ตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีแรก 2568: การผูกขาดของยักษ์ใหญ่และการปรับตัวรับยุคใหม่
ในยุคที่ข้อมูลข่าวสารหลั่งไหล ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA ได้เปิดเผยข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับภาพรวมการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 โดยเน้นการวิเคราะห์ที่แตกต่างไปจากการนำเสนอแบบเดิมๆ ที่มักจะกล่าวถึงความเป็นผู้นำในแง่มุมที่หลากหลาย แต่ AREA เลือกที่จะชี้ให้เห็นถึงความเป็นผู้นำที่แท้จริงในสองมิติสำคัญ คือ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่ลงทุน” เพื่อสะท้อนถึงการกระจุกตัวของอำนาจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมตลาด: การฟื้นตัวอย่างมีเงื่อนไข
ข้อมูลจาก AREA ชี้ให้เห็นว่าในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของอุตสาหกรรม มีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการกว่า 110,820 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 7.172 ล้านบาท ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับช่วงเวลาที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตได้ดี
สิ่งที่น่าสนใจคือ ในสถานการณ์ที่เศรษฐกิจเผชิญความท้าทาย กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลงอย่างชัดเจน การปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินสำหรับที่อยู่อาศัยในตลาดแมส (ราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท) มีสัดส่วนที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในทางกลับกัน ตลาดระดับบน (ราคา 7-10 ล้านบาทขึ้นไป) กลับยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างราบรื่น สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางของกำลังซื้อในกลุ่มผู้บริโภคทั่วไป และความแข็งแกร่งของกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูง ที่ยังคงสามารถเข้าถึงสินเชื่อและตัดสินใจลงทุนได้
10 ยักษ์ใหญ่ครองตลาด: การผูกขาดที่น่าจับตา
หนึ่งในข้อมูลที่น่าตกตะลึงจากการสำรวจของ AREA คือ การกระจุกตัวของส่วนแบ่งตลาดในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่เพียง 10 ราย จากบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ โดยทั้ง 10 บริษัทนี้ สามารถครองส่วนแบ่งการตลาดไปได้มากถึง 71% ของมูลค่าการลงทุนทั้งหมด และ 67% ของจำนวนหน่วยที่เปิดตัวใหม่
ในแง่ของ จำนวนหน่วยที่เปิดตัวใหม่ ตลาดรวมมีการเปิดตัวลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เหลือเพียง 15,452 ยูนิต โดย 10 บริษัทชั้นนำได้เปิดตัวโครงการไปรวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% ของตลาดรวม
ส่วนในมิติของ มูลค่าการลงทุนใหม่ ตลาดรวมมีมูลค่าการลงทุนกว่า 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทชั้นนำได้ลงทุนไปถึง 72,219 ล้านบาท หรือคิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 71% ของมูลค่าตลาดรวม สะท้อนให้เห็นถึงอำนาจในการกำหนดทิศทางและกำลังซื้อของตลาดที่กระจุกตัวอยู่ในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่เหล่านี้เป็นส่วนใหญ่
“แสนสิริ” นำทัพในแง่ปริมาณการเปิดขาย
ในครึ่งปีแรก 2568 บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ได้แสดงศักยภาพความเป็นผู้นำในด้าน จำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่ ด้วยการเปิดตัวโครงการมากถึง 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมด (15,452 ยูนิต)
แสนสิริได้พัฒนาโครงการใหม่รวม 7 โครงการ ด้วยมูลค่าการลงทุน 10,519 ล้านบาท ทำให้มีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท ซึ่งยังคงสอดคล้องกับราคาเฉลี่ยของตลาดโดยรวม
ตามมาติดๆ ในอันดับ 2 ถึง 5 ได้แก่ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) เปิดตัว 1,661 หน่วย, บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) เปิดตัว 1,355 หน่วย, บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) เปิดตัว 929 หน่วย และ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) เปิดตัว 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผงาดผู้นำด้านมูลค่าการลงทุน
ในขณะที่แสนสิริเป็นผู้นำด้านจำนวนหน่วย แต่ในมิติของ มูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) คือผู้นำที่แท้จริง ด้วยมูลค่าการพัฒนาโครงการรวมสูงถึง 21,085 ล้านบาท หรือคิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวม (110,820 ล้านบาท)
แม้เอพีจะพัฒนาโครงการรวม 1,661 หน่วย แต่ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยกลับสูงถึง 12.694 ล้านบาท สูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดโดยรวมอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนถึงการมุ่งเน้นพัฒนาโครงการในระดับราคาที่สูงขึ้น
