เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568: ยักษ์ใหญ่ครองตลาด มูลค่าลงทุนพุ่งสูง
กรุงเทพฯ, ประเทศไทย – ในยุคที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังปรับตัวอย่างรวดเร็ว ท่ามกลางความผันผวนทางเศรษฐกิจและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่สนใจลงทุน หรือกำลังมองหาที่อยู่อาศัยสักแห่ง การเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ยังคงเป็นตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนถึงทิศทางและความแข็งแกร่งของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA ซึ่งดำเนินการสำรวจและวิเคราะห์บิ๊กดาต้าการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน 2568) ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งถือเป็นศูนย์กลางของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้นำเสนอภาพรวมที่น่าสนใจอย่างยิ่ง
แม้ว่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทุกรายจะพยายามสร้างจุดยืนและคำนิยามความเป็นผู้นำของตนเอง ไม่ว่าจะเป็นผู้นำตลาดบ้านหรู (มูลค่า 15 ล้านบาทขึ้นไป), ผู้นำด้านการพัฒนาโครงการอย่างยั่งยืน, ผู้นำตลาดในต่างจังหวัด, หรือผู้นำตลาดคอนโดมิเนียมริมชายหาด แต่การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงปริมาณจาก AREA ช่วยให้เราเห็นภาพความเป็นผู้นำที่แท้จริงใน 2 มิติหลัก คือ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดตัว” ซึ่งสะท้อนถึงอำนาจทางการตลาดและกำลังการผลิตของผู้พัฒนาแต่ละราย
ท็อป 10 ผู้พัฒนา: กุมส่วนแบ่งตลาดกว่า 71%
จากการสำรวจของ AREA พบว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวมกันสูงถึง 110,820 ล้านบาท หรือมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่สูงขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจเติบโตได้ดีก่อนหน้านี้ ข้อมูลนี้บ่งชี้ถึงแนวโน้มที่น่าสนใจว่า ในภาวะที่เศรษฐกิจเผชิญกับความท้าทาย และกำลังซื้อของผู้บริโภคโดยรวมลดลง ตลาดแมส (Mass Market) ที่มีราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท กลับประสบปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารในอัตราที่สูงขึ้น ในทางกลับกัน ตลาดบน (Premium Market) ที่มีราคาสูงกว่า 7-10 ล้านบาท ยังคงสามารถดำเนินการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูง
สิ่งที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ การกระจุกตัวของกิจกรรมการเปิดตัวโครงการใหม่ในกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย แม้ว่าจะมีผู้พัฒนาเพียง 10 รายที่ติดอันดับท็อป แต่ทั้ง 10 รายนี้ กลับสามารถครองส่วนแบ่งทางการตลาด (Market Share) ได้อย่างมหาศาล โดยคิดเป็นเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม
เมื่อพิจารณาจากตัวชี้วัดหลัก 2 ประการ:
จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่: ภาพรวมตลาดในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนๆ โดยลดลงมาอยู่ที่ 15,452 ยูนิต หากเจาะจงไปที่ 10 บริษัทชั้นนำ พบว่าสามารถเปิดตัวโครงการใหม่ได้รวมกันถึง 10,324 ยูนิต ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 67% หรือเกินกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวมทั้งหมด
มูลค่าการลงทุนใหม่: ในส่วนของมูลค่าการลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ ช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 มีมูลค่าตลาดรวมอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท ในจำนวนนี้ มาจากการลงทุนของ 10 บริษัทชั้นนำ คิดเป็นมูลค่ารวม 72,219 ล้านบาท ซึ่งคิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม สะท้อนให้เห็นถึงอำนาจทางการเงินและศักยภาพในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ของกลุ่มผู้พัฒนาเหล่านี้
“แสนสิริ”: ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดใหม่
ในด้านจำนวนหน่วยที่เปิดตัวใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กลายเป็นผู้นำอย่างชัดเจน โดยได้เปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด (15,452 ยูนิต) ด้วยการพัฒนาที่ครอบคลุม 7 โครงการใหม่ แสนสิริได้พิสูจน์ถึงความแข็งแกร่งในการเข้าถึงและตอบสนองความต้องการของตลาดในวงกว้าง
แสนสิริได้เปิดตัวโครงการใหม่มูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท ด้วยราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นราคาที่ยังสามารถเข้าถึงได้สำหรับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในตลาดปัจจุบัน
นอกจากแสนสิริแล้ว ผู้พัฒนาอันดับต้นๆ ที่ติด 5 อันดับแรกในด้านจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ ประกอบด้วย:
อันดับ 2: บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,661 หน่วย
อันดับ 3: บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,355 หน่วย
อันดับ 4: บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) จำนวน 929 หน่วย
อันดับ 5: บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) จำนวน 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)”: ผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนใหม่
