ตลาดอสังหาฯ ไทยครึ่งปีแรก 2568: บิ๊กเนมยังคงครองเกม ด้วยมูลค่าและปริมาณการลงทุน
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 เผยให้เห็นถึงการกระจุกตัวของอำนาจในมือผู้ประกอบการรายใหญ่ โดยเฉพาะอย่
างยิ่งในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นศูนย์กลางการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ดร. โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ได้นำเสนอข้อมูลเชิงลึกจากการสำรวจการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียม บ่งชี้ให้เห็นถึงทิศทางและกลยุทธ์ของผู้เล่นหลักในตลาดที่ยังคงมุ่งเน้นไปที่การสร้างมูลค่าและการขยายส่วนแบ่งทางการตลาด แม้ภาวะเศรษฐกิจจะมีความท้าทาย
ในบริบทของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีความซับซ้อนและมีการแข่งขันสูง ผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างมีกลยุทธ์ในการสร้างจุดยืนและความโดดเด่นของตนเอง พวกเขาสามารถอ้างความเป็น “ผู้นำ” ในหลากหลายมิติ ไม่ว่าจะเป็นผู้นำตลาดบ้านหรูในเซ็กเมนต์ราคาสูงกว่า 15 ล้านบาท, ผู้นำด้านการพัฒนาโครงการอย่างยั่งยืน, ผู้นำในตลาดภูมิภาค, หรือผู้นำด้านคอนโดมิเนียมริมชายหาด อย่างไรก็ตาม AREA ได้ทำการจัดระเบียบข้อมูลเพื่อนำเสนอภาพความเป็นผู้นำในสองมิติหลัก คือ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดขาย” ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน 2568) เพื่อให้เห็นภาพการแข่งขันที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
ท็อป 10 ผู้นำตลาด: กุมส่วนแบ่งตลาดกว่า 70%
การสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลในช่วงครึ่งปีแรก 2568 แสดงให้เห็นถึงขนาดตลาดที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทยสำหรับการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม จากข้อมูลพบว่า มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวม 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งถือว่ามีราคาสูงขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจมีการเติบโตอย่างแข็งแกร่ง
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในยุคที่ภาวะเศรษฐกิจมีความผันผวนและกำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง ตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมในระดับราคา 3-5 ล้านบาท กลับประสบปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่สูงขึ้น ในทางกลับกัน ตลาดระดับบนที่ราคา 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในตลาดบนที่ได้รับผลกระทบน้อยกว่า
เมื่อพิจารณาถึงการลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ พบว่ามีการกระจุกตัวอย่างเด่นชัดในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย แม้จะมีเพียง 10 บริษัท แต่กลุ่มนี้สามารถกุมส่วนแบ่งทางการตลาด (Market Share) ได้อย่างมหาศาล เกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม
ข้อมูลหลักที่ใช้ในการวิเคราะห์มี 2 ด้าน คือ “ข้อมูลหน่วยเปิดตัวใหม่” และ “ข้อมูลมูลค่าการลงทุนใหม่”
ในด้าน “จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่” ภาพรวมตลาดในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการเปิดตัวลดลงเกือบครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า เหลืออยู่ที่ 15,452 ยูนิต ทว่า ในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรกได้เปิดตัวรวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือเกินกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม สะท้อนให้เห็นว่าแม้ภาพรวมตลาดจะชะลอตัว แต่ผู้เล่นรายใหญ่ยังคงมีความพร้อมในการขยายธุรกิจและเปิดโครงการใหม่
สำหรับ “มูลค่าการลงทุนใหม่” ตลาดรวมในช่วงครึ่งปีแรกมีมูลค่าการลงทุนสูงถึง 110,820 ล้านบาท และในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรกมีมูลค่าการลงทุนรวมกันถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม แสดงให้เห็นถึงการทุ่มเทเม็ดเงินลงทุนของกลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในการขับเคลื่อนตลาด แม้ในภาวะที่ต้องบริหารความเสี่ยงอย่างรอบคอบ
“แสนสิริ” นำทัพด้านปริมาณหน่วยเปิดขายใหม่
เมื่อเจาะลึกในด้านปริมาณหน่วยที่เปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 พบว่า บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เป็นผู้นำอันดับหนึ่ง ด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งสิ้น 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด (15,452 ยูนิต)
แสนสิริ เป็นผู้นำในด้านจำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่ โดยได้พัฒนาโครงการรวม 1,847 หน่วย มูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท จากการเปิดตัว 7 โครงการใหม่ โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท ตัวเลขนี้แสดงให้เห็นถึงการมุ่งเน้นการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าที่หลากหลายของแสนสิริ โดยเฉพาะกลุ่มที่มองหาที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่เข้าถึงได้มากขึ้น
