เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยครึ่งปีแรก 2568: ใครคือผู้นำตัวจริงด้านมูลค่าและการลงทุน?
ในยุคที่การแข่งขันในภาคอสังหาริมทรัพย์ทวีความรุนแรงขึ้นทุกขณะ การทำความเข้าใจภาพรวมตลาดและตำแหน่งของผู้เล่นหลักเป็นสิ่งสำคัญยิ่งสำหรับนักลงทุน ผู้ประกอบการ และผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย จากข้อมูลเชิงลึกของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA นำเสนอภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลช่วงครึ่งปีแรก 2568 (มกราคม-มิถุนายน) ชี้ให้เห็นถึงการกระจุกตัวของตลาดในมือผู้ประกอบการรายใหญ่ และสร้างความชัดเจนในมุมมองของการเป็น “ผู้นำ” ทั้งในด้านมูลค่าการลงทุนและจำนวนยูนิตที่เปิดขาย
ภาพรวมตลาด: การเติบโตของราคา ท่ามกลางกำลังซื้อที่ท้าทาย
ข้อมูลจากการสำรวจของ AREA เผยให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมกันทั้งสิ้น 15,452 ยูนิต มูลค่าโครงการรวมสูงถึง 110,820 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อยูนิตอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มราคาที่ยังคงมีแรงส่ง แม้ว่าสภาพเศรษฐกิจโดยรวมจะเผชิญกับความท้าทาย ส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคบางกลุ่มลดลง
ปรากฏการณ์ที่น่าสังเกตคือ ในขณะที่ตลาดแมส (Mass Market) ที่มีราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท กำลังประสบปัญหาอัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่สูงขึ้น ตลาดระดับบน (Upper Market) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป กลับยังคงมีความเคลื่อนไหวและสามารถซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง แสดงให้เห็นถึงกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงและยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยในระดับพรีเมียม
10 ผู้เล่นหลัก กุมตลาดเกือบ 3 ใน 4: การรวมศูนย์อำนาจในภาคอสังหาฯ
สิ่งที่เป็นจุดเด่นสำคัญจากการสำรวจครั้งนี้ คือ การกระจุกตัวของส่วนแบ่งทางการตลาดในมือของผู้ประกอบการรายใหญ่เพียงไม่กี่ราย ข้อมูลแสดงให้เห็นว่า 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศ สามารถครองส่วนแบ่งตลาดได้อย่างมหาศาล โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาจาก “มูลค่าการลงทุน”
ด้านจำนวนยูนิตเปิดขายใหม่: ภาพรวมตลาดเปิดตัวใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ลดลงเกือบครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับช่วงเวลาปกติ โดยอยู่ที่ 15,452 ยูนิต ในจำนวนนี้ 10 บริษัทชั้นนำสามารถเปิดขายได้รวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 67% หรือเกินกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม
ด้านมูลค่าการลงทุนใหม่: ในส่วนของมูลค่าการลงทุนใหม่ ตลาดรวมมีมูลค่าสูงถึง 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทแรกมีมูลค่าการลงทุนรวมกันถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนที่น่าทึ่งถึง 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม
ข้อมูลนี้ตอกย้ำให้เห็นว่า ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีฐานทุนแข็งแกร่ง มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ และมีความเชี่ยวชาญในการบริหารจัดการตลาด เป็นกลไกขับเคลื่อนหลักในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ณ ปัจจุบัน
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนยูนิต: ครองตลาดด้วยปริมาณการเปิดตัวที่โดดเด่น
เมื่อพิจารณาในมิติของ “จำนวนยูนิตเปิดขายใหม่” บมจ.แสนสิริ ขึ้นแท่นเป็นอันดับหนึ่งในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่ถึง 1,847 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 12% ของยูนิตเปิดขายใหม่ทั้งหมด การดำเนินกลยุทธ์ที่มุ่งเน้นการพัฒนาโครงการที่หลากหลาย ครอบคลุมความต้องการของตลาดในหลายระดับราคา ทำให้แสนสิริสามารถบรรลุเป้าหมายด้านปริมาณได้อย่างมีประสิทธิภาพ
โดยภาพรวม แสนสิริได้พัฒนาโครงการใหม่รวม 7 โครงการ มูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท ด้วยราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิตอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท ซึ่งสอดคล้องกับแนวโน้มของตลาดที่ยังคงมีผู้บริโภคที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่เข้าถึงได้ แต่ยังคงไว้ซึ่งคุณภาพและฟังก์ชันการใช้งาน
ตามมาด้วยบริษัทชั้นนำอื่นๆ ใน 5 อันดับแรก ได้แก่:
บมจ.เอพี (ไทยแลนด์): 1,661 ยูนิต
บมจ.แอสเซทไวส์: 1,355 ยูนิต
บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท: 929 ยูนิต
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 875 ยูนิต
“เอพี (ไทยแลนด์)” ก้าวขึ้นแท่นผู้นำด้านมูลค่าการลงทุน: ยุทธศาสตร์ราคาและการพัฒนาโครงการระดับบน
