ผู้นำตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568: กลยุทธ์ “มูลค่า” และ “ปริมาณ” ในยุคแห่งการปรับตัว
การวิเคราะห์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 เผยให้เห็นถึงพลวัตที่น่าสนใจยิ่งขึ้น ท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงมีความท้าทาย นักลงทุนและผู้บริโภคต่างจับตาดูแนวโน้มการพัฒนาโครงการใหม่ๆ อย่างใกล้ชิด ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ได้นำเสนอข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ Big Data การเปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งในกลุ่มบ้านแนวราบ (บ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, ทาวน์เฮาส์) และคอนโดมิเนียม ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์และตำแหน่งทางการตลาดของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ
ในความเป็นจริงแล้ว ผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ต่างก็มีจุดยืนและคำอธิบายถึงความเป็น “ผู้นำ” ของตนเองที่ชัดเจน ไม่ว่าจะเป็นผู้นำตลาดบ้านหรูในเซ็กเมนต์ราคาสูงกว่า 15 ล้านบาท, ผู้นำด้านการพัฒนาโครงการอย่างยั่งยืน, ผู้นำตลาดในต่างจังหวัด, หรือผู้นำตลาดคอนโดมิเนียมริมชายหาด (Beachfront Condominiums) แต่ภายใต้ความหลากหลายของกลยุทธ์เหล่านี้ AREA ได้ทำการจัดระเบียบข้อมูลเพื่อนำเสนอภาพความเป็นผู้นำในสองมิติหลัก คือ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยลงทุน” ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม – มิถุนายน 2568) ซึ่งจะช่วยให้เห็นภาพรวมและทิศทางของตลาดได้อย่างชัดเจนยิ่งขึ้น
ท็อป 10 ผนึกกำลัง ครองส่วนแบ่งตลาดกว่า 71%
จากการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งถือเป็นสมรภูมิที่ใหญ่ที่สุดของการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยและคอนโดมิเนียมในประเทศไทย พบว่า ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย ด้วยมูลค่าโครงการรวมกว่า 110,820 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 7.172 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงแนวโน้มราคาสินทรัพย์ที่ปรับสูงขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจกำลังเติบโตได้ดี
สิ่งที่น่าสนใจคือ ในสภาวะเศรษฐกิจที่ผู้บริโภคมีกำลังซื้อลดลง กลุ่มที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดคือตลาดแมส (Mass Market) ที่มีราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท ซึ่งมักประสบปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่เข้มงวดขึ้น ในทางกลับกัน ตลาดบน (High-end Market) ที่มีราคาสูงตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อและความมั่นคงของกำลังซื้อในกลุ่มนี้
การวิเคราะห์การลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ พบว่า ตลาดนี้ยังคงกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มบริษัทขนาดใหญ่ (Big Brands) หรือผู้ประกอบการที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย และที่น่าจับตาคือ บริษัทเพียง 10 รายนี้ สามารถครอบครองส่วนแบ่งทางการตลาด (Market Share) ได้มากถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม ซึ่งบ่งชี้ถึงอิทธิพลและอำนาจในการแข่งขันของกลุ่มทุนรายใหญ่
ข้อมูลสำคัญที่ AREA นำเสนอมี 2 ตัวชี้วัดหลัก:
ข้อมูลหน่วยเปิดตัวใหม่: โดยรวมในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า เหลืออยู่ที่ 15,452 ยูนิต จากจำนวนนี้ บริษัท 10 อันดับแรก มีการเปิดตัวโครงการรวมกันทั้งสิ้น 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือมากกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม
ข้อมูลมูลค่าการลงทุนใหม่: ในช่วงครึ่งปีแรก มูลค่าการลงทุนรวมในตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทชั้นนำ มีการลงทุนใหม่รวมมูลค่า 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม
ข้อมูลนี้ตอกย้ำให้เห็นว่า แม้ภาพรวมตลาดจะมีการปรับลดจำนวนหน่วยที่เปิดตัวลง แต่บริษัทขนาดใหญ่ยังคงเป็นผู้ขับเคลื่อนหลักในการลงทุนและพัฒนาโครงการใหม่ๆ
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดใหม่
เมื่อพิจารณาในมิติของ “จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่” บริษัท บมจ.แสนสิริ ถือเป็นผู้นำอันดับหนึ่งในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 โดยได้เปิดตัวโครงการใหม่ถึง 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด (ซึ่งมีจำนวน 15,452 ยูนิต)
