ผู้นำตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ครึ่งปีแรก 2568: เจาะลึก Big Data การเปิดตัวโครงการใหม่
ในโลกของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว การทำความเข้าใจภาพรวมตลาดและเทรนด์การพัฒนาโครงการใหม่เป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ สำหรับผู้ที่คร่ำหวอดในวงการมายาวนานกว่าทศวรรษ จะเห็นได้ว่าผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต่างมีกลยุทธ์ที่ชัดเจนในการสร้างจุดยืนของตนเอง ไม่ว่าจะเป็นการเป็นผู้นำตลาดบ้านหรูระดับ High-End ที่ราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป, การเป็นที่หนึ่งด้านการพัฒนาโครงการที่ยั่งยืน, การขยายอาณาจักรสู่ตลาดต่างจังหวัด, หรือแม้กระทั่งการเป็นผู้นำในตลาดคอนโดมิเนียมริมชายหาด (Beachfront Condominiums)
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของการลงทุนเชิงมูลค่าและการปริมาณหน่วยที่เปิดขายใหม่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน 2568) ได้แสดงให้เห็นภาพที่น่าสนใจยิ่งขึ้น การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก (Big Data) จากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน AREA ได้เผยให้เห็นถึงภูมิทัศน์ของผู้นำที่แท้จริงในมิติเหล่านี้ ซึ่งมีนัยสำคัญต่อทั้งผู้ประกอบการและนักลงทุน
10 บริษัทชั้นนำ ครองส่วนแบ่งการตลาดกว่า 71%
จากการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งถือเป็นสมรภูมิหลักของการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมในประเทศไทย พบว่าในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ตลาดได้เปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการโดยรวมถึง 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ตัวเลขนี้สะท้อนให้เห็นถึงการปรับตัวขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์เมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังเติบโตได้ดี
น่าสังเกตว่า ในภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทายและกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจชะลอตัว ตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมในกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งเคยเป็นตลาดแมส (Mass Market) กลับประสบปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารที่สูงขึ้น ในขณะที่ตลาดระดับบน (Upper Market) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์อย่างต่อเนื่อง ซึ่งบ่งชี้ถึงความแข็งแกร่งของกลุ่มกำลังซื้อในตลาดบน
การวิเคราะห์ผู้ประกอบการที่เปิดขายโครงการใหม่ในช่วงเวลาเดียวกัน พบว่า การลงทุนกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ หรือที่เรียกกันว่า “บิ๊กแบรนด์” ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย สิ่งที่น่าจับตาคือ แม้จะมีผู้ประกอบการรายใหญ่เพียง 10 บริษัท แต่กลับสามารถครองส่วนแบ่งทางการตลาด (Market Share) ได้อย่างมหาศาล ถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม
ข้อมูลสำคัญที่ AREA นำเสนอมี 2 ตัวชี้วัดหลัก ได้แก่ “ข้อมูลหน่วยเปิดตัวใหม่” และ “ข้อมูลมูลค่าลงทุนใหม่”
ด้านจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่: ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวนลดลงเกือบครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า โดยอยู่ที่ 15,452 ยูนิต ในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรก ได้เปิดตัวโครงการใหม่รวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือเกินกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม สะท้อนให้เห็นว่าการพัฒนาโครงการใหม่ยังคงถูกขับเคลื่อนโดยผู้ประกอบการรายใหญ่เป็นหลัก
ด้านมูลค่าลงทุนใหม่: สำหรับมูลค่าการลงทุนในโครงการใหม่ ภาพรวมตลาดในช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท จาก 10 บริษัทชั้นนำ การลงทุนใหม่ของทั้ง 10 บริษัทนี้ มีมูลค่ารวมกันถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม นี่คือข้อพิสูจน์ที่ชัดเจนว่า ผู้ประกอบการรายใหญ่มีอิทธิพลอย่างสูงต่อภาพรวมมูลค่าการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
“แสนสิริ” ก้าวขึ้นแท่นผู้นำด้านปริมาณหน่วยเปิดขายใหม่
เมื่อเจาะลึกไปที่ผู้ประกอบการแต่ละราย ในมิติของ “จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่” ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 บริษัท บมจ.แสนสิริ สามารถขึ้นมาเป็นผู้นำได้อย่างโดดเด่น ด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด (15,452 ยูนิต)
แสนสิริ ได้พัฒนาโครงการใหม่รวม 7 โครงการ โดยมีมูลค่าโครงการรวม 10,519 ล้านบาท ทำให้ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท ซึ่งอยู่ในระดับที่น่าสนใจและเข้าถึงได้สำหรับกลุ่มเป้าหมาย
สำหรับอันดับ 2 ถึง 5 ในด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ ได้แก่:
อันดับ 2: บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) จำนวน 1,661 หน่วย
