เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีแรก 2568: ผู้นำตลาดมูลค่าและจำนวนหน่วย สวนกระแสเศรษฐกิจ
บทนำ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบันยังคงเป็นสมรภูมิเดือดของเหล่าผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ การแข่งขันที่เข้มข้นนำไปสู่การสร้างสรรค์นวัตกรรมและกลยุทธ์ทางการตลาดที่หลากหลาย เพื่อแย่งชิงส่วนแบ่งทางการตลาด ทั้งในแง่ของมูลค่าการลงทุนและจำนวนยูนิตที่เปิดขาย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA ได้นำเสนอข้อมูลเชิงลึกจากการสำรวจการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 (มกราคม-มิถุนายน 2568) ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดของประเทศ ข้อมูลนี้จะช่วยให้เห็นภาพรวมของทิศทางตลาด แนวโน้มการลงทุน และความแข็งแกร่งของแบรนด์ต่างๆ ในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีแรก 2568: ความท้าทายและโอกาส
การสำรวจของ AREA พบว่า ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลมีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 ยูนิต ด้วยมูลค่าโครงการรวมกว่า 110,820 ล้านบาท ทำให้มีราคาเฉลี่ยต่อยูนิตอยู่ที่ประมาณ 7.172 ล้านบาท ตัวเลขนี้สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง เมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตได้ดี
อย่างไรก็ตาม ภายใต้บริบทของภาวะเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอน และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจชะลอตัวลง ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับแสดงให้เห็นถึงการแบ่งขั้วที่ชัดเจน กล่าวคือ โครงการบ้านและคอนโดมิเนียมในกลุ่มตลาดแมส (Mass Market) ที่มีราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท เริ่มเผชิญกับความท้าทายในการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน สังเกตได้จากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงขึ้น ในขณะที่ตลาดบน (High-End Market) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงสามารถดำเนินการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง ปรากฏการณ์นี้บ่งชี้ว่า ผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อสูงยังคงมีความมั่นใจในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในทำเลศักยภาพและโครงการที่มีคุณภาพ
10 ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ: กุมอำนาจตลาดส่วนใหญ่
สิ่งที่น่าสนใจเป็นพิเศษจากการวิเคราะห์ของ AREA คือ การกระจุกตัวของส่วนแบ่งทางการตลาดที่ค่อนข้างสูงในกลุ่มผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย การสำรวจพบว่า เพียง 10 บริษัทชั้นนำก็สามารถครองส่วนแบ่งทางการตลาดไปได้ถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม สะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์ ความสามารถในการบริหารจัดการโครงการขนาดใหญ่ และเครือข่ายพันธมิตรที่แข็งแกร่ง
ข้อมูลสำคัญที่ AREA นำเสนอแบ่งออกเป็น 2 ส่วนหลัก ได้แก่
ข้อมูลจำนวนยูนิตเปิดตัวใหม่: ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 จำนวนยูนิตที่เปิดตัวใหม่ในตลาดรวมลดลงเกือบครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า โดยอยู่ที่ 15,452 ยูนิต ทว่า ในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรกสามารถเปิดตัวโครงการใหม่รวมกันได้ถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วนถึง 67% หรือมากกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม
ข้อมูลมูลค่าการลงทุนใหม่: มูลค่าการลงทุนรวมในช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทแรกมีมูลค่าการลงทุนรวมถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม
การกระจุกตัวของส่วนแบ่งตลาดเช่นนี้ แสดงให้เห็นถึงอำนาจต่อรองและความสามารถในการขับเคลื่อนตลาดของผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ ซึ่งมักจะมีข้อได้เปรียบในด้านเงินทุน เทคโนโลยีการก่อสร้าง การตลาด และการเข้าถึงทำเลทอง
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนยูนิตเปิดใหม่: กลยุทธ์ครอบคลุมทุกเซ็กเมนต์
เมื่อพิจารณาในแง่ของ จำนวนยูนิตเปิดขายใหม่ บมจ.แสนสิริ ยังคงรักษาความเป็นผู้นำไว้ได้อย่างต่อเนื่อง โดยในช่วงครึ่งปีแรก 2568 บริษัทได้เปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 1,847 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนยูนิตเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล การเปิดตัวจำนวนมากนี้มาจาก 7 โครงการใหม่ ครอบคลุมหลากหลายทำเลและรูปแบบที่อยู่อาศัย ด้วยมูลค่าการลงทุนรวม 10,519 ล้านบาท และมีราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิตอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท
ความสำเร็จของแสนสิริในการครองอันดับ 1 ด้านจำนวนยูนิตเปิดใหม่ สะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่สามารถตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคในวงกว้าง การบริหารจัดการการผลิตและการขายที่มีประสิทธิภาพ รวมถึงการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง ซึ่งทำให้สามารถดึงดูดผู้ซื้อได้อย่างต่อเนื่อง
ในอันดับถัดมาที่ตามมาอย่างใกล้ชิด ได้แก่ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ด้วยจำนวน 1,661 ยูนิต, บมจ.แอสเซทไวส์ 1,355 ยูนิต, บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท 929 ยูนิต และ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น 875 ยูนิต ซึ่งแต่ละบริษัทก็มีกลยุทธ์และจุดแข็งที่แตกต่างกันไปในการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าของตน
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนใหม่: เจาะตลาดระดับกลางถึงบน
