เจาะลึกตลาดอสังหาฯ 2568: บิ๊กเพลเยอร์ครองส่วนแบ่ง “มูลค่า” และ “จำนวน” หน่วย
บทวิเคราะห์จากผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย 10 ปี
ปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเป็นสมรภูมิที่น่าจับตามอง โดยเฉพาะการเปิดตัวโครงการใหม่ของเหล่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ซึ่งข้อมูลล่าสุดจากการสำรวจในช่วงครึ่งปีแรก (มกราคม-มิถุนายน 2568) โดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA บ่งชี้ให้เห็นถึงการกระจุกตัวของอำนาจทางการตลาดที่ชัดเจน โดยเฉพาะในกลุ่ม 10 บริษัทชั้นนำที่สามารถครองส่วนแบ่งตลาดไปได้อย่างมหาศาล ทั้งในแง่ของ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดขาย”
บทวิเคราะห์นี้จะเจาะลึกถึงทิศทางและพลวัตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 โดยอ้างอิงจากข้อมูลเชิงลึกที่รวบรวมโดย AREA และมุมมองของผู้เชี่ยวชาญที่สั่งสมประสบการณ์มายาวนานกว่าทศวรรษ เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจน พร้อมชี้แนวโน้มที่อาจเกิดขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง
ภูมิทัศน์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2568: ความท้าทายและการปรับตัว
แม้ว่าในภาพรวม เศรษฐกิจไทยจะเผชิญกับความท้าทายบางประการ ส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคในตลาดระดับกลางและล่าง ซึ่งสะท้อนผ่านปัญหาการขอสินเชื่อบ้านและคอนโดมิเนียมในกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท ที่มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบนยังคงแสดงสัญญาณของการเติบโตอย่างต่อเนื่อง กลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูงยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะโครงการในระดับราคา 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งยังคงสามารถดำเนินการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างราบรื่น
ในบริบทนี้ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่หรือ “บิ๊กแบรนด์” ต่างมีความสามารถในการปรับตัวและสร้างจุดยืนที่แข็งแกร่งของตนเองในตลาดได้สำเร็จ แต่ละรายสามารถนำเสนอจุดเด่นที่แตกต่างกันไป เช่น การเป็นผู้นำในตลาดบ้านหรู (ราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป), ความมุ่งมั่นในการพัฒนาโครงการอย่างยั่งยืน, การขยายตลาดไปยังต่างจังหวัด, หรือการเป็นผู้นำด้านคอนโดมิเนียมริมชายหาด (Beachfront Condominiums)
AREA ได้ทำการจัดระเบียบข้อมูลเชิงลึกเพื่อนำเสนอภาพความเป็นผู้นำในสองมิติที่สำคัญ คือ “ผู้นำด้านมูลค่าการลงทุน” และ “ผู้นำด้านจำนวนหน่วยที่เปิดขาย” ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ซึ่งให้ภาพที่ชัดเจนของโครงสร้างอำนาจในตลาด
10 บริษัทชั้นนำครองส่วนแบ่งตลาดกว่า 70%
ผลการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งถือเป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย พบว่า ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวมกว่า 110,820 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 7.172 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่สูงขึ้น สะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงของโครงสร้างตลาด
สิ่งที่น่าสนใจอย่างยิ่งคือ การกระจุกตัวของตลาดที่อยู่ในมือของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่เพียง 10 บริษัทเท่านั้น การสำรวจพบว่า 10 บริษัทชั้นนำนี้สามารถครองส่วนแบ่งทางการตลาดไปได้ถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม ซึ่งแบ่งออกเป็นสองดัชนีหลักที่สำคัญ:
ข้อมูลจำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่: ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ตลาดโดยรวมมีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เหลือเพียง 15,452 ยูนิต ในจำนวนนี้ 10 บริษัทชั้นนำสามารถเปิดขายโครงการใหม่ได้ถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือมากกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม
ข้อมูลมูลค่าการลงทุนใหม่: สำหรับมูลค่าการลงทุนใหม่ในช่วงเวลาเดียวกัน ตลาดรวมมีมูลค่าอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทชั้นนำสามารถระดมทุนและลงทุนใหม่ได้ถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม
ตัวเลขเหล่านี้ตอกย้ำให้เห็นว่า ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่มีบทบาทสำคัญอย่างยิ่งในการขับเคลื่อนตลาด และมีอิทธิพลต่อการกำหนดทิศทางของอุตสาหกรรมโดยรวม
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขาย ยึดหัวหาด 1,847 ยูนิต
เมื่อพิจารณาในมิติของ “จำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่” บมจ.แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำอย่างโดดเด่น ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 แสนสิริได้เปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 1,847 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนยูนิตเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล (ซึ่งมีจำนวนรวม 15,452 ยูนิต)
แสนสิริได้พัฒนาโครงการใหม่ 7 โครงการ ด้วยมูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นราคาที่เข้าถึงได้สำหรับกลุ่มเป้าหมายในตลาดระดับกลางถึงบน
อันดับ 2 ถึง 5 ในด้านจำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่ ประกอบด้วย:
บมจ.เอพี (ไทยแลนด์): 1,661 หน่วย
บมจ.แอสเซทไวส์: 1,355 หน่วย
บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท: 929 หน่วย
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 875 หน่วย
การที่แสนสิริสามารถเปิดตัวโครงการจำนวนมาก สะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่ตอบสนองความต้องการของตลาดได้อย่างหลากหลาย และความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและระยะเวลาการก่อสร้างได้อย่างมีประสิทธิภาพ
“เอพี (ไทยแลนด์)” ก้าวสู่ผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนใหม่ 21,085 ล้านบาท
ในอีกมิติหนึ่ง คือ “มูลค่าการลงทุนใหม่” บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ได้ขึ้นแท่นเป็นอันดับหนึ่ง โดยสามารถพัฒนามูลค่าโครงการรวมได้สูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท)
แม้ว่าเอพี (ไทยแลนด์) จะพัฒนาโครงการจำนวน 1,661 หน่วย แต่ด้วยมูลค่าการลงทุนที่สูง ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการที่เอพีพัฒนาขึ้นอยู่ที่ประมาณ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างมีนัยสำคัญ บ่งบอกถึงการให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการในระดับราคาสูงขึ้น หรือการผสมผสานโครงการในเซ็กเมนต์ต่างๆ ที่มีมูลค่าต่อหน่วยสูง
สำหรับอันดับ 2 ถึง 5 ในด้านมูลค่าการลงทุนใหม่ ประกอบด้วย:
บมจ.แสนสิริ: 10,519 ล้านบาท
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 10,362 ล้านบาท
บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 8,230 ล้านบาท
บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,230 ล้านบาท
การที่เอพี (ไทยแลนด์) สามารถนำเสนอโครงการที่มีมูลค่าสูงได้ต่อเนื่อง สะท้อนถึงความเข้าใจในตลาดระดับบน และความสามารถในการสร้างสรรค์โครงการที่ตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูงได้อย่างตรงจุด
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” สร้างปรากฏการณ์ ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยพุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท
หนึ่งในสีสันที่โดดเด่นที่สุดของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 คือ “ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่สูงขึ้นอย่างน่าทึ่ง บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ได้สร้างความฮือฮาด้วยการเปิดตัวโครงการเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท สร้างสถิติใหม่ในตลาด
การเปิดตัวโครงการที่มีราคาสูงในระดับนี้ สะท้อนถึงการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับอัลตราลักซ์ชัวรี่ (Ultra-Luxury) ซึ่งเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า และมีความต้องการที่อยู่อาศัยที่เป็นเอกลักษณ์และมีความพิเศษเฉพาะตัว
นอกจากนี้ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็เป็นอีกบริษัทที่น่าจับตามอง โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงถึง 20.627 ล้านบาท ใน 10 อันดับแรกของการเปิดตัวโครงการ