อันดับ 3: บมจ.แอสเซทไวส์ จำนวน 1,355 หน่วย
อันดับ 4: บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท จำนวน 929 หน่วย
อันดับ 5: บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำนวน 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผงาดผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนใหม่
ในขณะที่แสนสิริ เป็นผู้นำด้านปริมาณหน่วย แต่เมื่อมองในมิติของ “มูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่” บริษัท บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้ที่ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง ด้วยมูลค่าการพัฒนาโครงการรวมกันถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวม (110,820 ล้านบาท)
แม้เอพี (ไทยแลนด์) จะพัฒนาโครงการใหม่จำนวน 1,661 หน่วย ซึ่งน้อยกว่าแสนสิริ แต่ด้วยกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่เน้นในทำเลที่มีมูลค่าสูงและมีระดับราคาที่แตกต่าง ทำให้ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยของเอพี (ไทยแลนด์) สูงถึง 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างมีนัยสำคัญ
สำหรับอันดับ 2 ถึง 5 ในด้านมูลค่าเปิดขายใหม่ ได้แก่:
อันดับ 2: บมจ.แสนสิริ มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,519 ล้านบาท
อันดับ 3: บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,362 ล้านบาท
อันดับ 4: บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
อันดับ 5: บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” สร้างประวัติการณ์ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด 101.3 ล้านบาท
สีสันที่น่าตื่นตาตื่นใจของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือปรากฏการณ์ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งสะท้อนถึงเทรนด์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับ Ultra-Luxury ที่กำลังเติบโตอย่างก้าวกระโดด
บริษัท บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ได้สร้างความฮือฮาด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่าโครงการรวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่สูงที่สุดในบรรดาผู้ประกอบการที่เปิดตัวโครงการในช่วงครึ่งปีแรก
ในขณะเดียวกัน บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็มีความโดดเด่นในการพัฒนาโครงการในระดับราคาสูงเช่นกัน โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดเป็นอันดับต้นๆ ในกลุ่ม 10 อันดับแรก ที่ 20.627 ล้านบาท
นอกจากนี้ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ยังคงรักษามาตรฐานความเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมและลักเซอรี่อย่างต่อเนื่อง โดยในช่วงครึ่งปีแรก ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งเป็นผลมาจากการผสมผสานการเปิดตัวคอนโดมิเนียมและบ้านระดับบน
ยิ่งไปกว่านั้น การเปิดตัวแบรนด์บ้านซูเปอร์ลักเซอรี่ “SONLE Residences” ที่มีจำนวนเพียง 5 หลัง โดยแต่ละหลังมีราคาขายตั้งแต่ 260-400 ล้านบาท ซึ่งคาดว่าจะถูกบันทึกเป็นสถิติใหม่ของการเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 นี้ ยิ่งตอกย้ำว่าตลาดบ้านระดับ Ultra-Luxury กำลังร้อนแรง และจะมีการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงขึ้นอย่างแน่นอนในช่วงครึ่งปีหลังนี้
แนวโน้มและโอกาสในการลงทุน
ข้อมูลจากการสำรวจในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ชี้ให้เห็นถึงการปรับตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ชัดเจน ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงเป็นกลไกสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด โดยเฉพาะในแง่ของมูลค่าการลงทุน ขณะที่กลุ่มกำลังซื้อในตลาดบนยังคงมีความแข็งแกร่งและมองหาที่อยู่อาศัยระดับพรีเมียมและลักเซอรี่
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในช่วงปี 2568 นี้ ควรพิจารณาถึง:
การวิเคราะห์แนวโน้มราคา: การที่ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในตลาดบนและ Ultra-Luxury สะท้อนถึงศักยภาพในการเติบโตของมูลค่าสินทรัพย์ในระยะยาว
กลยุทธ์การเลือกโครงการ: การทำความเข้าใจว่าบริษัทใดมีจุดเด่นในด้านใด (ปริมาณหน่วย vs. มูลค่าโครงการ vs. ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย) จะช่วยให้สามารถตัดสินใจลงทุนได้ตรงกับเป้าหมาย
ปัจจัยมหภาค: ติดตามแนวโน้มเศรษฐกิจ อัตราดอกเบี้ย และนโยบายภาครัฐที่อาจส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์
ทำเลที่ตั้ง: การลงทุนในทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโตและเป็นที่ต้องการของผู้ซื้อระดับบน ยังคงเป็นกลยุทธ์ที่มั่นคง
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต้องอาศัยข้อมูลที่ถูกต้องและความเข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนคุ้มค่า และต้องการคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่ารอช้า! ติดต่อเราเพื่อรับคำแนะนำและค้นหาโอกาสการลงทุนที่ดีที่สุดสำหรับท่านวันนี้
