เจาะลึกตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีแรก 2568: ผู้นำยุคใหม่แห่ง “มูลค่า” และ “ปริมาณ”
ในโลกของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เต็มไปด้วยพลวัตและความท้าทาย การเข้าใจถึงทิศทางและภาพรวมของตลาดถือเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ โ
ดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ที่ผ่านมา สภาพการณ์ตลาดมีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ สะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์และความแข็งแกร่งของผู้ประกอบการแต่ละรายอย่างชัดเจน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลการเปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นศูนย์กลางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย นำเสนอภาพที่ชัดเจนว่าใครคือผู้นำที่แท้จริงในยุคนี้ ไม่ใช่เพียงแค่การอวดอ้างว่าเป็นผู้นำในเซ็กเมนต์ใดเซ็กเมนต์หนึ่ง แต่เป็นการวัดผลด้วย “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่พัฒนา” จริง
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 สะท้อนให้เห็นถึงความเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ การเปิดตัวโครงการใหม่โดยรวมในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวนประมาณ 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวมทั้งสิ้น 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 7.172 ล้านบาท ตัวเลขนี้สูงกว่าในช่วงที่เศรษฐกิจเคยเติบโตได้ดี บ่งชี้ถึงภาพรวมของตลาดที่กำลังเผชิญกับความท้าทาย ในภาวะที่กำลังซื้อของผู้บริโภคโดยรวมอาจลดลงตามสภาพเศรษฐกิจ แต่กลุ่มตลาดบนที่มียอดขายและการโอนกรรมสิทธิ์ที่ยังคงแข็งแกร่ง กลับแสดงให้เห็นถึงความต้องการที่ต่อเนื่อง
สิ่งที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ การกระจุกตัวของตลาดในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่หรือ “บิ๊กแบรนด์” ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย การวิเคราะห์ของ AREA พบว่า 10 บริษัทชั้นนำ สามารถครองส่วนแบ่งการตลาดได้อย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในแง่ของ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดตัว” ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความสามารถในการขับเคลื่อนตลาดได้อย่างแท้จริง
10 บริษัทชั้นนำ ครอบครองส่วนแบ่งตลาดกว่า 70%
จากการสำรวจข้อมูลในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล พบว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมกัน มีจำนวนถึง 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวม 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงทิศทางราคาที่ปรับตัวสูงขึ้น สวนทางกับภาวะเศรษฐกิจที่อาจชะลอตัว
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในภาวะที่สถาบันการเงินอาจมีความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อมากขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านและคอนโดมิเนียมราคา 3-5 ล้านบาท ที่อาจเผชิญปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อสูง ตลาดระดับบนที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป กลับยังคงมีผู้ซื้อและความสามารถในการโอนกรรมสิทธิ์ที่สูงอย่างต่อเนื่อง
การวิเคราะห์การลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ พบว่า มีการกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มบริษัทขนาดใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ และน่าสนใจว่า เพียง 10 บริษัทนี้ ก็สามารถครองส่วนแบ่งการตลาด (Market Share) กินพื้นที่ได้ถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม ซึ่งเป็นตัวเลขที่บ่งชี้ถึงอำนาจและอิทธิพลของผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดได้อย่างชัดเจน
ตัวชี้วัดสำคัญ: จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ และ มูลค่าการลงทุนใหม่
AREA ได้ใช้ตัวชี้วัดหลัก 2 ด้านในการประเมินความเป็นผู้นำในตลาดอสังหาริมทรัพย์ช่วงครึ่งปีแรก 2568 ดังนี้
ข้อมูลจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่: โดยภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนๆ โดยอยู่ที่ประมาณ 15,452 ยูนิต ในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรก ได้เปิดตัวโครงการใหม่รวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือเกินกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม นี่คือข้อบ่งชี้ว่า ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนปริมาณการพัฒนาโครงการ
ข้อมูลมูลค่าการลงทุนใหม่: ในส่วนของมูลค่าการลงทุนตลาดรวมในช่วงครึ่งปีแรก 2568 อยู่ที่ประมาณ 110,820 ล้านบาท จากจำนวนนี้ 10 บริษัทแรก มีมูลค่าการลงทุนใหม่รวมกันสูงถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการระดมทุนและการลงทุนในโครงการมูลค่าสูงของผู้ประกอบการรายใหญ่
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่
