สนามอสังหาฯ ครึ่งปีแรก 2568: Big Brands ทะยานชิงส่วนแบ่งตลาด “มูลค่า” และ “ปริมาณ”
กรุงเทพฯ, 2568 – ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในครึ่งปีแรกของปี 2568 ยังคงร้อนแรงต่อเนื่อง โดยเฉพาะการเปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียม สะท้อนให้เห็นถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่สามารถครองส่วนแบ่งตลาดได้อย่างมีนัยสำคัญ ข้อมูลเชิงลึกจาก ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) เผยให้เห็นภาพรวมที่น่าสนใจของการแข่งขันในสนามนี้
ในยุคที่ผู้บริโภคมีทางเลือกหลากหลายและต้องการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ที่แตกต่างกัน ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ หรือ Big Brands ต่างมีกลยุทธ์การยืนหยัดในตลาดของตนเองอย่างชัดเจน บางรายเน้นความเป็นผู้นำในตลาดบ้านหรูระดับราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป บางรายมุ่งมั่นพัฒนาโครงการที่ยั่งยืน บางรายเจาะตลาดต่างจังหวัด หรือบางรายก็เป็นเจ้าตลาดคอนโดมิเนียมริมชายหาด (Beachfront Condominiums) อย่างไรก็ตาม AREA ได้จัดหมวดหมู่ข้อมูลเพื่อนำเสนอความเป็นผู้นำที่แท้จริงใน 2 มิติ คือ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยลงทุน” ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน 2568)
10 บิ๊กเนม กุมส่วนแบ่งตลาดกว่า 71%
ผลการสำรวจของ AREA ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งถือเป็นสมรภูมิหลักของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย พบว่า ตลาดที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่รวมกันทั้งสิ้น 15,452 หน่วย มูลค่าโครงการสูงถึง 110,820 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงแนวโน้มราคาที่ยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าสภาพเศรษฐกิจโดยรวมอาจเผชิญกับความท้าทาย
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในสภาวะที่กำลังซื้อของผู้บริโภคอาจลดลง บ้านและคอนโดมิเนียมในตลาดแมส (Mass Market) ระดับราคา 3-5 ล้านบาท กำลังประสบปัญหาการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากธนาคารสูงขึ้น ในขณะที่ตลาดบน (Premium Segment) ที่มีราคา 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงสามารถซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างสม่ำเสมอ บ่งชี้ถึงความแข็งแกร่งของกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูง
ที่น่าสนใจยิ่งกว่าคือ การกระจุกตัวของการลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ใน 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพียง 10 รายนี้ สามารถครองส่วนแบ่งตลาด (Market Share) ไปได้ถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม หรือคิดเป็น 71% ของมูลค่าการลงทุนใหม่ทั้งหมด
วิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก 2 มิติ:
ข้อมูลหน่วยเปิดตัวใหม่: ตลอดช่วงครึ่งปีแรก 2568 ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 ยูนิต ซึ่งลดลงเกือบครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม ในจำนวนนี้ 10 บริษัทชั้นนำ สามารถเปิดตัวรวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม
ข้อมูลมูลค่าลงทุนใหม่: มูลค่าการลงทุนตลาดรวมในช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท สำหรับ 10 บริษัทแรก สามารถระดมทุนเปิดโครงการใหม่ได้รวม 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม
“แสนสิริ” ผู้นำด้าน “ปริมาณ” เปิดตัวสูงสุด 1,847 หน่วย
เมื่อพิจารณาในมิติของ “จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่” ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 บมจ.แสนสิริ เป็นผู้นำอันดับ 1 ด้วยจำนวนการเปิดตัวถึง 1,847 หน่วย คิดเป็น 12% ของหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมด โดยโครงการเหล่านี้รวมมูลค่า 10,519 ล้านบาท จากการเปิดตัว 7 โครงการใหม่ มีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท
