ยุทธจักรอสังหาฯ ครึ่งปีแรก 2568: แบรนด์ใหญ่กุมตลาด “มูลค่า” และ “จำนวน” หน่วย
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ยังคงสะท้อนถึงการกระจุกตัวของอำนาจทางการตลาดอย่างชัดเจน โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของอุตสาหกรรมนี้ ข้อมูลเชิงลึกจาก “ดร.โสภณ พรโชคชัย” ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ชี้ให้เห็นว่า กลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ หรือ “บิ๊กแบรนด์” ไม่เพียงแต่จะสามารถสร้างจุดยืนที่แข็งแกร่งให้กับตนเองในตลาดได้เท่านั้น แต่ยังคงกวาดส่วนแบ่งทางการตลาดไปได้อย่างมหาศาล ทั้งในแง่ของ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดตัวใหม่”
แม้ว่าในความเป็นจริง ผู้ประกอบการทุกรายจะสามารถอ้างความเป็นผู้นำในเซ็กเมนต์ใดเซ็กเมนต์หนึ่งได้ เช่น ความเป็นผู้นำตลาดบ้านหรูมูลค่า 15 ล้านบาทขึ้นไป, ผู้นำด้านการพัฒนาที่ยั่งยืน, ผู้นำตลาดในต่างจังหวัด หรือผู้นำตลาดคอนโดมิเนียมริมหาด แต่ AREA ได้ทำการวิเคราะห์และจัดกลุ่มข้อมูลใหม่ เพื่อแสดงให้เห็นถึงความเป็นผู้นำที่แท้จริงใน 2 มิติสำคัญ คือ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดตัว” ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน 2568)
ท็อป 10 ผูกขาด 71% ของตลาด: ภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่ ปี 2568
ข้อมูลจากการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุดสำหรับการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม พบว่าในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 มีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวมกว่า 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 7.172 ล้านบาท ตัวเลขนี้บ่งชี้ถึงทิศทางการเติบโตของราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังคงขยายตัวได้ดี
ที่น่าสังเกตคือ ในสภาวะที่เศรษฐกิจเผชิญกับความท้าทาย กำลังซื้อของผู้บริโภคมีแนวโน้มลดลง แต่ตลาดแมสในระดับราคา 3-5 ล้านบาท กลับพบปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่สูงขึ้น ในขณะที่กลุ่มตลาดระดับบน ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงสามารถดำเนินการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง สะท้อนถึงความแตกต่างของกำลังซื้อและความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อในแต่ละกลุ่มราคา
เมื่อเจาะลึกไปที่การลงทุนในการเปิดขายโครงการใหม่ของ 10 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ พบว่า ตลาดนี้ถูกผูกขาดโดยกลุ่ม “บิ๊กแบรนด์” หรือผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยได้อย่างเบ็ดเสร็จ แม้จะมีเพียง 10 บริษัท แต่ก็สามารถครองส่วนแบ่งทางการตลาดได้ถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวมทั้งหมด
วิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก: “จำนวนหน่วย” vs. “มูลค่าลงทุน”
AREA ได้นำเสนอข้อมูลใน 2 ตัวชี้วัดหลัก เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนยิ่งขึ้น:
ข้อมูลจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่: ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 เขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 ยูนิต ซึ่งลดลงเกือบครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า ในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรก สามารถเปิดตัวโครงการใหม่ได้ถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วนถึง 67% หรือเกินกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม
ข้อมูลมูลค่าลงทุนใหม่: มูลค่าการลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ในตลาดรวมช่วงครึ่งปีแรก อยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทแรก สามารถระดมทุนจากการเปิดขายโครงการใหม่ได้ถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดใหม่
จากการวิเคราะห์ข้อมูลในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) สามารถสร้างสถิติสูงสุดในการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยมีจำนวนถึง 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมด (จากตลาดรวม 15,452 หน่วย) ด้วยการพัฒนาโครงการรวม 7 โครงการใหม่ ทำให้ “แสนสิริ” ขึ้นเป็นผู้นำอันดับ 1 ในด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ โดยมีมูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท และราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท
