เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยครึ่งปีแรก 2568: ผู้นำตัวจริงด้านมูลค่าและปริมาณการเปิดตัวโครงการใหม่
ในโลกของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยที่ผันผวนและมีการแข่งขันสูง การทำความเข้าใจถึงภาพรวมตลาดและผู้เล่นหลักถือเป็นกุญแจสำคัญสำหรับนักลงทุน ผู้ประกอบการ และผู้ที่สนใจในการหาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ที่ผ่านมา จากข้อมูลเชิงลึกที่รวบรวมโดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ภายใต้การนำของ ดร.โสภณ พรโชคชัย ได้เปิดเผยถึงความเคลื่อนไหวที่น่าสนใจของการเปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียม ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงพลวัตของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป
แม้ว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ทุกรายต่างมีกลยุทธ์และจุดยืนของตนเองในการนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่แตกต่างกัน เช่น การเป็นผู้นำในตลาดบ้านหรู ราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป, ความมุ่งมั่นด้านความยั่งยืน, การขยายตลาดสู่ต่างจังหวัด, หรือการเป็นผู้นำตลาดคอนโดมิเนียมริมหาด แต่ข้อมูลจากการสำรวจของ AREA ในครั้งนี้ได้จัดลำดับผู้เล่นหลักตาม “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยลงทุน” ที่เปิดตัวในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ซึ่งจะช่วยให้เห็นภาพของ “ผู้นำตัวจริง” ในมิติที่จับต้องได้
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ครึ่งปีแรก 2568
การสำรวจของ AREA ครอบคลุมพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งเป็นศูนย์กลางของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย พบว่า ตลาดที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2568 มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวมกว่า 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ตัวเลขนี้สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง เมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจมีการเติบโตที่ดี
สิ่งที่น่าสังเกตคือ สภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันที่ส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมในกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท หรือที่เรียกกันว่าตลาดแมส (Mass Market) กำลังเผชิญกับความท้าทาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ในทางกลับกัน ตลาดในระดับบน (Upper Market) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป กลับยังคงมีความสามารถในการซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง แสดงให้เห็นว่ากลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูงยังคงได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า
10 ผู้ประกอบการรายใหญ่ ครองส่วนแบ่งตลาดเกือบ 3 ใน 4
ข้อมูลที่น่าสนใจอย่างยิ่งคือ การกระจุกตัวของตลาดในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ หรือ “บิ๊กแบรนด์” ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จากการสำรวจพบว่า 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ สามารถครองส่วนแบ่งการตลาดได้อย่างมหาศาล โดยมีสัดส่วนการลงทุนเปิดขายโครงการใหม่คิดเป็นกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม
ในมิติของ “จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่” โดยภาพรวม ตลาดมีการเปิดตัวลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน เหลือเพียง 15,452 ยูนิต ในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรก ได้เปิดตัวรวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% ของตลาดรวม
ส่วนในมิติของ “มูลค่าการลงทุนใหม่” ภาพรวมตลาดมีมูลค่ารวม 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทแรก ได้ร่วมลงทุนเปิดโครงการใหม่เป็นมูลค่าสูงถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% ของมูลค่าตลาดรวม ซึ่งแสดงให้เห็นถึงอำนาจทางการตลาดและกำลังการลงทุนที่มหาศาลของผู้เล่นรายใหญ่เหล่านี้
“แสนสิริ” ผู้นำด้านปริมาณการเปิดตัวโครงการใหม่
เมื่อพิจารณาถึงจำนวนหน่วยที่เปิดตัวใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 บมจ.แสนสิริ สามารถขึ้นแท่นเป็นอันดับ 1 ด้วยการเปิดตัวถึง 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล (จากจำนวนรวม 15,452 ยูนิต)
แสนสิริ ได้พัฒนาโครงการรวมมูลค่า 10,519 ล้านบาท จากการเปิดตัว 7 โครงการใหม่ โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่น่าสนใจในสภาวะตลาดปัจจุบัน
ตามมาด้วยอันดับ 2-5 ในด้านจำนวนหน่วยเปิดใหม่ ได้แก่ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) จำนวน 1,661 หน่วย, บมจ.แอสเซทไวส์ จำนวน 1,355 หน่วย, บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท จำนวน 929 หน่วย และ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำนวน 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผู้นำด้านมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่
ในทางกลับกัน หากพิจารณาในมิติของ “มูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่” บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) กลับเป็นผู้นำด้วยมูลค่าการพัฒนาโครงการรวมสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท)
แม้ว่าเอพี (ไทยแลนด์) จะพัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 ยูนิต (ซึ่งเป็นอันดับ 2 ในแง่ปริมาณ) แต่ด้วยกลยุทธ์การพัฒนาโครงการ ทำให้มีราคาเฉลี่ยต่อยูนิตอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท สูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ตามมาในอันดับ 2-5 ด้านมูลค่าเปิดขายใหม่ ได้แก่ บมจ.แสนสิริ มูลค่า 10,519 ล้านบาท, บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น มูลค่า 10,362 ล้านบาท, บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มูลค่า 8,230 ล้านบาท และ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ มูลค่า 8,230 ล้านบาท (มูลค่าเท่ากัน)
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” เจ้าแห่ง “ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย” สูงสุด
สีสันที่โดดเด่นที่สุดของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือ การปรากฏตัวของโครงการที่มี “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่สูงเป็นประวัติการณ์
บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ แม้จะเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่สามารถสร้างมูลค่ารวมได้ถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าทึ่งและสะท้อนถึงการเจาะกลุ่มตลาด Ultra Luxury ได้อย่างชัดเจน
ในขณะที่ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ สามารถทำราคาเฉลี่ยสูงสุดในกลุ่ม 10 อันดับแรก ที่ 20.627 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังคงมีปรากฏการณ์ที่น่าสนใจจาก บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ที่มักจะทำสถิติในด้านการพัฒนาโครงการราคาสูงอย่างสม่ำเสมอ ในช่วงครึ่งปีแรกนี้ มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม
อย่างไรก็ตาม ไฮไลท์ที่คาดว่าจะสร้างการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 นี้ คือ การเปิดตัวบ้านในเซ็กเมนต์ Ultra-Luxury ภายใต้แบรนด์ “SONLE Residences” ที่มีจำนวนจำกัดเพียง 5 หลัง และมีราคาขายต่อหลังอยู่ในช่วง 260-400 ล้านบาท การเปิดตัวนี้จะส่งผลให้ตลาดบ้านซูเปอร์หรูมีความน่าสนใจและร้อนแรงยิ่งขึ้นไปอีก
สรุปภาพรวมและแนวโน้ม
การวิเคราะห์ข้อมูลจาก AREA สะท้อนให้เห็นถึงโครงสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเผชิญกับการเปลี่ยนแปลง การกระจุกตัวของผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด ในขณะที่กำลังซื้อของผู้บริโภคมีการแบ่งแยกชัดเจนระหว่างตลาดบนและตลาดแมส
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาส “การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์” ที่มีศักยภาพ การทำความเข้าใจถึงกลยุทธ์ของผู้ประกอบการแต่ละราย รวมถึงการเจาะกลุ่มตลาดเป้าหมายที่แตกต่างกัน ถือเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดระดับบนและตลาด Ultra-Luxury ที่ยังคงมีแนวโน้มการเติบโตที่ดี
หากคุณกำลังมองหาการลงทุนที่ชาญฉลาด หรือต้องการหาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์และศักยภาพการลงทุน อย่ารอช้า! การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างมั่นใจ และก้าวสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568 นี้!
