ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยครึ่งปีแรก 2568: การกระจุกตัวของผู้นำ และการปรับตัวของราคา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนานกว่า 10 ปี ผมได้สังเกตการณ์และวิเคราะห์การเปลี่ยนแปลงของตลาดอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ที่ผ่านมา ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล สะท้อนให้เห็นถึงพลวัตที่น่าสนใจหลายประการ ทั้งการกระจุกตัวของส่วนแบ่งตลาดในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ และการปรับตัวของระดับราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
การครองส่วนแบ่งตลาดของ “บิ๊กแบรนด์”: มิติใหม่ของความแข็งแกร่ง
ข้อมูลจากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ชี้ให้เห็นถึงการครอบงำตลาดของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ที่สามารถกวาดส่วนแบ่งตลาดไปได้ถึง 71% ของมูลค่าการลงทุนใหม่ และ 67% ของจำนวนหน่วยลงทุนใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ตัวเลขนี้ตอกย้ำถึงความแข็งแกร่งและอิทธิพลของ “บิ๊กแบรนด์” ในตลาดที่อยู่อาศัยไทย โดยเฉพาะบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
สิ่งที่น่าสนใจคือ แม้ว่าผู้ประกอบการรายใหญ่เหล่านี้จะมีความหลากหลายในกลยุทธ์การพัฒนาโครงการ ตั้งแต่ผู้นำตลาดบ้านหรูในระดับราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป ผู้นำด้านความยั่งยืน ผู้นำตลาดต่างจังหวัด ไปจนถึงผู้นำตลาดคอนโดมิเนียมริมหาด แต่เมื่อพิจารณาถึง “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยลงทุน” ภาพรวมกลับแสดงให้เห็นถึงการกระจุกตัวที่ชัดเจน
ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย: สะท้อนกำลังซื้อและทิศทางตลาด
ข้อมูลเชิงลึกจาก AREA บ่งชี้ว่า ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย มูลค่าโครงการรวม 110,820 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งถือว่าสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตได้ดี
ปรากฏการณ์นี้สะท้อนถึงสภาวะตลาดที่ซับซ้อน ในขณะที่ตลาดแมส (Mass Market) ที่มีราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท อาจประสบปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินสูงขึ้น อันเนื่องมาจากกำลังซื้อที่ลดลงของผู้บริโภคในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน แต่ในทางกลับกัน ตลาดระดับบน (High-end) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป กลับยังคงสามารถดำเนินการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง
“แสนสิริ” นำทัพด้านจำนวนหน่วยลงทุนใหม่
เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด บมจ.แสนสิริ เป็นผู้ประกอบการที่เปิดตัวโครงการใหม่มากที่สุดในแง่จำนวนหน่วยในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ด้วยจำนวนถึง 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของตลาดรวม ถือเป็นการตอกย้ำความเป็นผู้นำในด้านปริมาณการพัฒนาที่อยู่อาศัย โดยโครงการที่เปิดตัวใหม่ 7 โครงการของแสนสิริ มีมูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท ด้วยราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท
ตามมาด้วย บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ที่เปิดตัว 1,661 หน่วย, บมจ.แอสเซทไวส์ 1,355 หน่วย, บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท 929 หน่วย และ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น 875 หน่วย การแข่งขันในด้านจำนวนหน่วยนี้แสดงให้เห็นถึงความพยายามของผู้ประกอบการในการขยายฐานลูกค้าและตอบสนองความต้องการที่หลากหลายในตลาด
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผงาดผู้นำด้านมูลค่าลงทุนใหม่
ในมิติของ “มูลค่าการลงทุนใหม่” บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ได้ขึ้นแท่นเป็นผู้นำ ด้วยมูลค่าโครงการที่เปิดตัวรวมกันสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนถึง 19% ของมูลค่าตลาดรวม การที่เอพี (ไทยแลนด์) สามารถพัฒนาโครงการมูลค่าสูงได้ถึง 1,661 หน่วย บ่งชี้ว่าราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการที่เปิดตัวโดยเอพีนั้นอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดโดยรวม
ตามมาด้วย บมจ.แสนสิริ ด้วยมูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,519 ล้านบาท, บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น 10,362 ล้านบาท, บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ 8,230 ล้านบาท และ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ 8,230 ล้านบาท การที่บริษัทเหล่านี้สามารถระดมทุนและพัฒนาโครงการมูลค่ามหาศาล สะท้อนถึงความเชื่อมั่นของนักลงทุนและศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” สร้างปรากฏการณ์ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด
สิ่งที่สร้างสีสันและความฮือฮาอย่างมากในช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือ “ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างน่าทึ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ที่แม้จะเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้แตะระดับ 101.3 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นสถิติที่น่าจับตา
นอกจากนี้ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดในกลุ่ม 10 อันดับแรกที่ 20.627 ล้านบาท ในขณะที่ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซึ่งเป็นที่รู้จักในฐานะผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ราคาสูง ก็ยังคงรักษามาตรฐานไว้ได้ โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม
ตลาดซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่: การแข่งขันที่ดุเดือดในครึ่งปีหลัง
ปรากฏการณ์ที่น่าจับตาเพิ่มเติมคือ การเปิดตัวบ้านเซ็กเมนต์อัลตราลักชัวรี่ภายใต้แบรนด์ “SONLE Residences” ซึ่งมีเพียง 5 หลัง แต่มีราคากระจายตั้งแต่ 260-400 ล้านบาทต่อหลัง และถูกยกยอดไปนับเป็นการเปิดตัวในครึ่งปีหลัง 2568 ปัจจัยนี้คาดว่าจะยิ่งผลักดันให้ตลาดบ้านซูเปอร์หรูมีการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดอย่างที่ไม่เคยมีมาก่อน ซึ่งจะเป็นสัญญาณที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่มองหาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระดับบนสุด
แนวโน้มและโอกาสสำหรับนักลงทุน
จากข้อมูลทั้งหมดที่ได้นำเสนอมา สะท้อนให้เห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 ยังคงมีความเคลื่อนไหวที่น่าสนใจ แม้จะมีความท้าทายในแง่ของกำลังซื้อในตลาดระดับกลางและล่าง แต่ตลาดระดับบนและซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่กลับมีศักยภาพในการเติบโตและสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจ
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดนี้ การทำความเข้าใจถึงการกระจุกตัวของส่วนแบ่งตลาดในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ การวิเคราะห์ระดับราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่ปรับตัวสูงขึ้น และการจับตาดูแนวโน้มของตลาดซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจลงทุนที่ถูกต้อง
หากคุณกำลังมองหาคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการสำรวจโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการและศักยภาพการลงทุนของคุณ อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมที่จะเป็นพันธมิตรทางธุรกิจของคุณ เพื่อร่วมสร้างความสำเร็จในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้เป็นจริง
