อสังหาริมทรัพย์ไทย 2568: วงการดีเวลลอปเปอร์เบอร์ใหญ่ กับกลยุทธ์ “มูลค่า” และ “จำนวน” หน่วยลงทุน
กรุงเทพฯ – ท่ามกลางภาพรวมเศรษฐกิจที่ยังคงมีความผันผวนและกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ปรับเปลี่ยนไปอย่างต่อเนื่อง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน 2568) ยังคงสะท้อนให้เห็นถึงพลวัตที่น่าสนใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเปิดตัวโครงการใหม่ของเหล่าผู้ประกอบการรายใหญ่ (Big Brands) ที่ยังคงรักษาฐานที่มั่นของตนเองไว้ได้ และกำลังวางกลยุทธ์เพื่อช่วงชิงส่วนแบ่งทางการตลาดอย่างเข้มข้น
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA (Agency for Real Estate Affairs) ได้นำเสนอข้อมูลเชิงลึกจากการสำรวจการเปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งในกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบ (บ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, ทาวน์เฮาส์) และคอนโดมิเนียม ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งถือเป็นศูนย์กลางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในประเทศ ข้อมูลชุดนี้ไม่เพียงแต่สะท้อนภาพรวมของตลาด แต่ยังเผยให้เห็นถึงความแข็งแกร่งและความแตกต่างของกลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการแต่ละรายนำมาใช้
10 บริษัทยักษ์ใหญ่ ครองตลาดกว่า 70% – ภาพสะท้อนการกระจุกตัวของอำนาจซื้อ
การสำรวจในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ชี้ให้เห็นถึงการกระจุกตัวของตลาดอย่างมีนัยสำคัญ โดย 10 บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ สามารถครองส่วนแบ่งการตลาดไปได้ถึง 71% ของมูลค่าโครงการใหม่ทั้งหมด นี่คือตัวเลขที่สะท้อนถึงอำนาจทางการตลาดและความสามารถในการเข้าถึงแหล่งทุนของผู้ประกอบการรายใหญ่ ซึ่งมักเป็นบริษัทมหาชนที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
ภาพรวมของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล พบว่ามีจำนวนหน่วยที่เปิดขายรวมทั้งสิ้น 15,452 ยูนิต ด้วยมูลค่าโครงการรวมกว่า 110,820 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อยูนิตอยู่ที่ประมาณ 7.172 ล้านบาท ตัวเลขนี้แสดงให้เห็นถึงแนวโน้มราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง เมื่อเทียบกับช่วงเวลาที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตได้ดี
ที่น่าสนใจคือ การที่เศรษฐกิจเผชิญกับความท้าทาย และกำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง ส่งผลให้ตลาดแมส (Mass Market) ที่มีราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท เผชิญปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่ยากลำบากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ในทางกลับกัน ตลาดระดับบน (Upper Market) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป กลับยังคงมีความแข็งแกร่งและสามารถดำเนินการซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง นี่คือสัญญาณที่บ่งชี้ถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญ
2 มิติแห่งความเป็นผู้นำ: “มูลค่าลงทุน” และ “จำนวนหน่วยลงทุน”
AREA ได้จำแนกการเป็นผู้นำในตลาดออกเป็น 2 มิติหลัก คือ “ผู้นำด้านมูลค่าการลงทุน” และ “ผู้นำด้านจำนวนหน่วยลงทุน” ซึ่งแต่ละมิติสะท้อนถึงกลยุทธ์และความเชี่ยวชาญที่แตกต่างกันไป
ผู้นำด้านจำนวนหน่วยลงทุน: “แสนสิริ” นำทัพ เผยกลยุทธ์กระจายฐานลูกค้า
จากข้อมูลพบว่า บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำในด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ด้วยจำนวนถึง 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด
แสนสิริได้เปิดตัวโครงการใหม่รวม 7 โครงการ มูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท ตัวเลขนี้แสดงให้เห็นถึงกลยุทธ์ที่เน้นการพัฒนาโครงการในหลากหลายระดับราคา เพื่อเข้าถึงกลุ่มลูกค้าที่กว้างขึ้น และรักษาปริมาณการขายให้สม่ำเสมอ
อันดับรองลงมาในด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ ได้แก่:
บมจ.เอพี (ไทยแลนด์): 1,661 หน่วย
บมจ.แอสเซทไวส์: 1,355 หน่วย
บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท: 929 หน่วย
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 875 หน่วย
การที่ผู้ประกอบการรายใหญ่อื่นๆ ยังคงมีจำนวนหน่วยเปิดขายในระดับสูง สะท้อนให้เห็นถึงการแข่งขันที่เข้มข้นในตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในกลุ่มที่เน้นการพัฒนาโครงการจำนวนมากเพื่อตอบสนองความต้องการที่หลากหลาย
ผู้นำด้านมูลค่าลงทุน: “เอพี (ไทยแลนด์)” คว้าชัย ด้วยมูลค่าโครงการมหาศาล
ในทางกลับกัน บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) คือผู้นำในด้านมูลค่าการเปิดขายโครงการใหม่ โดยสามารถสร้างมูลค่ารวมได้ถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด
เอพี (ไทยแลนด์) ได้พัฒนาโครงการรวม 1,661 ยูนิต แต่ด้วยราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงถึง 12.694 ล้านบาท ทำให้มูลค่ารวมของการเปิดขายโครงการใหม่สูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างชัดเจน นี่อาจบ่งชี้ถึงกลยุทธ์ที่มุ่งเน้นการพัฒนาโครงการในทำเลศักยภาพ หรือการพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าเพิ่มสูง (High Value-Added Projects)