ตามมาด้วยอันดับ 2-5 ได้แก่ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) จำนวน 1,661 หน่วย, บมจ.แอสเซทไวส์ จำนวน 1,355 หน่วย, บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท จำนวน 929 หน่วย และ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำนวน 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” กวาด “มูลค่า” สูงสุด 21,085 ล้านบาท
ในส่วนของ “มูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่” อันดับหนึ่งตกเป็นของ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ที่สามารถพัฒนาโครงการมูลค่ารวม 21,085 ล้านบาท คิดเป็น 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด การเปิดตัวโครงการของ AP (ไทยแลนด์) ที่จำนวน 1,661 ยูนิต ทำให้มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงถึง 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างมีนัยสำคัญ
อันดับ 2-5 ในมิติมูลค่า ได้แก่ บมจ.แสนสิริ มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,519 ล้านบาท, บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น เปิดตัวใหม่ 10,362 ล้านบาท, บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท และ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ เปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” เจ้าแห่ง “ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย” สูงสุด 101.3 ล้านบาท
ความน่าสนใจของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 คงหนีไม่พ้น “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่สะท้อนถึงการพัฒนาโครงการระดับ Super Luxury ที่มีราคาสูงลิ่ว บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ สร้างความฮือฮาด้วยการเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยพุ่งทะยานไปถึง 101.3 ล้านบาท
นอกจากนี้ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงรักษามาตรฐานการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับบน โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดในกลุ่ม 10 อันดับแรก ที่ 20.627 ล้านบาท
ในขณะที่ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซึ่งเป็นที่รู้จักในฐานะผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียม ก็ยังคงมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่น่าสนใจถึง 11.843 ล้านบาท โดยได้แรงหนุนจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ ประกอบกับการเปิดตัวบ้านเซ็กเมนต์ Ultra Luxury ภายใต้แบรนด์ “SONLE Residences” จำนวนเพียง 5 หลัง ราคาขายต่อหลังตั้งแต่ 260-400 ล้านบาท ซึ่งคาดว่าจะถูกยกยอดไปสร้างสถิติการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568 นี้
จับตาแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568
จากข้อมูลในครึ่งปีแรก 2568 ชี้ให้เห็นถึงทิศทางที่ชัดเจนว่า ผู้เล่นรายใหญ่ยังคงแข็งแกร่งและสามารถครองส่วนแบ่งตลาดได้อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในตลาดระดับบนที่มีกำลังซื้อสูง ผู้พัฒนาที่ดินที่ประสบความสำเร็จคือผู้ที่สามารถนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่เฉพาะเจาะจงของผู้บริโภคระดับบนได้อย่างแม่นยำ ไม่ว่าจะเป็นในด้านทำเล คุณภาพการออกแบบ นวัตกรรม หรือแม้กระทั่งแบรนด์ดิ้งที่สร้างความแตกต่าง
กลยุทธ์การเปิดตัวโครงการที่หลากหลาย ทั้งในแง่จำนวนยูนิตและมูลค่าการลงทุน แสดงให้เห็นถึงการบริหารจัดการความเสี่ยงและการกระจายพอร์ตโฟลิโออย่างมีประสิทธิภาพของผู้ประกอบการรายใหญ่ การแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในตลาด Super Luxury เป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงศักยภาพและความต้องการที่ยังมีอยู่ของตลาดบน ซึ่งจะกระตุ้นให้เกิดการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ที่มีความโดดเด่นและมีราคาสูงยิ่งขึ้นในอนาคต
อย่างไรก็ตาม ผู้บริโภคควรติดตามข้อมูลข่าวสารและปัจจัยต่างๆ ที่มีผลต่อตลาดอย่างใกล้ชิด การตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ควรอยู่บนพื้นฐานของการวิเคราะห์ข้อมูลที่รอบด้าน การเข้าใจถึงแนวโน้มตลาด และการประเมินศักยภาพของแต่ละโครงการให้ดีที่สุด
คุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการอัปเดตข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยล่าสุดอยู่ใช่หรือไม่? ร่วมค้นหาศักยภาพการลงทุนที่ใช่สำหรับคุณไปกับผู้เชี่ยวชาญของเรา!