อันดับ 2 ถึง 5 ในด้านมูลค่าการลงทุน ได้แก่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) มูลค่า 10,519 ล้านบาท, บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) มูลค่า 10,362 ล้านบาท, บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) มูลค่า 8,230 ล้านบาท และ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) มูลค่า 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” สร้างปรากฏการณ์ราคาต่อหน่วยสูงสุด
อีกหนึ่งสีสันที่น่าจับตาในครึ่งปีแรก 2568 คือ ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย ที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างน่าตื่นตาตื่นใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ที่แม้จะเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่าโครงการรวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยพุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ถือเป็นสถิติที่น่าทึ่ง
ตามมาด้วย บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ที่มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดในกลุ่ม 10 อันดับแรก ที่ 20.627 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ยังคงรักษาตำแหน่ง “แชมป์” ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมอย่างต่อเนื่อง แม้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในช่วงครึ่งปีแรกจะอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท เนื่องจากมีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมผสมผสานอยู่ด้วย
อย่างไรก็ตาม ไฮไลท์ที่สำคัญและอาจสร้างปรากฏการณ์ใหม่ให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่ในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 คือการเปิดตัวโครงการ “SONLE Residences” ของ SC Asset ที่มีเพียง 5 หลัง แต่มีราคาขายต่อหลังสูงถึง 260-400 ล้านบาท คาดว่าการเปิดตัวครั้งนี้จะยิ่งผลักดันให้การแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในตลาดบ้านหรูระดับอัลตราลักซ์ชัวรี่ร้อนแรงยิ่งขึ้น
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568: การปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
จากข้อมูลข้างต้น ชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มที่ชัดเจนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568
การรวมศูนย์อำนาจ: ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีฐานทุนแข็งแกร่งและมีความเชี่ยวชาญในการบริหารจัดการ จะยิ่งมีความได้เปรียบและสามารถขยายส่วนแบ่งทางการตลาดได้มากขึ้น ในขณะที่ผู้ประกอบการรายเล็กอาจเผชิญความท้าทายในการแข่งขัน
การมุ่งสู่ตลาดบน: ด้วยกำลังซื้อที่ลดลงในตลาดแมส และข้อจำกัดในการอนุมัติสินเชื่อ ส่งผลให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์หันมาพัฒนาโครงการในระดับราคาสูงขึ้น เพื่อตอบสนองกลุ่มลูกค้าที่มีความมั่นคงทางการเงินและมีความต้องการที่แตกต่าง
ความยั่งยืนและนวัตกรรม: แม้ข้อมูลนี้จะเน้นที่มูลค่าและการลงทุน แต่ในภาพรวม ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังให้ความสำคัญกับประเด็นความยั่งยืน (Sustainability) และการนำเทคโนโลยีเข้ามาใช้ในการพัฒนาโครงการ (PropTech) เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มและตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคยุคใหม่ที่ใส่ใจสิ่งแวดล้อมและเทคโนโลยี
การแข่งขันในตลาดลักซ์ชัวรี่: ตลาดซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่จะยังคงเป็นสนามแข่งขันที่น่าจับตา ด้วยโครงการที่มีราคาสูงมาก ซึ่งสะท้อนถึงความต้องการของกลุ่มลูกค้า Ultra High Net Worth Individuals (UHNWIs) ที่มีกำลังซื้อสูงและมองหาที่อยู่อาศัยที่เป็นเอกลักษณ์และมีคุณค่า
โอกาสและความท้าทายสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อ
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาถึงศักยภาพของทำเลที่ตั้ง กลุ่มเป้าหมาย และแนวโน้มการเติบโตของแต่ละเซ็กเมนต์ การลงทุนในตลาดระดับบนอาจให้ผลตอบแทนที่ดี แต่ก็มาพร้อมกับความเสี่ยงและเงินลงทุนที่สูงขึ้น
ในขณะเดียวกัน ผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย ควรศึกษาข้อมูลเปรียบเทียบโครงการต่างๆ อย่างรอบคอบ โดยคำนึงถึงความคุ้มค่า งบประมาณ และไลฟ์สไตล์ของตนเอง การทำความเข้าใจถึงสภาวะตลาด การเข้าถึงสินเชื่อ และการเปรียบเทียบราคาเฉลี่ยต่อหน่วย จะช่วยให้ตัดสินใจลงทุนได้อย่างชาญฉลาด
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 สะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ ผู้ประกอบการต้องปรับตัวเพื่อความอยู่รอด และผู้บริโภคต้องเท่าทันต่อสภาวะตลาด เพื่อให้สามารถคว้าโอกาสและก้าวข้ามความท้าทายไปได้อย่างมั่นคง
หากคุณกำลังมองหาโอกาสการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เหนือระดับ หรือต้องการค้นหาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ทุกความต้องการของคุณ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญคือจุดเริ่มต้นที่สำคัญ อย่าพลาดโอกาสในการสร้างความมั่งคั่งและความสุขในการใช้ชีวิต ด้วยการตัดสินใจลงทุนอย่างชาญฉลาดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568