อีกหนึ่งผู้พัฒนาที่มักจะเป็น “แชมป์” ด้านการพัฒนาโครงการราคาสูง คือ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น แม้ในช่วงครึ่งปีแรก ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยจะอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท เนื่องจากการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมที่มีหลากหลายระดับราคา แต่ก็ยังคงถือเป็นผู้เล่นสำคัญในตลาดลักซ์ชัวรี่
แนวโน้มครึ่งปีหลัง 2568: ตลาดซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่เดือด
การเปิดตัวโครงการ “SONLE Residences” ของ SC Asset ซึ่งเป็นบ้านระดับอัลตราลักซ์ชัวรี่ มีจำนวนเพียง 5 หลัง แต่ราคาขายต่อหลังอยู่ที่ 260-400 ล้านบาท ถูกคาดการณ์ว่าจะถูกยกยอดเป็นสถิติสูงสุดของการเปิดตัวโครงการในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568
การเกิดขึ้นของโครงการระดับซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่นี้ คาดว่าจะจุดกระแสการแข่งขันในตลาดบ้านระดับบนให้มีความคึกคักมากยิ่งขึ้น โดยเฉพาะการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด ซึ่งจะดึงดูดความสนใจจากกลุ่มนักลงทุนและผู้ซื้อระดับมหาเศรษฐี ที่มองหาที่อยู่อาศัยที่เป็นมากกว่าแค่บ้าน แต่เป็นสัญลักษณ์แห่งความสำเร็จและเอกลักษณ์เฉพาะตัว
ปัจจัยขับเคลื่อนตลาดและกลยุทธ์ของผู้พัฒนา
จากข้อมูลและแนวโน้มที่กล่าวมาข้างต้น สามารถสรุปปัจจัยสำคัญที่ขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 และกลยุทธ์ที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ควรให้ความสำคัญ ได้แก่:
การแบ่งกลุ่มลูกค้าที่ชัดเจน: การที่ตลาดระดับกลางและล่างเผชิญความท้าทายในการเข้าถึงสินเชื่อ บ่งชี้ว่าผู้พัฒนาต้องหันมาให้ความสำคัญกับตลาดบนและตลาดบนสุด (Upper-High-End and Ultra-Luxury) มากขึ้น การเข้าใจความต้องการเฉพาะของกลุ่มลูกค้าเหล่านี้ รวมถึงการนำเสนอผลิตภัณฑ์และบริการที่เหนือระดับเป็นสิ่งสำคัญ
การบริหารจัดการต้นทุนและราคาขาย: แม้ว่าราคาเฉลี่ยต่อหน่วยจะสูงขึ้น แต่การบริหารจัดการต้นทุนการผลิตและการก่อสร้างอย่างมีประสิทธิภาพ ยังคงเป็นหัวใจสำคัญในการสร้างผลกำไร การเลือกใช้วัสดุที่มีคุณภาพ การวางแผนการก่อสร้างที่รัดกุม และการสื่อสารคุณค่าของโครงการไปยังลูกค้า จะช่วยให้สามารถตั้งราคาที่เหมาะสมและแข่งขันได้
ความยั่งยืนและนวัตกรรม: กระแสความยั่งยืน (Sustainability) ยังคงเป็นเทรนด์ที่สำคัญ ผู้พัฒนาที่สามารถผสานแนวคิดเรื่องสิ่งแวดล้อม สังคม และธรรมาภิบาล (ESG) เข้ากับการพัฒนาโครงการ จะได้รับการยอมรับและเป็นที่ต้องการมากขึ้น รวมถึงการนำเทคโนโลยีและนวัตกรรมมาใช้ในการสร้างสรรค์โครงการ เช่น บ้านอัจฉริยะ (Smart Home) หรือระบบการจัดการพลังงาน จะช่วยเพิ่มมูลค่าและความน่าสนใจ
การตลาดเชิงรุกและการสร้างแบรนด์: การสร้างการรับรู้และภาพลักษณ์ของแบรนด์เป็นสิ่งจำเป็น โดยเฉพาะในตลาดที่มีการแข่งขันสูง การใช้กลยุทธ์การตลาดที่หลากหลาย ทั้งดิจิทัลและการสร้างประสบการณ์ (Experiential Marketing) จะช่วยสร้างความผูกพันกับลูกค้า
การมองหาโอกาสในตลาดใหม่: แม้ว่ากรุงเทพฯ-ปริมณฑลจะเป็นตลาดหลัก แต่การขยายการลงทุนไปยังหัวเมืองใหญ่หรือจังหวัดที่มีศักยภาพทางเศรษฐกิจ ยังคงเป็นกลยุทธ์ที่น่าสนใจสำหรับผู้พัฒนาบางราย
สรุปและคำเชิญชวน
ปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยแสดงให้เห็นถึงพลวัตที่น่าสนใจ การกระจุกตัวของอำนาจทางการตลาดในมือผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของพวกเขา ในขณะเดียวกัน การเติบโตของตลาดระดับบนและอัลตราลักซ์ชัวรี่ บ่งบอกถึงโอกาสใหม่ๆ ที่ผู้พัฒนาสามารถเข้าถึงได้
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย การทำความเข้าใจภาพรวมตลาด วิเคราะห์จุดแข็งของผู้พัฒนาแต่ละราย และพิจารณาถึงปัจจัยด้านมูลค่า การลงทุน และศักยภาพของโครงการ จะช่วยให้สามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาด
หากท่านคือหนึ่งในผู้ที่สนใจ หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาโอกาสทางธุรกิจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 อย่ารอช้า! เราขอเชิญชวนให้ท่านติดต่อเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันวางแผนและคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเติบโตและเปลี่ยนแปลงอย่างไม่หยุดยั้งนี้