อันดับรองลงมาในด้านมูลค่าการเปิดขายใหม่ ได้แก่:
บมจ.แสนสิริ: 10,519 ล้านบาท
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 10,362 ล้านบาท
บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 8,230 ล้านบาท
บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,230 ล้านบาท
การที่ เอพี (ไทยแลนด์) ขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งในด้านมูลค่าการลงทุน บ่งชี้ให้เห็นถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน การเลือกทำเลที่ตั้ง และการกำหนดกลยุทธ์ราคาขายที่สามารถสร้างมูลค่าได้สูงสุด
สีสันของตลาด: “เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” กับราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสุดอลังการ
ปี 2568 ยังคงเต็มไปด้วยสีสันและเซอร์ไพรส์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเรื่องของ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่สะท้อนถึงเทรนด์ของที่อยู่อาศัยระดับอัลตร้าลักซ์ชัวรี (Ultra-Luxury) ที่กำลังมาแรง
บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ได้สร้างปรากฏการณ์ที่น่าจับตามอง ด้วยการเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่สามารถสร้างมูลค่ารวมได้ถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ตัวเลขนี้สะท้อนถึงการเจาะตลาดกลุ่มลูกค้าระดับบนสุด (Ultra-High-Net-Worth Individuals) ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยที่หรูหรา มีเอกลักษณ์ และตั้งอยู่ในทำเลที่ดีที่สุด
นอกจากนี้ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงรักษาตำแหน่งผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงใน 10 อันดับแรก ด้วยราคาเฉลี่ย 20.627 ล้านบาท
ขณะที่ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซึ่งมักจะเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาโครงการราคาสูง ก็ยังคงรักษามาตรฐานไว้ได้ โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาทในช่วงครึ่งปีแรก ส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม
อย่างไรก็ตาม ไฮไลท์ที่น่าจับตามองในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 คือ การเปิดตัวบ้านในเซ็กเมนต์อัลตราลักเซอรี่แบรนด์ “SONLE Residences” ของ SC Asset ซึ่งมีเพียง 5 หลัง แต่ราคาขายต่อหลังอยู่ในช่วง 260-400 ล้านบาท ปรากฏการณ์นี้คาดว่าจะผลักดันให้ตลาดบ้านซูเปอร์ลักซ์ชัวรีมีการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงที่สุดในช่วงครึ่งปีหลัง
แนวโน้มตลาด 2568: ความท้าทาย โอกาส และกลยุทธ์เพื่อความสำเร็จ
จากข้อมูลที่นำเสนอข้างต้น สามารถสรุปแนวโน้มและประเด็นที่น่าสนใจสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 ได้ดังนี้:
การแบ่งขั้วของกำลังซื้อ: ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่จะแบ่งขั้วชัดเจนยิ่งขึ้น กลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่สูง ในขณะที่ตลาดแมสยังคงเผชิญกับความท้าทายด้านสินเชื่อและกำลังซื้อ ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของกลุ่มเป้าหมายแต่ละกลุ่ม
ความสำคัญของทำเลศักยภาพ: ทำเลที่ตั้งยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดในการกำหนดมูลค่าและความน่าสนใจของโครงการ ผู้ประกอบการที่สามารถเข้าถึงและพัฒนาโครงการในทำเลที่มีศักยภาพสูง จะมีความได้เปรียบในการแข่งขัน
เทรนด์บ้านหรูและความต้องการพิเศษ: ตลาดอัลตราลักซ์ชัวรีมีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่อง ผู้ประกอบการที่สามารถนำเสนอโครงการที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัว การออกแบบที่โดดเด่น และบริการระดับพรีเมียม จะสามารถดึงดูดกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่มีกำลังซื้อสูงได้
กลยุทธ์การบริหาร “มูลค่า” และ “จำนวน”: ผู้ประกอบการต้องเลือกว่าจะมุ่งเน้นการสร้าง “มูลค่า” สูงสุดต่อยูนิต หรือเน้นการสร้าง “จำนวน” หน่วยขายจำนวนมาก เพื่อให้สอดคล้องกับความเชี่ยวชาญและกลุ่มเป้าหมายของตนเอง
นวัตกรรมและการพัฒนาที่ยั่งยืน: การนำเสนอเทคโนโลยีใหม่ๆ นวัตกรรมในการอยู่อาศัย และการพัฒนาโครงการที่คำนึงถึงความยั่งยืน (Sustainability) จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยสร้างความแตกต่างและตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภครุ่นใหม่
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย การทำความเข้าใจภาพรวมของตลาด การวิเคราะห์กลยุทธ์ของผู้ประกอบการรายใหญ่ และการประเมินมูลค่าที่แท้จริงของแต่ละโครงการ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ชาญฉลาด
คุณพร้อมที่จะก้าวสู่โลกแห่งอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนแปลงไปแล้วหรือยัง? เข้าร่วมกับผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อค้นหาโอกาสการลงทุนที่ดีที่สุด และเริ่มต้นการเดินทางสู่การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ใช่สำหรับคุณในปี 2568 นี้!
