อสังหาฯ ครึ่งปีแรก 2568: บิ๊กแบรนด์ยังคงยึดตลาด มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยพุ่งสูง
บทนำ
ในปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงขับเคลื่อนด้วยผู้เล่นรายใหญ่ หรือที่เรียกกันว่า “บิ๊กแบรนด์” ซึ่งล้วนมีกลยุทธ์และจุดแข็งที่แตกต่างกันไป บางรายอาจเป็นผู้นำในตลาดบ้านหรูระดับราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป บางรายเน้นการพัฒนาโครงการอย่างยั่งยืน หรือบางรายอาจเป็นผู้นำในตลาดต่างจังหวัด หรือแม้กระทั่งคอนโดมิเนียมริมหาด ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 เพื่อวิเคราะห์ความเป็นผู้นำในมิติต่างๆ ทั้งในแง่ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดขาย” ข้อมูลนี้จะช่วยให้นักลงทุนและผู้สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความเข้าใจที่ชัดเจนยิ่งขึ้นเกี่ยวกับภูมิทัศน์ของตลาดในปีนี้
ภาพรวมตลาดอสังหาฯ กรุงเทพฯ-ปริมณฑล: การกระจุกตัวของผู้เล่นรายใหญ่
จากการสำรวจข้อมูลของ AREA ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งถือเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดของประเทศไทย พบว่า มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย มูลค่ารวมกว่า 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 7.172 ล้านบาท ตัวเลขนี้สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเป็นผลมาจากหลายปัจจัย รวมถึงต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่กระจุกตัวอยู่ในตลาดบน
เป็นที่น่าสังเกตว่า ในภาวะเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอน และมีแนวโน้มที่สถาบันการเงินจะเข้มงวดกับการอนุมัติสินเชื่อมากขึ้น โครงการบ้านและคอนโดมิเนียมในตลาดแมส (ราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท) อาจประสบปัญหาในการขายและการโอนกรรมสิทธิ์ ในขณะที่โครงการในระดับราคา 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงสามารถดำเนินการซื้อขายและโอนได้ตามปกติ แสดงให้เห็นถึงกำลังซื้อที่แข็งแกร่งในกลุ่มผู้บริโภคที่มีความพร้อมทางการเงิน
การวิเคราะห์ข้อมูลการเปิดขายโครงการใหม่จากผู้ประกอบการ 10 บริษัทชั้นนำ พบว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีการกระจุกตัวของผู้เล่นรายใหญ่ หรือที่เรียกว่า “บิ๊กแบรนด์” ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย แม้จะมีเพียง 10 บริษัทนี้ แต่พวกเขาก็สามารถครองส่วนแบ่งการตลาดได้อย่างมหาศาล ซึ่งสะท้อนถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์ ความสามารถในการเข้าถึงแหล่งทุน และเครือข่ายทางการตลาดที่มีประสิทธิภาพ
ท็อป 10 ครองส่วนแบ่งตลาดเกือบ 3 ใน 4
ข้อมูลจาก AREA ชี้ให้เห็นถึงการกระจุกตัวของตลาดอย่างชัดเจน โดย 10 บริษัทชั้นนำสามารถครองส่วนแบ่งการตลาดได้ถึง 67% ในด้านจำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่ และมากถึง 71% ในด้านมูลค่าการลงทุนใหม่
ด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่: ตลาดรวมในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการเปิดตัวลดลงเกือบครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับปีก่อนๆ เหลือเพียง 15,452 ยูนิต ในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรกได้เปิดตัวไปรวม 10,324 ยูนิต หรือคิดเป็น 67% ของตลาดทั้งหมด
ด้านมูลค่าการลงทุนใหม่: ภาพรวมมูลค่าการลงทุนใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทชั้นนำได้ลงทุนไปถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็น 71% ของมูลค่าตลาดรวม
ตัวเลขเหล่านี้ตอกย้ำให้เห็นว่า ผู้เล่นรายใหญ่ยังคงมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด และการแข่งขันส่วนใหญ่จะเกิดขึ้นระหว่างบริษัทเหล่านี้
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่
ในมิติของจำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 บมจ.แสนสิริ ได้ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง โดยมีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด (15,452 ยูนิต)
แสนสิริ ได้พัฒนาโครงการรวมมูลค่า 10,519 ล้านบาท จากการเปิดตัว 7 โครงการใหม่ โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์การเข้าถึงตลาดในวงกว้าง โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าที่มองหาบ้านและคอนโดมิเนียมในราคาที่เข้าถึงได้
อันดับถัดมาในด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ ได้แก่:
บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) จำนวน 1,661 หน่วย
บมจ.แอสเซทไวส์ จำนวน 1,355 หน่วย
บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท จำนวน 929 หน่วย
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำนวน 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนใหม่
ในทางกลับกัน สำหรับมิติของมูลค่าการลงทุนใหม่ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ได้ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำ โดยมีการพัฒนามูลค่าโครงการรวมถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวม (110,820 ล้านบาท)
แม้ว่า เอพี (ไทยแลนด์) จะพัฒนาที่อยู่อาศัยรวม 1,661 ยูนิต (ซึ่งเป็นอันดับ 2 ในด้านจำนวนหน่วย) แต่ราคาเฉลี่ยต่อยูนิตอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวม แสดงให้เห็นถึงกลยุทธ์ในการพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าสูง หรืออาจเป็นทำเลที่ตั้งที่ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงขึ้น
อันดับถัดมาในด้านมูลค่าการลงทุนใหม่ ได้แก่:
บมจ.แสนสิริ มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,519 ล้านบาท
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,362 ล้านบาท
บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” ทะยานสู่ตำแหน่ง “ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย” สูงสุด
สิ่งที่น่าสนใจเป็นพิเศษในการเปิดตัวโครงการใหม่ช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ซึ่งมีแนวโน้มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดย บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ กลายเป็นผู้ที่โดดเด่นในมิตินี้ แม้จะเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้สูงถึง 101.3 ล้านบาท
การเปิดตัวโครงการระดับ Ultra-Luxury นี้ แสดงให้เห็นถึงความเชื่อมั่นในกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูงที่ยังคงมีอยู่จริงในตลาด และความสามารถของบริษัทในการนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบสนองความต้องการเฉพาะกลุ่ม
สำหรับ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดเป็นอันดับที่สองในกลุ่ม 10 อันดับแรก อยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
นอกจากนี้ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ยังคงรักษาตำแหน่ง “แชมป์” ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ราคาสูงอย่างสม่ำเสมอ แม้ว่าในช่วงครึ่งปีแรก ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยจะอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท เนื่องจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม อย่างไรก็ตาม การเปิดตัวโครงการบ้านระดับอัลตราลักเซอรี่ภายใต้แบรนด์ “SONLE Residences” ที่มีจำนวนเพียง 5 หลัง โดยมีราคาขายต่อหลังระหว่าง 260-400 ล้านบาท ซึ่งถูกยกยอดไปนับรวมในช่วงครึ่งปีหลังนี้ จะส่งผลให้ตลาดบ้านซูเปอร์ลักชัวรี่มีการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงที่สุดอย่างแน่นอนในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568: การปรับตัวสู่กลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อ
จากข้อมูลข้างต้น ชี้ให้เห็นถึงทิศทางที่ชัดเจนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 ที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงมีอิทธิพลอย่างมาก โดยเฉพาะในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล สภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงมีความท้าทาย ส่งผลให้ผู้บริโภคในกลุ่มตลาดแมสอาจต้องเผชิญกับอุปสรรคในการเข้าถึงสินเชื่อ ในขณะที่กลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูง ยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยระดับบนและลักชัวรี่อย่างต่อเนื่อง
ผู้ประกอบการที่สามารถนำเสนอโครงการที่มีคุณภาพ ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่ม และมีกลยุทธ์ทางการตลาดที่แข็งแกร่ง จะสามารถยืนหยัดและเติบโตในตลาดนี้ได้ โดยเฉพาะการเจาะกลุ่มลูกค้าที่มีศักยภาพทางการเงินสูง ซึ่งเป็นตลาดที่ยังมีโอกาสในการลงทุนและสร้างผลตอบแทนที่ดี
คำเชิญชวน
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการทำความเข้าใจภาพรวมเชิงลึก เพื่อวางแผนกลยุทธ์การลงทุนให้มีประสิทธิภาพสูงสุด อย่าพลาดโอกาสในการศึกษาข้อมูลเชิงวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญของเรา การตัดสินใจอย่างชาญฉลาดบนพื้นฐานของข้อมูลที่ถูกต้อง คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในโลกของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ.
