เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยครึ่งปีแรก 2568: ผู้นำตัวจริงในสมรภูมิ ‘มูลค่า’ และ ‘จำนวนหน่วย’
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะการเปิดตัวโครงการใหม่ ซึ่งเปรียบเสมือนการประกาศศักดาและทิศทางของแต่ละแบรนด์ยักษ์ใหญ่ในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 นี้ ได้เผยให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นเกี่ยวกับผู้เล่นตัวจริงในตลาด ทั้งในแง่ของการเปิดตัวโครงการบ้านแนวราบ และคอนโดมิเนียม
ในความเป็นจริง ผู้ประกอบการรายใหญ่แต่ละรายต่างก็มีจุดแข็งและมี “ที่ยืน” ของตัวเองในตลาด พวกเขาสามารถอ้างความเป็นผู้นำในเซ็กเมนต์ที่แตกต่างกันไป ไม่ว่าจะเป็นผู้นำตลาดบ้านหรูระดับ 15 ล้านบาทขึ้นไป, ผู้นำด้านการพัฒนาโครงการที่ยั่งยืน, ผู้นำในตลาดต่างจังหวัด, หรือผู้นำตลาดคอนโดมิเนียมริมทะเล แต่รายงานฉบับนี้ได้จัดระเบียบข้อมูลเพื่อชี้ให้เห็นถึงความเป็นผู้นำที่แท้จริงในสองมิติหลัก คือ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดตัว” ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568
ท็อป 10 ครองส่วนแบ่งตลาด 71% : การกระจุกตัวของอำนาจในอุตสาหกรรม
การสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นศูนย์กลางธุรกิจพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 เผยให้เห็นภาพที่น่าสนใจ ตลาดรวมมีการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งสิ้น 15,452 หน่วย มูลค่าโครงการรวมสูงถึง 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่บ่งชี้ถึงแนวโน้มราคาที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังเติบโตได้ดี
สิ่งที่น่าจับตามองคือ ในยุคที่เศรษฐกิจเผชิญความท้าทาย กำลังซื้อของผู้บริโภคลดน้อยลง โครงการบ้านและคอนโดมิเนียมในตลาดแมส (Mass Market) ที่มีราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท กลับประสบปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารในอัตราที่สูงขึ้น ในขณะที่ตลาดระดับบน (Upper Market) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงสามารถดำเนินการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของกลุ่มกำลังซื้อที่ยังคงมีอยู่
การวิเคราะห์การลงทุนเปิดขายโครงการใหม่โดย 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ เผยให้เห็นถึงการกระจุกตัวของตลาดอย่างชัดเจน กลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย สามารถครองส่วนแบ่งทางการตลาดไปได้มากถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม
เราสามารถพิจารณาจากตัวชี้วัดหลัก 2 ประการ:
ข้อมูลจำนวนหน่วยที่เปิดตัวใหม่: โดยรวมแล้ว ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 เขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เมื่อเทียบกับปีก่อนๆ โดยมีจำนวนทั้งสิ้น 15,452 ยูนิต ในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรก สามารถเปิดตัวโครงการรวมกันได้ถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือมากกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม เป็นเครื่องยืนยันถึงอิทธิพลของผู้เล่นรายใหญ่ที่ยังคงแข็งแกร่ง
ข้อมูลมูลค่าการลงทุนใหม่: ในด้านมูลค่าการลงทุนรวมในช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทแรก มีส่วนแบ่งการตลาดในส่วนนี้สูงถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม ข้อมูลนี้เน้นย้ำว่า ยิ่งเป็นโครงการที่มีมูลค่าสูง ผู้ประกอบการรายใหญ่ยิ่งมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด
‘แสนสิริ’ ผงาดผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดใหม่: การเข้าถึงตลาดเชิงปริมาณ
เมื่อพิจารณาในมิติของ จำนวนหน่วยที่เปิดตัวใหม่ ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 บมจ.แสนสิริ ได้แสดงศักยภาพที่โดดเด่น โดยสามารถเปิดตัวโครงการได้มากถึง 1,847 หน่วย ซึ่งคิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล
ดังนั้น ในด้านปริมาณการพัฒนาโครงการ แสนสิริ จึงก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 โดยมีมูลค่าโครงการรวม 10,519 ล้านบาท จากการเปิดตัว 7 โครงการใหม่ ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท ซึ่งยังคงอยู่ในช่วงราคาที่เข้าถึงได้สำหรับผู้บริโภคในวงกว้าง
ตามมาด้วยบริษัทอื่นๆ ใน 5 อันดับแรก ได้แก่:
อันดับ 2: บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) จำนวน 1,661 หน่วย
อันดับ 3: บมจ.แอสเซทไวส์ จำนวน 1,355 หน่วย
อันดับ 4: บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท จำนวน 929 หน่วย
อันดับ 5: บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำนวน 875 หน่วย
การที่แสนสิริสามารถเปิดตัวโครงการจำนวนมาก สะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน การวางแผนโครงการ และการเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างมีประสิทธิภาพ โดยเฉพาะในตลาดบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียมที่ต้องการจำนวนยูนิตในการตอบสนองความต้องการของตลาด
‘เอพี (ไทยแลนด์)’ ครองแชมป์มูลค่าเปิดขายใหม่: กลยุทธ์การพัฒนาโครงการระดับพรีเมียม