แสนสิริได้พัฒนาโครงการรวม 7 โครงการ ด้วยมูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท และมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท การรุกตลาดในเชิงปริมาณนี้แสดงให้เห็นถึงกลยุทธ์ของแสนสิริในการตอบสนองความต้องการที่หลากหลายของผู้บริโภค โดยเฉพาะกลุ่มที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่เข้าถึงได้ง่ายขึ้น
ในกลุ่ม 5 อันดับแรกในด้านจำนวนหน่วยเปิดใหม่ ประกอบด้วย:
บมจ.แสนสิริ: 1,847 หน่วย
บมจ.เอพี (ไทยแลนด์): 1,661 หน่วย
บมจ.แอสเซทไวส์: 1,355 หน่วย
บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท: 929 หน่วย
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” นำทัพด้านมูลค่าการลงทุน
ในขณะที่แสนสิริครองความเป็นผู้นำด้านจำนวนหน่วย แต่เมื่อมองในมิติของ “มูลค่าการเปิดขายใหม่” บริษัท บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำ ด้วยมูลค่าการพัฒนาโครงการรวมกว่า 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท)
เอพี (ไทยแลนด์) ได้พัฒนาที่อยู่อาศัยรวม 1,661 ยูนิต ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างมีนัยสำคัญ การที่เอพีสามารถสร้างมูลค่าการขายได้สูงขนาดนี้ สะท้อนถึงการเน้นพัฒนาโครงการในทำเลที่มีศักยภาพและการออกแบบผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงบน
สำหรับ 5 อันดับแรกในด้านมูลค่าการเปิดขายใหม่ ได้แก่:
บมจ.เอพี (ไทยแลนด์): 21,085 ล้านบาท
บมจ.แสนสิริ: 10,519 ล้านบาท
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 10,362 ล้านบาท
บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 8,230 ล้านบาท
บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” ครองสถิติราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด
สีสันที่โดดเด่นที่สุดของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่สะท้อนถึงการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับหรู (Luxury Real Estate) และอัลตราลักเซอรี่ (Ultra-Luxury Real Estate)
บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ สร้างความฮือฮาด้วยการเปิดตัวโครงการเพียง 1 โครงการ แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นสถิติที่น่าจับตาเป็นพิเศษ
นอกจากนี้ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังติดอันดับในกลุ่ม 10 อันดับแรกที่มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด โดยมีมูลค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
ส่วน บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซึ่งมักจะเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ราคาสูง ก็ยังคงรักษามาตรฐานไว้ได้ โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม
อย่างไรก็ตาม ปรากฏการณ์ที่น่าจับตามองยิ่งกว่าคือ การเปิดตัวบ้านในเซ็กเมนต์อัลตราลักเซอรี่ภายใต้แบรนด์ “SONLE Residences” ซึ่งมีจำนวนจำกัดเพียง 5 หลัง โดยมีราคาขายตั้งแต่ 260-400 ล้านบาทต่อหลัง โครงการนี้ถูกยกยอดไปเป็นสถิติการเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568 ซึ่งคาดว่าจะยิ่งเพิ่มการแข่งขันและความน่าสนใจให้กับตลาดบ้านซูเปอร์หรู และส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในตลาดบ้านระดับบนพุ่งสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
แนวโน้มปี 2568: ความยืดหยุ่น การปรับตัว และโอกาสทอง
จากข้อมูลที่นำเสนอ ชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มที่ชัดเจนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 แม้จะเผชิญกับความท้าทายทางเศรษฐกิจ แต่กลุ่มทุนรายใหญ่ยังคงมีความแข็งแกร่งและสามารถขับเคลื่อนตลาดได้อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับบน
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในปี 2568 การทำความเข้าใจกลยุทธ์ของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ทั้งในแง่ของการรุกตลาดเชิงปริมาณ (Volume Play) และการสร้างมูลค่า (Value Play) เป็นสิ่งสำคัญ นอกจากนี้ การศึกษาแนวโน้มราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในแต่ละเซ็กเมนต์ โดยเฉพาะในตลาดลักเซอรี่และอัลตราลักเซอรี่ จะช่วยให้มองเห็นโอกาสในการลงทุนที่อาจให้ผลตอบแทนที่น่าพอใจ
หากท่านกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อวางแผนการลงทุนที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน ทีมงานผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของเราพร้อมให้คำปรึกษาอย่างเต็มที่ เพื่อช่วยให้ท่านตัดสินใจได้อย่างมั่นใจและประสบความสำเร็จบนเส้นทางแห่งการลงทุนที่ยั่งยืน.