ตามมาด้วยอันดับ 2 ถึง 5 ได้แก่ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) เปิดตัว 1,661 หน่วย, บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) 1,355 หน่วย, บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) 929 หน่วย และ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผงาดผู้นำด้านมูลค่าเปิดขายใหม่
ในขณะที่ “แสนสิริ” นำในด้านปริมาณหน่วย “เอพี (ไทยแลนด์)” กลับเป็นผู้นำในมิติของ “มูลค่าการเปิดขายใหม่” โดยสามารถพัฒนามูลค่าโครงการรวมได้ถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท)
“เอพี (ไทยแลนด์)” ได้พัฒนากลุ่มที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 ยูนิต ทำให้มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างชัดเจน
สำหรับบริษัทที่ตามมาในอันดับ 2 ถึง 5 ด้านมูลค่าเปิดขายใหม่ ได้แก่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) มูลค่า 10,519 ล้านบาท, บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) มูลค่า 10,362 ล้านบาท, บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) มูลค่า 8,230 ล้านบาท และ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) มูลค่า 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” เจิดจรัสด้วยราคาเฉลี่ยต่อหน่วย 101.3 ล้านบาท
สีสันที่โดดเด่นอย่างแท้จริงในการเปิดตัวโครงการใหม่ช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมา คงหนีไม่พ้น “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่สะท้อนถึงการขยับตัวของราคาอสังหาริมทรัพย์ในระดับอัลตราลักชัวรี่
บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) แม้จะเปิดตัวโครงการเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่สามารถสร้างมูลค่ารวมได้ถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้สูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งเป็นสถิติที่น่าจับตาอย่างยิ่ง
นอกจากนี้ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ยังคงโดดเด่นด้วยราคาเฉลี่ยในการพัฒนาโครงการใหม่ที่สูงถึง 20.627 ล้านบาท ติดอันดับต้นๆ ของ 10 บริษัทแรก
ขณะที่ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ซึ่งมักจะเป็น “แชมป์” ด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ราคาสูงมาอย่างต่อเนื่อง ในช่วงครึ่งปีแรกนี้ มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม
อย่างไรก็ตาม ปรากฏการณ์ที่น่าสนใจยิ่งกว่า คือ การเปิดตัวบ้านในเซ็กเมนต์อัลตราลักชัวรี่แบรนด์ “SONLE Residences” ของ SC Asset ที่มีจำนวนเพียง 5 หลัง แต่มีราคาขายต่อหลังตั้งแต่ 260-400 ล้านบาท ซึ่งโครงการนี้คาดว่าจะถูกยกยอดไปเป็นสถิติการเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568
แนวโน้มนี้ชี้ให้เห็นว่า ตลาดบ้านซูเปอร์ลักชัวรี่จะมีการแข่งขันที่เข้มข้นยิ่งขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในการสร้างสรรค์โครงการที่สะท้อนถึงความหรูหรา มูลค่า และเอกลักษณ์เฉพาะตัว ซึ่งจะส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในตลาดระดับบนสุดนี้ พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568
บทสรุปของตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568
จากข้อมูลที่ปรากฏ สะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ที่ไม่เพียงแต่มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการจำนวนมาก แต่ยังสามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนและสร้างมูลค่าโครงการในระดับสูงได้ การที่ 10 บริษัทชั้นนำสามารถครองส่วนแบ่งทางการตลาดไปได้ถึง 71% แสดงให้เห็นถึงการกระจุกตัวของอำนาจในอุตสาหกรรมนี้
สำหรับผู้บริโภค การวิเคราะห์ข้อมูลเหล่านี้ จะช่วยให้เข้าใจถึงภาพรวมของตลาด ราคาที่แท้จริงในแต่ละเซ็กเมนต์ และแนวโน้มของการพัฒนาโครงการในอนาคต การเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลานี้ จึงควรพิจารณาถึงปัจจัยด้านราคา คุณภาพ ทำเล และศักยภาพในการเติบโตของมูลค่าในระยะยาว
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ทุกความต้องการ การทำความเข้าใจภาพรวมของตลาดและผู้เล่นสำคัญ จะช่วยให้ท่านตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดและประสบความสำเร็จในการลงทุนครั้งสำคัญของท่าน
มาร่วมสำรวจโอกาสและความเป็นไปได้ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568 ไปด้วยกัน เพื่อการลงทุนที่มั่นคงและเติบโตอย่างยั่งยืน!