ในขณะที่แสนสิริครองความเป็นผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) กลับเป็นผู้นำในมิติของ “มูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่” โดยสามารถพัฒนามูลค่าโครงการรวมได้สูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท)
เอพี (ไทยแลนด์) ได้เปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 ยูนิต ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการที่เอพีเปิดตัวอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างเห็นได้ชัด การพัฒนาโครงการมูลค่าสูงนี้สะท้อนถึงกลยุทธ์การมุ่งเน้นไปที่ตลาดระดับบนและระดับกลาง-บน
สำหรับ 5 อันดับแรกในด้านมูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่ ประกอบด้วย:
อันดับ 1: บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) มูลค่า 21,085 ล้านบาท
อันดับ 2: บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) มูลค่า 10,519 ล้านบาท
อันดับ 3: บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) มูลค่า 10,362 ล้านบาท
อันดับ 4: บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) มูลค่า 8,230 ล้านบาท
อันดับ 5: บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) มูลค่า 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์”: ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด 101.3 ล้านบาท
สีสันและความน่าตื่นเต้นของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 อย่างแท้จริง คือปรากฏการณ์ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่พุ่งสูงขึ้นอย่างไม่เคยปรากฏมาก่อน โดยเฉพาะในกลุ่มโครงการระดับ Super Luxury และ Ultra Luxury
บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ถือเป็นผู้เล่นที่สร้างความฮือฮามากที่สุด แม้จะมีการเปิดตัวเพียง 1 โครงการ แต่มีจำนวน 45 หน่วย มูลค่ารวมกันถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่น่าทึ่งและสะท้อนถึงความต้องการของตลาด Super Luxury ที่ยังมีช่องว่างและศักยภาพในการเติบโต
นอกจากนี้ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ก็เป็นอีกหนึ่งผู้พัฒนาที่น่าจับตา โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงถึง 20.627 ล้านบาทในกลุ่ม 10 อันดับแรก
ส่วน บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ซึ่งมักจะเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาสินค้าระดับหรูและแพงอย่างสม่ำเสมอ ในช่วงครึ่งปีแรกนี้ มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท โดยส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียมคุณภาพสูง
ที่น่าสนใจยิ่งกว่านั้นคือ การเปิดตัวโครงการบ้านเซ็กเมนต์ Ultra Luxury ภายใต้แบรนด์ “SONLE Residences” โดย SC Asset ซึ่งมีจำนวนเพียง 5 หลัง แต่มีราคาขายต่อหลังอยู่ในช่วง 260-400 ล้านบาท โครงการนี้จะถูกนับรวมในสถิติการเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 แต่ก็เป็นการส่งสัญญาณที่ชัดเจนว่า ตลาดบ้าน Super Luxury จะมีการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงมากยิ่งขึ้นไปอีกในช่วงครึ่งปีหลังนี้
แนวโน้มและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568
ข้อมูลจากการสำรวจของ AREA ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมที่ชัดเจนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568:
การกระจุกตัวของผู้พัฒนา: ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ยังคงมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด และมีแนวโน้มที่จะครองส่วนแบ่งทางการตลาดที่สูงขึ้น
การฟื้นตัวของตลาดบน: แม้เศรษฐกิจโดยรวมจะยังมีความท้าทาย แต่ตลาดที่อยู่อาศัยระดับบน (Premium & Luxury) ยังคงแสดงความแข็งแกร่งอย่างต่อเนื่อง
ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงขึ้น: ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการที่เปิดตัวใหม่มีแนวโน้มสูงขึ้นอย่างชัดเจน โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดบน สะท้อนถึงต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้น และการมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าเพิ่มสูง
กลยุทธ์ที่แตกต่าง: ผู้พัฒนาแต่ละรายมีการวางกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน ทั้งการเน้นจำนวนหน่วยเพื่อเข้าถึงตลาดในวงกว้าง หรือการเน้นมูลค่าโครงการและราคาเฉลี่ยต่อหน่วยเพื่อเจาะตลาดกำลังซื้อสูง
ตลาด Super Luxury ยังคงร้อนแรง: โครงการระดับ Super Luxury และ Ultra Luxury ยังคงเป็นที่ต้องการของกลุ่มลูกค้ามหาเศรษฐี สะท้อนผ่านราคาขายที่สูงลิ่ว
สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจในโครงสร้างตลาดและกลยุทธ์ของผู้พัฒนาชั้นนำเหล่านี้ คือกุญแจสำคัญในการตัดสินใจลงทุน การเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพการเติบโตสูง โดยพิจารณาจากทำเลที่ตั้ง การออกแบบ คุณภาพการก่อสร้าง และการบริหารจัดการโครงการของผู้พัฒนา จะช่วยเพิ่มโอกาสในการสร้างผลตอบแทนที่ดี
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันค้นหาศักยภาพและสร้างความมั่งคั่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเติบโตนี้