ในทางกลับกัน เมื่อพิจารณาในแง่ของ มูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) กลับผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนถึง 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด 110,820 ล้านบาท
แม้ว่าเอพี (ไทยแลนด์) จะมีจำนวนยูนิตเปิดใหม่ที่ 1,661 ยูนิตเท่ากับที่กล่าวไปข้างต้น แต่ราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิตของโครงการที่เปิดตัวใหม่ในช่วงนี้อยู่ที่ประมาณ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างมีนัยสำคัญ การที่เอพี (ไทยแลนด์) สามารถสร้างมูลค่าการลงทุนรวมได้สูงเช่นนี้ แสดงให้เห็นถึงกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่เน้นโครงการขนาดใหญ่ โครงการในทำเลศักยภาพสูง หรือโครงการที่จับกลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงบน ซึ่งมีกำลังซื้อสูงและมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพ
อันดับรองลงมาในด้านมูลค่าการลงทุนใหม่ ได้แก่ บมจ.แสนสิริ มูลค่า 10,519 ล้านบาท, บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น มูลค่า 10,362 ล้านบาท, บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มูลค่า 8,230 ล้านบาท และ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ มูลค่า 8,230 ล้านบาท การแข่งขันในกลุ่มนี้สะท้อนให้เห็นถึงความพยายามของผู้พัฒนาในการสร้างสรรค์โครงการที่มีมูลค่าเพิ่มสูง เพื่อตอบสนองความต้องการของตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียม
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” และ “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์”: ผู้ท้าชิงตลาดระดับ Ultra-Luxury
สีสันที่น่าจับตาเป็นพิเศษในช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือ การปรากฏตัวของโครงการที่มี ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงลิ่ว ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับ Ultra-Luxury ที่มีความต้องการไม่หยุดนิ่ง
บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ สร้างความฮือฮาด้วยการเปิดตัวเพียง 1 โครงการ แต่มีมูลค่ารวมถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้สูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่น่าทึ่ง และแสดงให้เห็นถึงความสามารถในการพัฒนาโครงการระดับหรูที่ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงมาก
นอกจากนี้ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็เป็นอีกหนึ่งผู้พัฒนาที่น่าจับตามองในแง่ของราคาเฉลี่ยต่อหน่วย โดยมีราคาเฉลี่ยในการพัฒนาโครงการสูงถึง 20.627 ล้านบาท ซึ่งอยู่ในกลุ่ม 10 อันดับแรก
ขณะที่ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซึ่งมักจะเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาสินค้าราคาแพงในช่วงที่ผ่านมา ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 นี้ มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท การที่ราคาเฉลี่ยลดลงเล็กน้อย อาจเนื่องมาจากการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมที่มีราคาเข้าถึงง่ายขึ้น ประกอบกับโครงการบ้านระดับ Ultra-Luxury แบรนด์ “SONLE Residences” ที่มีจำนวนจำกัดเพียง 5 หลัง แต่ราคาขายสูงถึงหลังละ 260-400 ล้านบาท ซึ่งโครงการเหล่านี้คาดว่าจะถูกยกยอดไปสร้างสถิติใหม่ในช่วงครึ่งปีหลัง 2568
ปรากฏการณ์เหล่านี้บ่งชี้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับซูเปอร์ลักซ์ชัวรี (Super Luxury) กำลังมีการแข่งขันที่เข้มข้นขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทั้งในด้านการออกแบบ คุณภาพ วัสดุ และการให้บริการที่เหนือระดับ เพื่อดึงดูดนักลงทุนและผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยระดับสูงสุด
แนวโน้มและโอกาสสำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568
จากข้อมูลข้างต้น สามารถสรุปแนวโน้มสำคัญและโอกาสสำหรับนักลงทุนได้ดังนี้:
ตลาดบ้าน-คอนโดฯ ระดับบนยังคงแข็งแกร่ง: ผู้ที่มีกำลังซื้อสูงยังคงให้ความสำคัญกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพ ทำเลดี และมีศักยภาพในการเติบโต การมองหาโครงการในเซ็กเมนต์ราคา 7 ล้านบาทขึ้นไป จึงยังคงเป็นกลยุทธ์ที่น่าสนใจ
การแข่งขันในตลาด Ultra-Luxury: โครงการที่อยู่อาศัยระดับหรูพิเศษกำลังได้รับความนิยมมากขึ้น ผู้พัฒนาที่สามารถสร้างสรรค์นวัตกรรมและมอบประสบการณ์ที่เหนือระดับให้กับลูกค้า จะมีโอกาสประสบความสำเร็จสูง
ความสำคัญของแบรนด์และการบริหารจัดการ: ผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ที่ได้รับการยอมรับ สามารถดึงดูดลูกค้าและบริหารความเสี่ยงได้ดีกว่า การพิจารณาลงทุนในโครงการของแบรนด์ชั้นนำจึงเป็นทางเลือกที่ปลอดภัย
โอกาสในการลงทุนระยะยาว: แม้เศรษฐกิจจะมีความผันผวน แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นสินทรัพย์ที่น่าสนใจสำหรับการลงทุนระยะยาว โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากเลือกทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโตและการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน
สรุป
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในครึ่งปีแรก 2568 แสดงให้เห็นถึงพลวัตที่น่าสนใจ การแข่งขันที่เข้มข้นระหว่างผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ การแบ่งขั้วของกำลังซื้อ และการเติบโตของตลาดระดับบนและ Ultra-Luxury ข้อมูลเชิงลึกจาก AREA เป็นเครื่องมือสำคัญสำหรับนักลงทุนในการทำความเข้าใจทิศทางตลาด วางแผนการลงทุน และเลือกสรรโครงการที่ตอบโจทย์เป้าหมายทางการเงินของตนเอง
หากท่านกำลังมองหาโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่คุ้มค่าและมีศักยภาพในตลาดปี 2568 นี้ การศึกษาข้อมูลอย่างละเอียดและการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจได้อย่างมั่นใจและประสบความสำเร็จตามที่ตั้งใจ.
