ผ่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568: ใครคือผู้นำตัวจริง ด้านมูลค่าและการเปิดตัวโครงการใหม่?
ในยุคที่การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นกลไกขับเคลื่อนเศรษฐกิจที่สำคัญ การทำความเข้าใจภาพรวมตลาดและการวิเคราะห์แนวโน้มของบริษัทผู้พัฒนาโครงการยักษ์ใหญ่จึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุน ผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย หรือแม้กระทั่งผู้ที่สนใจในความเคลื่อนไหวของธุรกิจนี้ ในปี 2568 นี้ เราได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและปรับตัวของผู้เล่นในตลาดอย่างน่าสนใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในแง่ของการเปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียม ซึ่งสะท้อนถึงกลยุทธ์และทิศทางของแต่ละบริษัทอย่างชัดเจน
ข้อมูลจากการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 โดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน AREA ได้เปิดเผยข้อมูลเชิงลึกที่น่าจับตามองเป็นพิเศษเกี่ยวกับ “บิ๊กดาต้า” การเปิดตัวโครงการใหม่ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของไทย ข้อมูลนี้ไม่ได้เป็นเพียงสถิติ แต่เป็นการสะท้อนถึงอำนาจการตลาดและการเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายที่แตกต่างกันไปของแต่ละแบรนด์
ผู้นำตลาดที่หลากหลาย: ภาพสะท้อนของกลยุทธ์ที่แตกต่าง
เป็นที่ยอมรับกันโดยทั่วไปว่าในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย บิ๊กแบรนด์แต่ละรายต่างก็มีจุดยืนและความเชี่ยวชาญที่แตกต่างกันไป บางแบรนด์อาจเป็นที่รู้จักในฐานะ “ผู้นำตลาดบ้านหรู” ที่เน้นกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูงในเซ็กเมนต์ราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป ขณะที่บางรายอาจโดดเด่นในด้าน “ความยั่งยืน” และการพัฒนาโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม หรือบางบริษัทอาจแข็งแกร่งใน “ตลาดต่างจังหวัด” ที่ขยายการลงทุนไปยังหัวเมืองใหญ่ทั่วประเทศ หรือแม้กระทั่งเป็น “ผู้นำตลาดคอนโดมิเนียมริมหาด” ที่ตอบโจทย์นักลงทุนและผู้ที่ต้องการพักผ่อนหย่อนใจ
อย่างไรก็ตาม AREA ได้พยายามจัดระเบียบข้อมูลเพื่อนำเสนอภาพความเป็นผู้นำที่ชัดเจนยิ่งขึ้น โดยเน้นไปที่สองมิติหลัก คือ “มูลค่าการลงทุน” ของโครงการที่เปิดตัว และ “จำนวนหน่วยลงทุน” ที่นำเสนอสู่ตลาด โดยครอบคลุมข้อมูลในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม – มิถุนายน 2568) ซึ่งผลลัพธ์ที่ได้นั้นเผยให้เห็นถึงการกระจุกตัวของส่วนแบ่งการตลาดในกลุ่มผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ได้อย่างน่าทึ่ง
ท็อป 10 ครองส่วนแบ่งตลาดเกือบ 3 ใน 4
จากการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นศูนย์กลางของธุรกิจพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยและคอนโดมิเนียมที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทยในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 พบว่า ภาพรวมของการเปิดตัวโครงการใหม่มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย มูลค่าโครงการรวมกันสูงถึง 110,820 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 7.172 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นราคาที่ค่อนข้างสูง สะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่กำลังเผชิญกับความท้าทายทางเศรษฐกิจ
น่าสังเกตว่า ในภาวะที่กำลังซื้อของผู้บริโภคโดยรวมอาจมีแนวโน้มลดลง โครงการบ้านและคอนโดมิเนียมในตลาดระดับกลาง (Mass Market) ราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท กลับประสบปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารที่สูงขึ้น ในขณะที่โครงการในตลาดบนที่ราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงสามารถดำเนินการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง แสดงให้เห็นถึงกลุ่มลูกค้าที่มีความมั่นคงทางเศรษฐกิจและยังมีกำลังซื้อในตลาดระดับบน
การวิเคราะห์การลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ พบว่าตลาดนี้มีการกระจุกตัวอย่างมากในกลุ่ม “บิ๊กแบรนด์” หรือผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย แม้จะมีเพียง 10 บริษัท แต่กลับสามารถครองส่วนแบ่งการตลาด (Market Share) ได้มากถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม ซึ่งเป็นตัวเลขที่บ่งบอกถึงอำนาจและอิทธิพลของบริษัทเหล่านี้ได้อย่างชัดเจน
เราสามารถแบ่งข้อมูลการวิเคราะห์ออกเป็น 2 ตัวชี้วัดหลัก คือ:
ข้อมูลจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่: โดยรวมในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า เหลืออยู่ที่ 15,452 ยูนิต แต่ที่น่าสนใจคือ ในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรกได้เปิดตัวโครงการใหม่รวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 67% หรือมากกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม
ข้อมูลมูลค่าการลงทุนใหม่: ในส่วนของมูลค่าการลงทุนตลาดรวมในช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทแรกมีการลงทุนใหม่รวมมูลค่า 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่
เมื่อพิจารณาถึงจำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 บริษัท บมจ.แสนสิริ ได้แสดงศักยภาพที่โดดเด่น โดยสามารถเปิดตัวโครงการใหม่ได้มากถึง 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด (ซึ่งมีทั้งหมด 15,452 ยูนิต) ด้วยเหตุนี้ แสนสิริจึงถือเป็นผู้นำในด้าน “จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่” เป็นอันดับ 1