เมื่อพิจารณาในด้าน “จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่” บริษัท บมจ.แสนสิริ ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง ด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนทั้งสิ้น 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด (15,452 ยูนิต) ความสำเร็จนี้มาจากการพัฒนาโครงการทั้งสิ้น 7 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5,695 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าที่หลากหลาย
ตามมาด้วยบริษัทอื่นๆ ที่ติดอันดับ 2-5 ในด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ ได้แก่ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) จำนวน 1,661 หน่วย, บมจ.แอสเซทไวส์ จำนวน 1,355 หน่วย, บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท จำนวน 929 หน่วย และ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำนวน 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผงาดผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนใหม่
สำหรับมิติของ “มูลค่าการลงทุนใหม่” บริษัทที่ครองอันดับหนึ่งในช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ที่สามารถพัฒนามูลค่าโครงการรวมได้ถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท) ความโดดเด่นของ AP ไม่ได้มาจากการพัฒนาจำนวนยูนิตเพียงอย่างเดียว แต่ยังรวมถึงการพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าสูง
AP พัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 ยูนิต แต่มีราคาเฉลี่ยต่อยูนิตอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวม สะท้อนถึงกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่เน้นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง หรือการพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าเพิ่ม
ส่วนบริษัทที่ติดอันดับ 2-5 ในด้านมูลค่าเปิดขายใหม่ ได้แก่ บมจ.แสนสิริ มูลค่า 10,519 ล้านบาท, บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น มูลค่า 10,362 ล้านบาท, บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มูลค่า 8,230 ล้านบาท และ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ มูลค่า 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” สร้างปรากฏการณ์บ้านหรูราคาสูงสุดเฉลี่ย 101.3 ล้านบาท
สีสันของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือการปรากฏของ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่พุ่งสูงอย่างน่าทึ่ง แสดงให้เห็นถึงการเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัยระดับ Ultra-Luxury
บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ได้สร้างปรากฏการณ์ด้วยการเปิดตัวโครงการเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้อยู่ที่ 101.3 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นสถิติที่น่าจับตา
นอกจากนี้ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงรักษามาตรฐานการพัฒนาโครงการระดับสูง ด้วยราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดใน 10 อันดับแรกที่ 20.627 ล้านบาท
ในขณะที่ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซึ่งมักจะเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาสินค้าที่มีราคาสูง ก็ยังคงรักษาตำแหน่งไว้ได้ โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในช่วงครึ่งปีแรกที่ 11.843 ล้านบาท ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม
อย่างไรก็ตาม ความน่าสนใจสูงสุดอาจอยู่ที่การเปิดตัวโครงการบ้านระดับ Ultra-Luxury แบรนด์ “SONLE Residences” ของ SC Asset ซึ่งมีเพียง 5 หลัง ราคาขายต่อหลังตั้งแต่ 260-400 ล้านบาท การเปิดตัวโครงการนี้ถูกยกยอดไปเป็นสถิติของการเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 ซึ่งคาดว่าจะผลักดันให้ตลาดบ้านระดับ Super Luxury เกิดการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงที่สุดในช่วงครึ่งปีหลังนี้
สรุปภาพรวมและแนวโน้ม:
ข้อมูลจาก AREA ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ชี้ให้เห็นถึงภาพที่ชัดเจนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังถูกขับเคลื่อนด้วยผู้ประกอบการรายใหญ่ ที่มีความสามารถทั้งในเชิงของ “มูลค่าการลงทุน” และ “ปริมาณการพัฒนา” ขณะเดียวกัน การเติบโตของตลาดระดับบนและ Ultra-Luxury กำลังเป็นอีกหนึ่งสีสันที่สำคัญ บ่งบอกถึงกำลังซื้อที่แข็งแกร่งในกลุ่มผู้บริโภคระดับสูง
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย การทำความเข้าใจถึงกลยุทธ์ของผู้ประกอบการแต่ละราย การวิเคราะห์มูลค่าโครงการ และการประเมินศักยภาพของทำเล ถือเป็นสิ่งสำคัญยิ่งยวด การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้ จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างชาญฉลาดและได้ผลตอบแทนที่คุ้มค่าที่สุด
หากท่านเป็นนักลงทุนที่มองหาโอกาสในการเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเติบโต หรือกำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ความต้องการและไลฟ์สไตล์ที่เหนือระดับ อย่ารอช้า! ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำแนะนำและข้อมูลเชิงลึกที่จะนำพาท่านไปสู่การลงทุนที่ประสบความสำเร็จ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่เต็มไปด้วยโอกาสแห่งปี 2568 นี้