ในอีกมุมมองหนึ่ง บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) กลายเป็นผู้นำในด้าน “มูลค่าเปิดขายใหม่” ด้วยมูลค่าการพัฒนาโครงการรวมทั้งสิ้น 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนถึง 19% ของมูลค่าตลาดรวม การที่เอพี (ไทยแลนด์) สามารถทำยอดมูลค่าการเปิดขายได้สูงเช่นนี้ เกิดจากการผสมผสานระหว่างจำนวนยูนิตที่เปิดขาย (1,661 ยูนิต) และราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิตที่สูงกว่าตลาดโดยรวม
ราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิตของโครงการที่เอพี (ไทยแลนด์) พัฒนาในช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่เน้นคุณภาพ ทำเล และฟังก์ชันการใช้งานที่ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง โดยเฉพาะในตลาดบ้านเดี่ยวระดับลักเซอรี่และคอนโดมิเนียมในทำเลศักยภาพ
บริษัทที่ตามมาใน 5 อันดับแรกด้านมูลค่าเปิดขายใหม่ ได้แก่:
บมจ.แสนสิริ: 10,519 ล้านบาท
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 10,362 ล้านบาท
บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 8,230 ล้านบาท
บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” และ “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” เจ้าของสถิติราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด: เจาะตลาด Ultra-Luxury
สีสันที่น่าสนใจของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือ การปรากฏของโครงการที่มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงอย่างน่าประทับใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ที่สามารถสร้างความฮือฮาได้ด้วยการพัฒนาโครงการ 1 โครงการ จำนวน 45 ยูนิต แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยพุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาทต่อยูนิต สถิตินี้บ่งชี้ถึงการเจาะตลาดกลุ่มลูกค้า Ultra-Luxury ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยระดับสุดยอด ไม่จำกัดงบประมาณ
นอกจากนี้ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็เป็นอีกหนึ่งผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการในระดับราคาสูง โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงที่สุดใน 10 อันดับแรกที่ 20.627 ล้านบาท
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ยังคงรักษามาตรฐานการเป็นผู้พัฒนาโครงการที่เน้นคุณภาพและทำเลระดับพรีเมียม โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียมในทำเลศักยภาพ
สำหรับเซ็กเมนต์ Super Luxury บ้านเดี่ยวแบรนด์ “SONLE Residences” ของ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ที่มีจำนวนเพียง 5 หลัง แต่มีราคาขายระหว่าง 260-400 ล้านบาทต่อหลังนั้น ถูกยกยอดไปเป็นสถิติของการเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 ซึ่งคาดการณ์ว่าจะยิ่งเพิ่มความร้อนแรงและสร้างการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในตลาดบ้านหรูให้มีความน่าสนใจมากยิ่งขึ้น
แนวโน้มและโอกาสสำหรับนักลงทุนและผู้บริโภคในปี 2568
การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกนี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมที่น่าสนใจของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568:
การกระจุกตัวของตลาด: ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด การลงทุนในโครงการใหม่ๆ ส่วนใหญ่ยังคงอยู่ในมือของบริษัทมหาชนที่มีความแข็งแกร่งทางด้านการเงินและเครือข่าย
ความแตกต่างของกำลังซื้อ: ตลาดแมสยังคงเผชิญความท้าทายด้านสินเชื่อ ในขณะที่ตลาดระดับบนและ Super Luxury ยังคงมีความต้องการที่แข็งแกร่ง
ความสำคัญของทำเลและคุณภาพ: การพัฒนาโครงการในทำเลที่มีศักยภาพ พร้อมด้วยคุณภาพการก่อสร้าง การออกแบบ และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภค ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญในการประสบความสำเร็จ
การเติบโตของตลาด Ultra-Luxury: ตลาดระดับบนสุด (Ultra-Luxury) มีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง ผู้พัฒนาที่สามารถนำเสนอเอกลักษณ์และความพิเศษเหนือระดับ จะสามารถดึงดูดกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงได้
สำหรับนักลงทุน การทำความเข้าใจถึงการกระจายตัวของตลาดและแนวโน้มราคา จะช่วยให้สามารถตัดสินใจลงทุนในสินทรัพย์ที่มีศักยภาพได้อย่างมีประสิทธิภาพ การพิจารณาโครงการจากผู้ประกอบการที่มีประวัติผลงานที่ดี มีความน่าเชื่อถือ และมีกลยุทธ์การตลาดที่ชัดเจน จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างผลตอบแทนที่ยั่งยืน
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย การมีข้อมูลเหล่านี้จะช่วยให้สามารถวางแผนงบประมาณ เลือกทำเลที่เหมาะสม และเปรียบเทียบข้อเสนอจากผู้พัฒนาชั้นนำได้อย่างมั่นใจ อย่าพลาดโอกาสในการเข้าถึงข้อมูลเชิงลึกที่จะช่วยให้การตัดสินใจของคุณมีทิศทางที่ชัดเจนยิ่งขึ้น!
