ล้านบาท ซึ่งจะถูกนับรวมในสถิติการเปิดตัวช่วงครึ่งปีหลัง 2568 คาดว่าตลาดบ้านซูเปอร์ลักเซอรี่จะยังคงขับเคี่ยวกันในด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดต่อไป
บทสรุปและทิศทางตลาด
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 แสดงให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจน กลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงมีบทบาทสำคัญในการกำหนดทิศทางตลาด โดยมีการแข่งขันกันอย่างดุเดือดใน 2 มิติหลัก คือ ปริมาณหน่วยที่เปิดตัวใหม่ และมูลค่าการลงทุนใหม่ แต่ละบริษัทต่างมีกลยุทธ์ที่แตกต่างกันไป บางรายเน้นการขยายฐานลูกค้าในวงกว้างด้วยจำนวนหน่วยที่มาก ในขณะที่บางรายมุ่งเป้าไปที่กลุ่มลูกค้าระดับบน ด้วยโครงการที่มีมูลค่าสูงและราคาต่อหน่วยที่โดดเด่น
สถานการณ์เศรษฐกิจในปัจจุบันที่ยังคงมีความไม่แน่นอน ทำให้ผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อสูง ยังคงเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักที่สามารถผลักดันตลาดให้เดินหน้าต่อไปได้ ขณะที่ตลาดระดับกลางถึงล่าง ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายด้านการเข้าถึงสินเชื่อ
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย การทำความเข้าใจถึงทิศทางและกลยุทธ์ของผู้ประกอบการรายใหญ่เหล่านี้ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจลงทุนที่คุ้มค่าและสอดคล้องกับเป้าหมายของคุณ
คุณล่ะ พร้อมที่จะก้าวสู่การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ใช่ ในยุคที่ตลาดขับเคลื่อนด้วยมูลค่าและความเหนือระดับแล้วหรือยัง?