โครงการใหม่ของแสนสิริจำนวน 1,847 หน่วยนี้ มีมูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท จากการเปิดตัวโครงการใหม่ 7 โครงการ โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท ซึ่งถือว่ายังคงอยู่ในช่วงราคาที่เข้าถึงได้สำหรับกลุ่มเป้าหมายที่กว้างขึ้น
ในส่วนของบริษัทที่ตามมาในกลุ่มผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ ประกอบด้วย:
อันดับ 2: บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) จำนวน 1,661 หน่วย
อันดับ 3: บมจ.แอสเซทไวส์ จำนวน 1,355 หน่วย
อันดับ 4: บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท จำนวน 929 หน่วย
อันดับ 5: บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำนวน 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านมูลค่าเปิดขายใหม่
ในขณะที่แสนสิริเป็นผู้นำในด้านปริมาณหน่วยที่เปิดขายใหม่ แต่ในมิติของ “มูลค่าการเปิดขายใหม่” บริษัท บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ได้ผงาดขึ้นเป็นอันดับหนึ่ง ด้วยการพัฒนามูลค่าโครงการใหม่รวมกันถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท)
แม้ว่าเอพี (ไทยแลนด์) จะพัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 ยูนิต ซึ่งเป็นจำนวนที่น้อยกว่าแสนสิริ แต่ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการที่เอพีเปิดตัวนั้นสูงกว่าค่าเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างเห็นได้ชัด โดยอยู่ที่ประมาณ 12.694 ล้านบาทต่อหน่วย สะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์การพัฒนาโครงการในระดับราคาที่สูงขึ้น หรือเน้นกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อที่มีศักยภาพ
บริษัทที่ตามมาในกลุ่มผู้นำด้านมูลค่าเปิดขายใหม่ ได้แก่:
อันดับ 2: บมจ.แสนสิริ มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,519 ล้านบาท
อันดับ 3: บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,362 ล้านบาท
อันดับ 4: บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
อันดับ 5: บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” สร้างปรากฏการณ์ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด
สิ่งที่สร้างสีสันและเป็นที่น่าจับตามองเป็นพิเศษในการเปิดตัวโครงการใหม่ช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมา คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่บางโครงการมีราคาสูงอย่างน่าทึ่ง
บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ แม้จะเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 1 โครงการ มีจำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่าโครงการรวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการดังกล่าวสูงถึง 101.3 ล้านบาท ถือเป็นตัวเลขที่โดดเด่นอย่างยิ่ง
นอกจากนี้ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงรักษามาตรฐานการพัฒนาโครงการที่มีราคาสูง โดยมีราคาเฉลี่ยในการเปิดตัวโครงการใหม่สูงสุดใน 10 อันดับแรก อยู่ที่ประมาณ 20.627 ล้านบาทต่อหน่วย
สำหรับ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซึ่งเป็นที่รู้จักในฐานะ “แชมป์” การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ราคาสูงมาอย่างสม่ำเสมอ ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท โดยส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม
อย่างไรก็ตาม ยังมีโครงการที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือบ้านระดับอัลตราลักเซอรี่แบรนด์ “SONLE Residences” ที่มีเพียง 5 หลัง ราคาขายต่อหลังตั้งแต่ 260-400 ล้านบาท ซึ่งโครงการนี้ถูกยกยอดไปสถิติการเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568 นี้ คาดการณ์ว่า การเปิดตัวโครงการระดับนี้ จะยิ่งผลักดันให้ตลาดบ้านซูเปอร์ลักเซอรี่มีการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงที่สุดในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568 สร้างความน่าสนใจและสีสันให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบนอย่างแน่นอน
อนาคตตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568: การแข่งขันที่ทวีความเข้มข้น
จากข้อมูลข้างต้น ชี้ให้เห็นถึงทิศทางที่ชัดเจนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 การแข่งขันในกลุ่มผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ยังคงมีความเข้มข้น โดยแต่ละบริษัทต่างมีกลยุทธ์ที่มุ่งเน้นไปที่การสร้างมูลค่าและการเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายที่แตกต่างกัน
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือกำลังมองหาที่อยู่อาศัยในฝัน การทำความเข้าใจถึงจุดแข็งและกลยุทธ์ของแต่ละแบรนด์ จะช่วยให้การตัดสินใจของคุณมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น การเปิดตัวโครงการใหม่ในปีนี้ยังคงนำเสนอทางเลือกที่หลากหลาย ตั้งแต่โครงการระดับกลางที่เข้าถึงได้ง่าย ไปจนถึงโครงการระดับซูเปอร์ลักเซอรี่ที่ตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง
อย่าพลาดโอกาสในการสำรวจโครงการใหม่ล่าสุด และค้นหาโอกาสการลงทุนที่คุ้มค่าที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568 ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลเชิงลึกที่จะช่วยให้การลงทุนของคุณประสบความสำเร็จ!
