วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีแรก 2568: ผู้นำตัวจริงด้านมูลค่าและจำนวนหน่วยลงทุน
ในยุคที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการแข่งขันสูง และผู้บริโภคมีทางเลือกหลากหลาย การมองหา “ผู้นำ” ในตลาดจึงไม่ใช่เรื่องง่ายอีกต่อไป ทุกแบรนด์ใหญ่ต่างมีจุดยืนและกลยุทธ์ที่แตกต่างกันไป บางรายเน้นความเป็นผู้นำตลาดบ้านหรูราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป บางรายชูจุดเด่นด้านความยั่งยืน หรือเน้นเจาะตลาดต่างจังหวัด รวมถึงคอนโดมิเนียมริมหาด วันนี้ เราจะมาเจาะลึกข้อมูลเชิงลึกจาก “ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA” นำเสนอโดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน AREA ที่ได้รวบรวม Big Data การเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 เพื่อให้เห็นภาพผู้นำที่แท้จริง ทั้งในแง่ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดขาย”
10 บริษัทชั้นนำครองส่วนแบ่งตลาดกว่า 71%
จากการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งถือเป็นศูนย์กลางของการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 พบว่า มีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวมกว่า 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแนวโน้มราคาที่สูงขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตได้ดี
สิ่งที่น่าสนใจคือ ในภาวะที่เศรษฐกิจเผชิญความท้าทายและกำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง พบว่าตลาดแมสในระดับราคา 3-5 ล้านบาท กำลังเผชิญปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่ยากขึ้น ในขณะที่ตลาดระดับบนซึ่งมีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงสามารถซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นถึงความยืดหยุ่นและความต้องการในกลุ่มผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อสูง
ยิ่งไปกว่านั้น ข้อมูลการเปิดขายโครงการใหม่ของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในตลาด กลับแสดงให้เห็นถึงการกระจุกตัวของอำนาจทางการตลาดอย่างชัดเจน แม้จะมีเพียง 10 บริษัท แต่กลับสามารถครองส่วนแบ่งตลาด (Market Share) ได้มากถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม สะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งและอิทธิพลของผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาด
เจาะลึก “ข้อมูลหน่วยเปิดตัวใหม่” และ “มูลค่าการลงทุนใหม่”
เมื่อพิจารณาจาก “ข้อมูลหน่วยเปิดตัวใหม่” โดยภาพรวมในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล พบว่ามีการเปิดตัวลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เหลืออยู่ที่ 15,452 ยูนิต ในจำนวนนี้ 10 บริษัทชั้นนำได้เปิดตัวโครงการรวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือเกินกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม
ในส่วนของ “ข้อมูลมูลค่าการลงทุนใหม่” ตลาดรวมในช่วงครึ่งปีแรกมีมูลค่าการลงทุนอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทชั้นนำได้เข้ามาลงทุนใหม่มูลค่ารวม 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม นี่คือตัวเลขที่ยืนยันถึงอำนาจทางการตลาดที่แข็งแกร่งของผู้ประกอบการรายใหญ่
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่
หากพิจารณาในมิติของ “จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่” ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 บมจ.แสนสิริ เป็นบริษัทที่เปิดตัวโครงการใหม่มากที่สุดถึง 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมด (จากตลาดรวม 15,452 ยูนิต) จึงกล่าวได้ว่า แสนสิริ คือผู้นำอันดับ 1 ในด้านปริมาณการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ โดยมีมูลค่าโครงการรวม 10,519 ล้านบาท จากการเปิดตัว 7 โครงการใหม่ ด้วยราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท
ตามมาด้วยบริษัทอื่นๆ ใน 5 อันดับแรก ได้แก่ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) จำนวน 1,661 หน่วย, บมจ.แอสเซทไวส์ จำนวน 1,355 หน่วย, บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท จำนวน 929 หน่วย และ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำนวน 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผงาดผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนใหม่
สำหรับบริษัทที่ครองตำแหน่งผู้นำในด้าน “มูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่” คือ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ซึ่งได้พัฒนามูลค่าโครงการรวมกว่า 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (จากตลาดรวม 110,820 ล้านบาท) แม้จะพัฒนาโครงการจำนวน 1,661 ยูนิต แต่ด้วยราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงถึง 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวม ทำให้เอพี (ไทยแลนด์) ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำด้านมูลค่า
ในส่วนของอันดับ 2-5 ด้านมูลค่าการลงทุน ได้แก่ บมจ.แสนสิริ มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,519 ล้านบาท, บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น เปิดตัวใหม่ 10,362 ล้านบาท, บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท และ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ เปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” เจ้าของสถิติราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด 101.3 ล้านบาท
สิ่งที่น่าจับตาเป็นพิเศษในการเปิดตัวโครงการใหม่ช่วงครึ่งปีแรกนี้ คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่มีราคาสูงขึ้นอย่างน่าทึ่ง โดย บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ แม้จะเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้สูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นสถิติที่น่าสนใจอย่างยิ่ง
นอกจากนี้ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงรักษามาตรฐานการพัฒนาโครงการระดับราคาสูง โดยมีราคาเฉลี่ยสูงสุดใน 10 อันดับแรกที่ 20.627 ล้านบาท
ขณะที่ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซึ่งเป็นที่รู้จักในฐานะ “แชมป์” การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ราคาสูงอย่างสม่ำเสมอ ในช่วงครึ่งปีแรกนี้ มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม
ที่น่าจับตาคือ การเปิดตัวบ้านซูเปอร์ลักชัวรีภายใต้แบรนด์ “SONLE Residences” ซึ่งมีเพียง 5 หลัง แต่มีราคาขายระหว่าง 260-400 ล้านบาทต่อหลังนั้น ได้ถูกยกยอดไปเป็นสถิติของการเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 นี้ คาดการณ์ว่าปรากฏการณ์นี้จะส่งผลให้ตลาดบ้านซูเปอร์ลักชัวรีมีการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่ดุเดือดขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง ซึ่งเป็นโอกาสสำหรับนักลงทุนที่มองหาอสังหาริมทรัพย์ระดับ Ultra-Luxury
บทสรุปและทิศทางตลาด
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีแรก 2568 แสดงให้เห็นถึงการกระจุกตัวของตลาดไปยังผู้ประกอบการรายใหญ่ ที่สามารถครองส่วนแบ่งทั้งในด้านปริมาณและมูลค่าได้อย่างชัดเจน การแข่งขันในตลาดระดับบนยังคงมีสูง สะท้อนผ่านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในกลุ่มโครงการระดับอัลตราลักชัวรี
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่อยู่อาศัย การทำความเข้าใจถึงทิศทางตลาดเช่นนี้ จะช่วยให้สามารถตัดสินใจได้อย่างมีประสิทธิภาพ ยิ่งไปกว่านั้น การจับตาดูการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ในช่วงครึ่งปีหลัง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มตลาดบนและซูเปอร์ลักชัวรี จะเป็นกุญแจสำคัญในการคว้าโอกาสที่ดีที่สุด
หากท่านต้องการเป็นส่วนหนึ่งของการเติบโตในตลาดอสังหาริมทรัพย์นี้ และมองหาคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญ หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมสำหรับการลงทุนที่คุ้มค่า อย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อสำรวจความเป็นไปได้ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับความต้องการและเป้าหมายของท่าน