ในลำดับถัดมา บริษัทที่ติดอันดับ 2-5 ในด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ ได้แก่ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,661 หน่วย, บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,355 หน่วย, บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด จำนวน 929 หน่วย และ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) จำนวน 875 หน่วย การกระจายตัวของจำนวนหน่วยที่เปิดขายสะท้อนให้เห็นถึงการบริหารจัดการพอร์ตโฟลิโอและกลยุทธ์การเข้าถึงตลาดของแต่ละบริษัท
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผงาดผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนสูงสุด
ในขณะที่แสนสิริครองความเป็นผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขาย บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) กลับผงาดขึ้นเป็นอันดับหนึ่งในมิติของ “มูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่” ด้วยมูลค่าการพัฒนาโครงการรวมสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท)
การลงทุนของเอพี (ไทยแลนด์) ในโครงการจำนวน 1,661 ยูนิต ทำให้มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างมีนัยสำคัญ สิ่งนี้บ่งชี้ว่าเอพี (ไทยแลนด์) มีกลยุทธ์ในการเจาะกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง หรือมีการพัฒนาโครงการในทำเลที่มีราคาสูงกว่าค่าเฉลี่ย
สำหรับบริษัทที่ติดอันดับ 2-5 ในด้านมูลค่าการลงทุนใหม่ ได้แก่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,519 ล้านบาท, บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,362 ล้านบาท, บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท และ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท การที่บริษัทเหล่านี้สามารถระดมทุนและเปิดตัวโครงการมูลค่าสูงได้จำนวนมาก แสดงให้เห็นถึงความเชื่อมั่นของตลาดและความแข็งแกร่งทางการเงินของบริษัทเหล่านี้
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” สร้างปรากฏการณ์ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด
ความน่าสนใจของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 อย่างหนึ่งคือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ซึ่งยิ่งนานวันก็ยิ่งสะท้อนถึงราคาที่สูงขึ้นอย่างมาก
บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ได้สร้างความฮือฮาด้วยการเปิดตัวโครงการเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่าโครงการรวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าทึ่งและบ่งชี้ถึงการพัฒนาโครงการที่เน้นกลุ่มลูกค้าระดับ Ultra-Luxury อย่างแท้จริง
นอกจากนี้ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ยังคงมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดในกลุ่ม 10 อันดับแรก โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่มักจะเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาสินค้าราคาแพง คือ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ในช่วงครึ่งปีแรกนี้ มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม
ยิ่งไปกว่านั้น การเปิดตัวโครงการบ้านระดับ Super Luxury แบรนด์ “SONLE Residences” ของ SC Asset ที่มีจำนวนเพียง 5 หลัง แต่มีราคาขายต่อหลังตั้งแต่ 260-400 ล้านบาทนั้น ได้ถูกยกยอดเป็นสถิติของการเปิดตัวโครงการที่มีราคาสูงที่สุด โดยคาดว่าจะส่งผลให้ตลาดบ้านระดับ Super Luxury มีการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568
บทสรุปและโอกาสในตลาดอสังหาฯ ปี 2568
จากข้อมูลของ AREA ชี้ให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ยังคงถูกขับเคลื่อนโดยผู้เล่นรายใหญ่ที่มีศักยภาพในการลงทุนสูง ขณะที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ในระดับบนยังคงเติบโตและเป็นที่ต้องการของกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง สัญญาณเหล่านี้บ่งชี้ถึงแนวโน้มที่ผู้ประกอบการจะยังคงมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าสูง และการสร้างสรรค์นวัตกรรมเพื่อตอบสนองความต้องการที่หลากหลายของตลาด
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจกับพลวัตของตลาดและการกระจายการลงทุนในเซ็กเมนต์ต่างๆ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ การจับตาดูการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ และกลยุทธ์ของผู้เล่นหลัก จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างชาญฉลาดและสอดคล้องกับเป้าหมายทางการเงินของคุณ
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนที่ดี หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการวิเคราะห์ตลาดและศักยภาพของโครงการต่างๆ ในปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันค้นหาการลงทุนที่ใช่สำหรับคุณในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเติบโตอย่างต่อเนื่อง