ในทางกลับกัน เมื่อพิจารณาในมิติของ มูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้นำอย่างแท้จริง โดยสามารถพัฒนามูลค่าโครงการรวมได้สูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท)
แม้ว่าเอพี (ไทยแลนด์) จะพัฒนาโครงการจำนวน 1,661 ยูนิต (เป็นอันดับ 2 ในแง่จำนวนหน่วย) แต่ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างมีนัยสำคัญ แสดงให้เห็นถึงกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าเพิ่มสูง การเลือกทำเลที่ตั้งที่มีศักยภาพ และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าระดับบน
บริษัทที่ตามมาใน 5 อันดับแรกของมูลค่าเปิดขายใหม่ ได้แก่:
อันดับ 2: บมจ.แสนสิริ มูลค่า 10,519 ล้านบาท
อันดับ 3: บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น มูลค่า 10,362 ล้านบาท
อันดับ 4: บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มูลค่า 8,230 ล้านบาท
อันดับ 5: บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ มูลค่า 8,230 ล้านบาท
การที่เอพี (ไทยแลนด์) สามารถสร้างมูลค่าการขายได้สูงเช่นนี้ มาจากการวางแผนกลยุทธ์ทางการตลาดที่แม่นยำ การออกแบบโครงการที่โดดเด่น และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง สามารถดึงดูดผู้ซื้อที่มองหาคุณภาพชีวิตระดับสูงและความคุ้มค่าในการลงทุนระยะยาว
‘เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์’ โชว์ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด: การเจาะตลาด Ultra-Luxury
หนึ่งในสีสันที่น่าสนใจที่สุดของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือ มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย ที่สูงขึ้นอย่างมาก สะท้อนให้เห็นถึงการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับอัลตร้าลักเซอรี่ (Ultra-Luxury)
บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ สร้างความฮือฮาด้วยการเปิดตัวโครงการเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งเป็นสถิติที่น่าประทับใจอย่างยิ่ง แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการเจาะตลาดกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงและมีความต้องการที่อยู่อาศัยระดับสูงสุด
ในขณะที่ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็โดดเด่นด้วยราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดใน 10 อันดับแรก อยู่ที่ 20.627 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวระดับพรีเมียมที่เน้นคุณภาพการก่อสร้าง วัสดุ และการออกแบบที่พิถีพิถัน
นอกจากนี้ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ยังคงรักษามาตรฐานความเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ราคาสูงอย่างต่อเนื่อง ในช่วงครึ่งปีแรก ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท โดยมีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม ซึ่งมีสัดส่วนราคาต่อหน่วยที่แตกต่างกันออกไป
สิ่งที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ แบรนด์ “SONLE Residences” ภายใต้การพัฒนาของ SC Asset ที่เป็นบ้านเดี่ยวระดับซูเปอร์ลักเซอรี่ จำนวนเพียง 5 หลัง แต่มีราคาขายตั้งแต่ 260-400 ล้านบาทต่อหลัง ซึ่งโครงการนี้คาดว่าจะถูกยกยอดไปเป็นสถิติของการเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 นี้
ปรากฏการณ์นี้บ่งชี้ว่า ตลาดบ้านซูเปอร์ลักเซอรี่จะมีการแข่งขันที่ดุเดือดและสร้างสีสันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดในช่วงครึ่งปีหลังนี้ ซึ่งจะเป็นการวัดศักยภาพของผู้พัฒนาในการสร้างสรรค์โครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของมหาเศรษฐีได้อย่างไร้ที่ติ
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568: ความท้าทายและโอกาส
จากข้อมูลที่ปรากฏในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ทำให้เราเห็นภาพที่ชัดเจนเกี่ยวกับทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปีนี้:
การกระจุกตัวของอำนาจ: ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด โดยเฉพาะในเซ็กเมนต์ที่มีมูลค่าสูง
การแบ่งกลุ่มตลาดที่ชัดเจน: ตลาดแมสเผชิญความท้าทายด้านสินเชื่อ ในขณะที่ตลาดบนและตลาดอัลตร้าลักเซอรี่ยังคงมีกำลังซื้อที่แข็งแกร่ง
การแข่งขันด้านมูลค่าและคุณภาพ: ผู้พัฒนาที่ประสบความสำเร็จ คือผู้ที่สามารถสร้างสมดุลระหว่างการขยายฐานลูกค้า (จำนวนหน่วย) และการสร้างมูลค่าเพิ่ม (ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย)
นวัตกรรมและการออกแบบ: ในตลาดระดับบน การออกแบบที่โดดเด่น วัสดุคุณภาพสูง และฟังก์ชันที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ กลายเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจซื้อ
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการหาที่อยู่อาศัยที่ตรงกับความต้องการและกำลังซื้อ การศึกษาข้อมูลเหล่านี้อย่างรอบด้าน จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาด
หากคุณกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อช่วยค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่ใช่สำหรับคุณ อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมเป็นส่วนหนึ่งของความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเปลี่ยนแปลงอย่างไม่หยุดยั้ง
